Ипотечное кредитование

Если валюта долга не совпадает с валютой депозита, курс пересчета определяется соглашением  сторон. В случае, если достигнуто соглашение сторон, стоимость определяется на основании соответствующих биржевых котировок. Если биржевые котировки отсутствуют, спор об определении стоимости разрешается в суде.[4, с. 19]

Страхование кредитодателем риска  не возврата кредита. По договору страхования риска не возврата кредита страховая организация (страховщик) обязуется возместить страхователю имущественный ущерб, причиненный не возвратом или просрочкой возврата кредита. Страхователем по такому договору может выступать банк или небанковская кредитно-финансовая организация. При наступлении страхового случая страховщик в соответствии с договором страхования и кредитополучатель в соответствии с кредитным договором несут ответственность перед страхователем (кредитодателем).       

Страховщик, выплативший  страховую сумму страхователю, получает право страхователя на возмещение ущерба (суброгацию).[8, с. 34]

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

2.1 Понятие и сущность  ипотеки,  договор ипотеки

Ипотека – залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами. Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.  Имущество, являющееся предметом ипотеки, не передается залогодержателю. При заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами.

При этом стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости  этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом. [9, с. 56]

2.2 Договор ипотеки

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке  в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально  удостоверен, подлежит нотариальному  удостоверению. Если залогодателем  земельного участка является гражданин  Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен  нотариально либо регистратором  территориальной организации по государственной регистрации недвижимого  имущества, прав на него и сделок с  ним (далее – регистратор) по месту нахождения земельного участка. Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы. В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.  В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя. Сведения, предусмотренные данным пунктом, не указываются в договоре об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.[1, c. 53]

Существо обязательства, обеспечиваемого  ипотекой, должно быть указано в  договоре об ипотеке с указанием  основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство  основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного  договора, дата и место его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого  ипотекой, подлежит определению в  будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения. Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты  счета «депо» залогодержателя.

Права и обязанности залогодателя по договору об ипотеке:

1. Залогодатель имеет право:
1. пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;
2. получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
3. отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, для целей настоящего Закона понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение другому юридическому лицу;
4. перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;
5. сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.
2. Залогодатель обязан:
1. поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
2. производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
3. истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;
4. немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки; исполнять иные обязанности в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке. 
3. Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, – также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами. Первоначальный залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, также является одновременно владельцем закладной. [7, c. 89]

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права: право владельца закладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; Обязанными по закладной лицами являются залогодатель, а если он является третьим лицом, – также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой.  По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме. Примерная форма (бланк) документарной закладной, а также порядок ее составления устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с настоящим Законом и иным законодательством. Бездокументарная закладная должна содержать  все обязательные реквизиты. Порядок составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь, а также порядок учета прав по бездокументарной закладной в депозитарной системе устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с настоящим Законом и иным законодательством.[3, c. 45]

По договору об ипотеке права  залогодержателя:

• Залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имущества. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать помех в пользовании имуществом, являющимся предметом ипотеки, залогодателю или другим лицам, во владении которых оно находится.
• При нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, создающем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке сохранности этого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
• Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.
• Если имущество, являющееся предметом ипотеки, оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателю.
• Залогодержатель может иметь иные права, предусмотренные настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.[7, c. 1]

2.3 Механизм ипотечного  кредитования

С помощью ипотеки многие граждане решают свои жилищные проблемы. Ипотека во многих развитых странах  является единственным решением проблем  с жильем для многочисленных категорий  населения. Из этого следует, что  государство и дальше будет снабжать своих граждан ипотечным жильем. Отношения по ипотеке в нашей  стране регламентируются Законом Республики Беларусь от 20 июня 2008г. № 345-3 «Об ипотеке».

Ипотека - это вид залога, когда предметом является недвижимое имущество, то есть жилье. Таким образом под залог живого помещения люди получают в банке кредит. Основными документами при оформлении ипотеки являются кредитный договор и договор об ипотеке.

Срок ипотечного кредита устанавливается соглашением сторон. Срок и ставка кредита зависит от правил конкретного банка. В современный период ставка ипотечного кредита составляет в среднем от 9 до 15 процентов годовых и дается он сроком от 10 до 30 лет. Размер кредита определяется самим заемщиком в рамках суммы, согласованной с банком. Выплата долга осуществляется каждый месяц. Заемщик вносит равномерные платежи, которые должны составлять не менее 20% и не более 60% дохода семьи.

Перечень документов, которые  нужно предоставить для рассмотрения заявки на получение кредита, устанавливается  банком.

В первую очередь требуются  копии основных документов заемщика, таких как паспорт, при наличии  загранпаспорт, страховое свидетельство, ИНН, документы об образовании, а  также справка о регистрации  по месту жительства и характеристика жилого помещения. Следует предоставить документы, которые подтверждают семейное положение. Это - свидетельство о браке либо о его расторжении, свидетельства о рождении детей либо о смерти детей, родителей, супругов. Также необходимо предоставление документов, которые подтверждают здоровье и доходы заемщика. Сюда входят такие документы, как военный билет, водительское удостоверение, справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Доход подтверждают трудовая книжка, справка с места работы, налоговая декларация и трудовой контракт. Банки также проверяют информацию об активах заемщика, его текущие обязательства и сведения о продавце квартиры.

Поданные документы проверяются  в течении двух недель. При положительном ответе заемщик выбирает квартиру и заключает с банком кредитный договор.

Процесс ипотечного кредитования проходит в 5 этапов, которые проходят в определенном порядке. Первый этап считается начальным, когда клиент совместно с банком выбирает вид кредита, подбирает квартиру и собирает все необходимые документы для подтверждения своей личности и платежеспособности. А банк, в свою очередь, на этом этапе изучает предоставленные документы и оглашает свои условия.