Ипотечное кредитование

На втором этапе банк, оценив клиента на основании предоставленных  документов, принимает решение о  дальнейшем сотрудничестве, либо дает отказ.

Третий этап - заключение ипотечного договора. Осуществляется выдача денег, а также обязательное страхование жизни клиента и  его трудоспособности, а также  недвижимости. Все расходы при оформлении несет заемщик.

На четвертом этапе  заемщик начинает выплачивать банку оговоренную в условиях кредита сумму, то есть погашает кредит. Недвижимость становится собственностью заемщика, хотя кредитная организация контролирует все операции с ней. Если клиент не в силе погашать кредит, банк идет ему на встречу и может изменить условия кредита, например, дать отсрочку или же обменять квартиру.

Пятый этап наступает, когда  банк полностью возвращает свои деньги уже с процентами и закрывает ипотечный кредит.

Хотя предмет ипотеки  является залогом, право пользования  этой недвижимостью остается у залогодателя. Он же считается и собственником  квартиры или дома. Главным условием здесь является использование недвижимости согласно поставленным целям, то есть залогодатель должен проживать в  данной квартире, а не использовать его в качестве склада.

Содержание и поддержание  его в хорошем состоянии также  включаются в обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено в ипотечном  договоре. Собственник должен производить  как текущий, так и капитальный  ремонт жилого помещения. Но он не имеет  право нарушать его целостность  и выполнять действия, которые  могут повлечь разрушение или  порчу некоторых частей данного имущества. Залогодатель должен сохранить дом и предпринять все необходимые меры для его защиты от воров, пожара и стихийных бедствий.

Недвижимость, находящаяся  в качестве залога, может быть передана по наследству и, при отсутствии запрещения в договоре, продана третьим лицам. При этом залогодержатель должен быть уведомлен вовремя, так как залогодателем становится другой человек и, соответственно, все права и обязанности по выплате кредита переходят к нему.

 

3.ПРОБЛЕМЫ И  ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ.

 

 

Ипотека наряду с системой жилищных строительных сбережений должна занимать одно из ведущих мест в  решении жилищных проблем в Беларуси. В настоящее время в Беларуси нет "четкого и однозначного подхода" к определению того, в каком  направлении нужно развивать  систему ипотечного кредитования. Выбрав американскую двухуровневую систему  ипотеки, Беларусь может утратить государственный  контроль над ипотекой. Судя по мировому опыту, ипотечная система без  развитого фондового рынка подвержена всевозможным рискам. Менее им подвержена западноевропейская модель одноуровневой системы ипотечного кредитования. Она распространена во многих европейских и азиатских странах. Важный признак такой системы - ограниченность гражданского оборота ипотечных ценных бумаг (около 25-35% всего объема жилищных кредитов) и развитость системы жилищных строительных сбережений (около 65-75% всего объема жилищных кредитов). [10, c. 67]

Ипотека, которая в потребительском  сознании обычно ассоциируется с  кредитом на покупку или строительство  жилья под залог этой недвижимости, по идее, призвана прежде всего обеспечивать людей качественным жильем без ощутимого ущерба их кошельку. При этом ипотека имеет ряд преимуществ перед другими способами приобретения жилья (покупка за счет собственных средств, кредитование под поручительство и т.д.). Это, во-первых, возможность жить в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости (первоначальный взнос); во-вторых, проценты по ипотечному кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру, которую приходилось бы в это время снимать; и наконец, если у вас уже есть собственное жилье, то можно заплатить.

Кроме того, вкладывать деньги в недвижимость «сегодня» оказывается  намного выгоднее, чем «завтра», ведь последние несколько лет  цены на недвижимость только растут. Однако не все указанные плюсы ипотечного кредитования характерны для нашей  страны. В большей степени это  касается стран, в которых ипотека  уже находится на более высоком  уровне развития, чего пока нельзя сказать о Беларуси. [13, c. 1]

Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране:  является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость.  
          Подводя итог, можно назвать несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:

• это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс.долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц.  
  Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья.
• высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.
• отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную. А где, спрашивается, жить все это время?
• нет вторичного рынка закладных. То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует. [6, c. 11]

Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону внести целый ряд изменений в законодательство:

• Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.  
  Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании.[9, c. 2]

«Закон об ипотеке создал фундамент, на котором будет формироваться  законодательство в области долгосрочного  ипотечного кредитования, в том числе - жилищного.

• В развитие принятого закона предстоит адаптировать ряд актов законодательства, в том числе утвердить перечень банков, которые получат право заниматься ипотечными кредитами, внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс, принять закон об оценке имущественных прав и т.д.» К настоящему времени в этом направлении сделано немного. Так, изменению подвергся Гражданский процессуальный кодекс в части допустимости обращения взыскания на жилой дом или квартиру, в случае, когда эти объекты обременены ипотекой, при условии невыполнения должником обязательства.

Дальнейшие действия должны быть направлены на развитие мотивации  и уверенности в безопасности предлагаемой ипотечной системы  – банков, большинство из которых  сегодня не проявляют интерес  к развитию ипотечного кредитования, и едва ли готовы к понижению процентных ставок и долгосрочным кредитным  программам. А ведь именно снижение платы за пользование кредитом и  увеличение срока его погашения, при нынешних ценах на жилье, может  сделать доступным такую покупку  для большего числа граждан.

