Источники инвестирования модернизации ЖКХ

Как было сказано ранее, жилые здания, которые находятся в собственности государства (или муниципалитета) и таким образом не являются источником дохода (за исключением муниципальных доходных домов), не подлежат амортизации. Только жилые здания, используемые для извлечения дохода (доходные дома), подлежат амортизации как обычные основные средства производственного назначения. Так, по жилищному фонду, который используется организацией для извлечения дохода и учитывается на счете доходных вложений в имущество, согласно приказу Минфина РФ от 20.07.98 г. № 33-н»Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" установлено, что «амортизация начисляется в общеустановленном порядке». К случаю доходного использования здания можно отнести его передачу в управление по договору доверительного управления с целью сдачи в аренду. Согласно Гражданскому кодексу РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах указанного им лица.

Амортизация по переданному в доверительное управление имуществу начисляется в общеустановленном порядке и отражается в бухгалтерском учете по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация». При этом амортизация переданного в доверительное управление имущества продолжает начисляться способом и в пределах срока полезного использования, которые были приняты учредителем управления.

Другим аспектом износа является его уменьшение после капитального ремонта. Если органы БТИ производят пересчет физического износа после капитального ремонта здания, то в бухгалтерском учете этого не происходит, хотя очевидно, что рыночная стоимость объекта после капитального ремонта будет выше. Таким образом, информация бухгалтерского баланса по ряду объективных причин дает весьма приближенную характеристику состояния объектов основных фондов жилищной сферы. В отличие от бухгалтерского учета Налоговый кодекс РФ вводит понятие «амортизируемое имущество»,определяемое как имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем амортизации. Однако согласно п. 2 ст. 256 НК РФ указанные объекты ЖКХ и объекты внешнего благоустройства не подлежат амортизации.

Мы разделяем мнение ряда ученых, что расходы на воспроизводство объектов ЖКХ и расходы на благоустройство территории организации должны включаться в себестоимость для целей налогообложения прибыли. Это правомерно и экономически целесообразно, тем более что ст. 270 НК РФ не устанавливает прямого запрета на их включение в состав затрат. Такой подход позволит организациям и предприятиям ЖКХ уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и, следовательно, увеличить чистую нераспределенную прибыль для целей восстановления основных фондов и создания резервного фонда для их капитального ремонта.

Следует обратить внимание на то, что тарифы на приобретаемые предприятиями ЖКХ энергоресурсы (свет, газ, воду, тепло и др.) учитывают амортизационные отчисления. Таким образом, предприятия ЖКХ, оплачивая приобретаемые энергоресурсы, способствуют формированию амортизационного фонда на предприятиях естественных монополий, не имея возможности создать его у себя. Достоверное обоснование размеров амортизационных отчислений и расходов на благоустройство и восстановление жилищного фонда и территории позволит сбалансировано подходить к проблеме тарифообразования в сфере ЖКХ. При проведении переоценки основных фондов возможно некоторое увеличение налогооблагаемой базы по налогу на имущество. Но при этом увеличится амортизационный фонд как собственный источник финансирования инвестиций, уменьшится налогооблагаемая база по налогу на прибыль. Включение амортизационных отчислений в тарифы на услуги ЖКХ позволит создать дополнительный источник финансирования развития производственной базы ЖКХ. Невысокий же удельный вес амортизации как статьи расходов в структуре тарифов может быть компенсирован за счет экономии по другим статьям, особенно при проведении мероприятий по энергосбережению, введения страхования объектов ЖКХ, а также за счет дотационных средств бюджетов субъектов Российской Федерации.

