Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

 

Федеральное агентство по сельскому  хозяйству

 

Федеральное государственное  образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования

 

 

 

Тюменская государственная  сельскохозяйственная академия

 

Институт дистанционного обучения

 

 

Факультет: «Экономика и управление на предприятиях природопользования»

 

 

 

 

 

 

                                    

                                                                                    .

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

Выполнил: группа 761

Тараненко Юрий Николаевич

 

Проверила:

Фролова О.В.

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Ханты-Мансийск

2011 г.

Содержание

Вопрос № 24 Участники рынка недвижимости, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости_____________________________________________________________3

Вопрос № 65 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости_____________________________________________________________7

Вопрос № 75 Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика ________________________________________________11

Вопрос № 106 Общие принципы и цели формирования портфеля недвижимости____

Вопрос № 147 Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж. Метод рентного мультипликатора. Метод переноса. Метод распределения. _______________

Задача № 13______________________________________________________________

Задача № 36______________________________________________________________

Список использованной литературы________________________________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос № 24 Участники рынка недвижимости, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.

Различают следующие  субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица).

Во-вторых, продавцы недвижимости - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, банки.

Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Самый простой путь, когда  фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма  привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше.

Сегодня ситуация на рынке  изменилась. Агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости - агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

В зависимости от позиции  на рынке недвижимости всех участников можно условно объединить в три  группы:

а) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

в) обслуживающие - инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Рассмотрим деятельность некоторых из них.        Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Риелторской считается  деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями  на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риелторской  деятельности были включены следующие  операции:  продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

 деятельность при  совершении сделок купли-продажи,  дарения, обмена, мены жилых и  нежилых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

деятельность (в том  числе посредническая) по сдаче в  аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности  как юридических, так и физических лиц;   заключение договоров купли-продажи жилых помещении с пожизненным содержанием;

деятельность (в том  числе посредническая) по сдаче в  аренду земельных участков, находящихся  в собственности юридических  и физических лиц.

Риелторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право  заниматься риелторской деятельностью  в случае, если он:

 дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет; зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

Коммерческие  организации могут заниматься любым видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документа

Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь он не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц  органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие  организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного  рынка недвижимости важное место  занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Никакая сделка на рынке  недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости  недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.

В России учетом и определением стоимости недвижимости занимались бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень  инфляции.

 Потребность в профессиональной  оценке необходима при залоге  недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и самое главное – при продаже недвижимости.

Роль оценщика на рынке  недвижимости постоянно растет. Оценки при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, разделе имущества, внесении его в уставный фонд становятся основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером.

Девелопер - это тот, кто  преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы, и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости - банки.

Чтобы заработать на рынке  недвижимости, банки используют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос № 65 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется  следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение данного принципа: это  такой вариант использования  объекта недвижимости, выбранный  среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Рис. 1 Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования земли

 

Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

Если определяется стоимость  здания (сооружения), то при оценке этого  вида недвижимости следует ориентироваться  на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимости собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его  интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

При определении наиболее вероятной цены продажи объекта  недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация  данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».