От развития национальной ипотечной системы, банки, главным  образом, ждут появления возможности  и процедуры выселения гражданина и членов его семьи из той квартиры, которая является предметом ипотеки. Даже если подобный механизм появится, едва ли следует ожидать, что нормы  Жилищного кодекса, существенно  ограничивающие свободу выселения  без предоставления другого жилого помещения, будут отменены. Если же законодатель примет желанное для банков решение, это в свою очередь, потребует  развития фонда подменного (резервного) жилья, что и безотносительно  к институту ипотеки является стратегическим направлением в развитии жилищной программы и не будет  излишним.  
Не исключено, что появление возможности выселения из квартир, их изъятие и, как следствие, снижение части банковских рисков позволит банкам экономически выгодно и оправданно снизить и процентную ставку по кредиту, часть которой включает в том числе подобный риск. 
Другая активная сторона ипотечной системы – ее потребитель – также нуждается в поддержке, так как сейчас ипотечный кредит приобретает статус роскоши. В результате емкость рынка жилой недвижимости ограничивается высокой процентной ставкой, крупными суммами ежемесячных платежей, недостатком собственных средств на первоначальный взнос. Первые два препятствия можно нивелировать путем развития подменного фонда и увеличением срока кредитования. Снятие третьего барьера требует развития системы строительных сбережений, которая должна быть направлена на поддержку потенциальных кредитополучателей в части создания понятной процедуры накопления первоначального взноса, который является обязательным условием при получении кредита. [11, c. 111]

Условия на которых банки Республики Беларуси выдают ипотечный кредит представлены на рисунке 1.

Рисунок 1

 

Как видим, срок, на который  выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве  банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. [13, c. 4]

 

4. РАСЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

 

 

Приведем практический пример процесса выдачи и погашения ипотечного кредита:

10.01.11  А. И.  Иванов заключил с ОАО «БПС-Банк» договор ипотечного кредитования на сумму 108 000 000 бел. руб. сроком на 10 лет в белорусских рублях под ставку 15% годовых. Дата погашения кредита 10.01.21 Основной долг погашается ежемесячно равными долями. Проценты по кредиту начисляются на сумму оставшегося долга и выплачиваются ежемесячно. В дополнение к залогу имущества представлено поручительство физических лиц И. И. Петрова и А. К. Волотова.  Стоимость залога составляет 210 000 000 бел. руб.  Предоставленные документы предоставлены в приложениях 1,2,3,4.

Необходимо рассчитать следующее:

1. Сумму основного долга, выплачиваемую ежемесячно:

 

2. Суммы процентов:

 

3. Общую ежемесячную суммы к погашению:

 

4. Сумму, оставшуюся после ежемесячной выплаты:

 

Рассчитаем сумму к  уплате за кредит за 10.01.2011

900000 бел. руб.

= 1375890 бел. руб.

2275890 бел. руб.

107100000 бел. руб.

Рассчитаем сумму к  уплате за кредит за 10.02.2011

= 1 232 380 бел.руб.

2132380 бел. руб.

 106200000 бел. руб.

Суммы к уплате за кредит за последующие периоды представлены в графике погашения кредита (приложение 5)

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

 

 

Формирование системы  ипотечного кредитования является характерным  признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в  Германии, Нидерландах и других странах  начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием  вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка  ссуд под недвижимое имущество предоставляет  коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может  продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности  и платежеспособности. Для ипотечных  банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.

Все это еще раз свидетельствует  о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы  страны в целом. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных  институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной  и удовлетворяющей разнообразные  потребности экономики. Сегодня, в  условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным  кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы  ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Исходя из проделанной  работы, могу сказать, что я ознакомилась с понятием ипотеки, ипотечного кредита  исследовала экономические процессы происходящие в этой сфере деятельности непосредственно касающихся банков и взаимодействующих с ними субъектов. Закрепила знания о кредитовании, исследовала структуру ипотеки, изучила ипотечный рынок, перспективы развития ипотеки в Республике Беларусь. Главным следует отметить, что в Беларуси такое направление как ипотечное кредитование  только начинает свое развитие и главной тенденцией является построение устойчивой, экономически правильной, социально направленной системы.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

 

 

1. Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008г. № 345-3 «Об ипотеке»
2. Инструкция о порядке предоставления банками денежных средств в форме кредита и их возврата от 28 декабря 2004г. №226
3. Инструкция о порядке способов обеспечения по кредиту от 11 апреля 2001г.
4. Банковские операции, под ред. М.А. Коноплицкой, выш. школа, Минск, 2008г.
5. Г. И. Кравцова, Н. К. Василенко, деньги, кредит, банки Минск, 2000г.
6. И. Н. Жук, Финансы организаций,  Выш. школа, Минск, 2008г.
7. К. А. Смирнов  «Основы банковского дела». – М.: Международный Славянский Университет им. Г.Р. Державина, 2000.
8. И. Т. Балабанов, Операции с недвижимостью,  Москва 2006г.
9. Павлова И.В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». – «Банковское дело», 10/2000.
10. Ивасенко А.Г. «Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития».
11. Смирнов В.В. «Менеджер по ипотечным операциям». – М.: Издательский дом «Аудитор», 2002.
12. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник: Краткий курс / Под ред. д. э. н., проф. Н.Ф. Самсонова. – М.: ИНФРА – М, 2004. – 302с.
13. Финансы, деньги, кредит: Учеб. пособие / Е.Г. Чернова, В.В. Иванов, Ю.В. Базулин и др.; Под общ. ред. Е.Г. Черновой. – ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. – 208с.
14. Финансы, денежное обращение и кредит. / Г.М.Коппанова – М.: «Финансы и статистика», 2003. – 495с.
15. Финансы и кредит./Под общ. ред. Л.Г.Колпиной – Мн.: «Вышэйшая школа», 2010. – 367с.
16. Финансы и кредит: Учеб. пособие / А.М. Ковалева, Н.П. Баранникова, Л.А. Бурмистрова и др.; Под ред. проф. А.М. Ковалевой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 512с.
17. Официальный сайт НБРБ www.nbrb.by
18. Информационный портал: www.infobank.by