Необходимо усовершенствовать в соответствии с выдвигаемыми ходом реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве требованиями общероссийскую методику разработки норм амортизационных отчислений по отрасли «Жилищное хозяйство». При этом следовало бы предусмотреть разработку комплекса норм с учётом дифференциации накапливаемых средств по видам затрат: на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию, полное восстановление (реновацию). При разработке и утверждении норм необходимо также учесть требование Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», в соответствии с которым единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект со всеми приспособлениями и принадлежностями. Для жилых зданий это отдельные конструктивные элементы или обособленный комплект конструктивно сочлененных предметов (например, оконные и дверные блоки, лифтовое оборудование, кровля), предназначенные для выполнения самостоятельных функций. Характерной отличительной особенностью инвентарного объекта является срок его эксплуатации, отличный (как правило, меньший) от срока службы основных конструкций здания. Нормативы отчислений на реконструкцию и модернизацию жилых зданий должны рассчитываться в соответствии с предполагаемыми сроками проведения этих мероприятий, учетом прогнозируемых темпов инфляции и возможности совмещения по времени финансирования расходов по разным статьям затрат. Финансовые ресурсы, которые расходуются на восстановление потребительной стоимости жилых домов, составляют в результате проведения реконструкции величину прироста стоимости основных фондов. Естественно, и источником покрытия указанных затрат должны быть средства в виде амортизационных отчислений, накапливаемых после введения в эксплуатацию основных фондов. Поэтому в состав тарифов по оплате жилищных услуг предлагается ввести норматив отчислений в амортизационный фонд, методология расчета которого должна быть единой для всего жилищного фонда, но при этом конкретные нормативные показатели должны учитывать, кроме приведенных выше факторов, территориальные условия, категории и типы (серии) жилых зданий, особенности инвентарных объектов в их составе. В случае, когда собственником жилья является муниципалитет, тарифы по амортизации можно включить в состав платы за найм, что допускается рядом федеральных нормативных документов, прежде всего, упомянутым выше постановлением Правительства РФ № 887 от 02.08.99 г. и Указом Президента РФ № 425 от 28.04.97 г. «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». Для накопления средств у собственников жилых помещений или уполномоченных ими лиц (балансодержателей) должны быть открыты специальные счета в банках, куда регулярно будут (лучше ежемесячно одновременно с платежами за другие жилищно-коммунальные услуги и по единой квитанции) поступать соответствующие суммы. Для обеспечения гарантий целевого использования средств необходимо разработать положение об амортизационном фонде и соответствующем ему спецсчете, открываемом собственнику жилья в банковском учреждении.

Следует также учитывать, что сумма накопленных амортизационных отчислений, рассчитываемая исходя из балансовой стоимости основных средств и нормы амортизационных отчислений, в условиях нестабильной экономики не будет соответствовать реальной потребности в финансах, необходимых для проведения мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств конструктивных элементов здания или оборудования. Потребуются дополнительные источники покрытия дефицита средств или механизмы защиты накоплений от инфляции.

В связи с отсутствием на сегодняшний день амортизационных накоплений по жилищному фонду нам представляется, что на переходный период источниками финансирования работ по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации жилых домов государственного и муниципального фонда и новому строительству жилья, предоставляемого населению по социальными нормам в обеспечение конституционных прав граждан на жилище и по другим обязательствам государства (например, при выселении из ветхих и аварийных зданий или в случае разрушения домов в результате стихийных бедствий и т.п.), должны стать целевые средства из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и поступления в местный бюджет. До тех пор, пока не определены и законодательно не закреплены стабильные источники, решение вопросов финансирования инвестиционных программ и проектов реконструкции жилых домов, неподлежащих сносу, напрямую зависит от инициативности и способности органов местного самоуправления привлечь для решения проблемы необходимые средства из внебюджетных источников.

Очевидно, что восстановление устаревшего жилищного фонда является много аспектной задачей, которая требует согласованных действий ряда субъектов: населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм, федеральных, региональных и местных органов власти.

В процессе реформирования предстоит решить комплекс взаимосвязанных и взаимозависимых задач по вовлечению в инвестиционно-строительный процесс внебюджетных средств, созданию свободного рынка инвестиционных ресурсов, в том числе земельных, изменению налоговой политики с предоставлением льгот организациям и лицам, занятым инвестиционно-строительной деятельностью, принятию необходимых законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих отношения участников инвестиционно-строительной сферы деятельности между собой и с внешними партнерами, а также по государственному регулированию инвестиционно-строительной деятельности в стране.

В связи с этим актуальным представляется исследование важнейших аспектов развития инвестиционной системы жилищной сферы, характеризуемой качественными и количественными изменениями объема инвестиций и источников покрытия затрат, их структурой и соотношениями, коммерческими условиями и организацией привлечения инвесторов, динамики платежеспособного спроса населения на жилье. Без тщательной проработки взаимосвязей и отражения прав и обязанностей участников процесса инвестирования, проведения реконструкции, накопления и возврата привлеченных средств в период эксплуатации обновленных жилых домов будет затруднена практическая реализация схем финансирования. Необходимо отметить, что сегодня инвестиционный процесс в жилищной сфере происходит в условиях значительного сокращения бюджетных источников финансирования строительства и реконструкции жилья, снижения доли прибыли предприятий, направляемой на развитие социальной инфраструктуры, увеличения разрыва между ценами жилья, его состоянием, а также продолжающейся инфляции.

