Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости осуществляется в два этапа:             - на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

- на втором - наилучшее  и наиболее эффективное использование  здания (сооружения), которое находится на этом участке.

В практической оценочной  деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации:           - необходимо приобрести свободный земельный участок;

- пользователь ищет  определенный вид земли; 

- инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;

- предприниматель стремится  найти участок земли, обладающий  значительным потенциалом повышения  стоимости, чтобы затем его  продать. 

Решение двух первых из перечисленных  выше ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестиционных ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка  для данного анализа формулируется  как «использование, выбранное среди  разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».

Выбор оптимального варианта использования  земельного участка зависит от потенциала местоположения. Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

При анализе выбранного варианта использования  участка необходимо учесть различные  неудобства и/или негативные факторы  и отметить их на карте. Информацию о земельном участке можно  получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в проектных институтах, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.

Анализ возможностей рынка принять  данный вариант использования земельного участка позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования участка соответствует характеру спроса и предложения на данном рынке.

При этом рассматриваются:

- инфраструктура самого земельного  участка и прилегающих к нему  районов (степень развития дорожной  сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

- демографическая ситуация в  районе, где расположен участок  (возрастной состав населения, его платежеспособность);

- возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом" участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Рис. 2 Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования  земельного участка являются его  физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы).

При этом определяются размер, форма  и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания воды, проводится анализ проб грунта. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, здание (строение) какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Технологическая  обоснованность  застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В процессе финансового  обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос № 75 Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи  участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах  покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости  земельного участка необходима следующая  информация:

1) титул собственности  и регистрационные данные по  земельному участку; 

2. физические характеристики участка;
3. данные о взаимосвязи участка с окружением;

4) экономические факторы,  характеризующие участок. 

Источниками этих данных могут быть городские, районные и  поселковые земельные комитеты и  комиссии, где осуществляется регистрация  сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков:

1. По сопоставимым продажам.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Капитализация земельной ренты.
4. Техника остатка для земли.
5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод  прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев).  
Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические  продажи участков на соответствующем  рынке или его сегментах; 

2) вносятся поправки  с учетом различий между оцениваемым  и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

В качестве элементов  сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для  освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и 'другие.

За единицу сравнения  принимаются:

1) цена за 1 га для  больших массивов сельскохозяйственного,  промышленного назначения или  для жилищного строительства; 

2) цена за 1 м² В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.:

3) цена за 1 фронтальный метр для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот - стандартные  по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу  плотности - коэффициент отношения  площади застройки к площади  земельного участка. 

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения  могут применяться:

- цена за 1 м² общей или чистой площади;

- цена за 1 м³ - для складов, элеваторов и др.;

- цена за единицу,  приносящую доход - место в  гараже, на стадионе, место парковки  и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков.

Среднее значение определяется путем расчета медианной или  средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан  на определении путем анализа  сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости  других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться  
следующим образом:

Цр = Ц" х К, Х К₂ Х К_з х ... х Кт

где Цр - рыночная цена; Ц" - нормативная цена земли; К, ... K_II, - коэффициенты, при меняемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются  экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.

Эксперт-оценщик оценивает  сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее  стоимость зданий и сооружений и  получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношения можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%.         Метод остаточной продуктивности (остатка).  
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

где V_L _ оценка стоимости земельного участка; NOI - чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; V_B - стоимость улучшений; R_L _ коэффициент капитализации земли; R_B - коэффициент капитализации улучшений.

Под улучшением здесь  понимается все, что неразрывно связано  с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее.  .

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается  как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим ре капитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли R_L равен норме отдачи на капитал V.

м етод развития

Метод развития (освоения) земельного участка - используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдель-  
ные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1. Определение размеров  и количества индивидуальных  участков.

2.Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).           
3.Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4.Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются  физические, юридические и экономические  факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).     В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.