Реформирование системы инвестирования жилищной сферы состоит в изменении механизмов и источников привлечения средств. Кроме федерального и городского бюджетов, необходима также аккумуляция средств организаций, предприятий, банковских и риэлторских структур, личных средств граждан, размеры которых, по данным официальной статистики и различных маркетинговых исследований, оцениваются примерно в 60-70млрд. долл. США. Проблема состоит в том, что этот капитал, во-первых, сильно дифференцирован по разным доходным группам семей, а во-вторых, в — основной своей массе является «мелкодисперсным». В силу относительно малого размера единичного сбережения капиталовладелец не может распорядиться им для улучшения своих жилищных условий. Задача рыночных механизмов жилищного сектора состоит в том, чтобы заставить эти капиталы работать, при этом подход к держателям малых и крупных сбережений должен быть разным. Первоочередное значение для средних слоев населения должны приобрести меры, направленные на снижение стоимости жилья (в том числе совершенствование инвестиционной политики и развитие финансово-кредитной системы в сфере жилищного строительства),создание привлекательных финансовых инструментов (кредиты на приобретение жилья с льготным процентом и др.).

Эффективной формой привлечения крупных капиталов могли бы быть специализированные жилищные инвестиционные фонды с участием государства. Условиями, обеспечивающими приток средств в эти фонды, могли бы стать высокая доходность (превышающая процент по депозитам для коммерческих банков или, по крайней мере, сопоставимая с ним) и наличие гарантий возврата средств на государственном уровне (поручительства Минфина России и т. п.). Другой вариант — эмиссия специализированных высокодоходных государственных ценных бумаг и последующая продажа их крупными и мелкими пакетами с введением налоговых льгот на доходы. При такой форме привлечения средств обеспечивается прямая связь денежных ресурсов населения с инвестициями в жилищный сектор, исключая посредническую деятельность банков, предполагающую отчисление доходов в виде банковской маржи.

2. Инвестирование жилищно-коммунального хозяйства на примере Республики Башкортостан

2.1 Сфера жилищно-коммунального хозяйства в РБ и ее финансирование

Развитие сферы жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан в 2009 году во многом определялось реализацией Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а также адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Башкортостан и по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в Республике Башкортостан на 2008-2011 годы.

В 2009 году более 8,6 млрд. рублей, в том числе 6,4млрд. рублей за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства направлено на реализацию 3 адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и 2 программ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В соответствии с постановлениями Правительства Республики Башкортостан от 24 декабря 2008 года № 454 «Об адресной программе Республики Башкортостан по проведению капитального ремонта многоквартирных домов на 2009 год» и от 11 марта 2009 года  
№ 86 «О разработке адресной программы Республики Башкортостан по проведению капитального ремонта многоквартирных домов на  
2009 год» реализованы адресные программы по капитальному ремонту на общую сумму 4,35 млрд. рублей.

В рамках реализации адресной программы было отремонтировано 539 многоквартирных домов и улучшены жилищные условия 107,0тыс. граждан в 26 муниципальных образованиях республики.

Кроме того, республике было выделено около 2,6 млрд.рублей средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на переселение граждан из аварийного жилья. Из бюджета Республики Башкортостан на эти цели выделено более 1,5 млрд. рублей, что позволило улучшить жилищные условия 10,1 тыс. гражданам из 361 жилого дома общей площадью 129,9 тыс. кв. м.

Также капитальный ремонт жилищного фонда в республике проводился за счет средств муниципальных образований и собственников жилых помещений, на эти цели в 2009 году израсходовано 1,35 млрд. рублей. По текущему ремонту освоено около 1,5 млрд. рублей, что на 10,5% выше, чем в 2008году.

На строительство новых объектов жизнеобеспечения и реконструкцию коммунальных систем направлено из бюджета Республики Башкортостан423,7 млн. рублей и привлечено из федерального бюджета 1102,5 млн. рублей. За счет капитальных вложений в республике построено и реконструировано 16 объектов теплоснабжения, 10 объектов водоснабжения и водоотведения. Произведена замена10,6 км ветхих тепловых сетей, проложено 23,5 км водопроводных и 7,2 км канализационных сетей. Введено в эксплуатацию 24 объекта коммунальнойинфраструктуры в муниципальных районах Абзелиловский, Альшеевский,Архангельский, Белокатайский, Бакалинский, Благоварский, Бурзянский, Белорецкий,Белебеевский, Дуванский, Иглинский, Куюргазинский, Мечетлинский, Учалинский, Уфимский, Хайбуллинский районы и городских округах г.Агидель, г.Стерлитамак, городских поселениях Давлеканово, Бирск, Баймак.

За счет выделенных средств из бюджета Республики Башкортостан проведен капитальный ремонт и реконструкция 21 объекта тепло- и водоснабжения, а также проведены мероприятия по энергосбережению на 13объектах. В течение 2009 года в ходе реализации региональной и муниципальных программ по оснащению многоквартирных домов приборами учета было установлено6157 общедомовых приборов учета. На 1 января 2010 года доля многоквартирных домов, оснащенных коллективными (общедомовыми) приборами учета холодной воды составила 32,0% (общая обеспеченность 10782 ед.), горячей воды – 50,0% (6427ед.), электроэнергии – 70,0% (48289 ед.), тепловой энергии – 10,0% (2905 ед.).