Ипотечное кредитование

ВВЕДЕНИЕ

 

 

В основе кредитных отношений лежит  возвратность кредита. В кредитной  сделке участвуют два субъекта –  кредитор и заемщик. Механизм организации  возврата кредита  учитывает роль каждого их них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата.

Одной из наиболее серьезных проблем, с  которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных  способов обеспечения возврата банковских ссуд.

Обеспечение – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного не возврата заемщиком.

Практически наиболее действенным  способом обеспечения кредита является залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимости заложенного имущества  в случае неплатежеспособности должника.

Залог недвижимого имущества  называется ипотекой. В настоящее  время ипотечный кредит имеет  большое значение, так как помогает решать проблемы стоящие перед всей экономической системой. В первую очередь ипотечный кредит решает социальную проблему для общества. С каждым годом ипотека получает все более широкое распространение  и увеличивает объемы,  быстрыми темпами получает развитие и в  нашей стране.  Об этом свидетельствует  принятие правительством закона  «Об ипотеке Республики Беларусь» в 2008г.

 

Целями  моей работы является:

• Закрепление полученных знаний о кредитовании.
• Исследование  структуры ипотеки.
• Изучение ипотечного рынка в Республике Беларусь.
• Выявление тенденций развития ипотеки.

Задачи моей работы:

• Структурирование ипотечного рынка.
• Выработка устойчивых знаний полученных при написании работы.
• Применение полученных знаний на практике.

 

 

 

1.СУЩНОСТЬ, ПОНЯТИЕ  И ВИДЫ КРЕДИТА

 

 

1.1. Сущность и виды кредита

 

 

Кредит как экономическая категория представляет собой систему экономических отношений, складывающихся между кредитодателем и кредитополучателем по поводу привлечения временно свободных денежных средств и их размещения на определенных условиях. Особенностью кредитной сделки является равная степень заинтересованности в ней обеих сторон. Экономическая причина существования кредита - товарное производство. Кредитные отношения не возникают в процессе производства, они его только опосредуют. Объективной основой функционирования кредита выступает движение стоимости в сфере товарного обмена. Каковы бы ни были первоначальные условия кредитной сделки, ее завершение всегда осуществляется в денежной форме. Это говорит о том, что кредит имеет денежную природу.[2, c. 25]

Кредит  может выступать в товарной и  денежной формах.

Основной  закономерностью функционирования кредита является временное высвобождение  денежных средств и появление временной потребности в них в процессе движения производственных фондов.

Временно  свободными могут быть:

• средства юридических лиц;
• доходы и сбережения населения;
• денежные накопления государства;
• собственные средства кредитных учреждений.

В связи  с этим появляется возможность восполнить временный недостаток средств одних хозяйствующих единиц за счет временного избытка других.

Процесс аккумуляции временно свободных  денежных средств и их перераспределение  осуществляется при помощи кредита.

Переход к рынку усиливает значение взаимной заинтересованности в кредите, так  как предполагает расширение самостоятельности субъектов хозяйствования и банков.

Различают следующие основные формы кредита:

• банковский;
• государственный;
• коммерческий;
• потребительский;
• ипотечный;
• лизинговый;
• международный.

Банковский кредит представляет собой экономические отношения между кредитодателями, в роли которых выступают банки, и кредитополучателями, в качестве которых могут быть как юридические, так и физические лица. Банки осуществляют кредитование за счет собственных источников, привлеченных денежных средств юридических лиц и вкладов граждан (за исключением зарезервированных в фонде обязательных резервов), приобретенных ресурсов у других банков (на рынке кредитных ресурсов).

Государственный кредит отражает отношения по поводу аккумуляции государством денежных средств на началах возвратности для финансирования государственных расходов.

Кредитодателями государственного кредита  могут быть юридические и физические лица, а кредитополучателем - государство в лице его органов (Министерство финансов, республиканские и местные органы). Данная форма кредита дает возможность кредитополучателю привлечь дополнительные денежные ресурсы для покрытия бюджетного дефицита без осуществления бумажно-денежной эмиссии (выпуск в обращение банковских и казначейских билетов, бумажных денег и ценных бумаг).

Государственный кредит используется в качестве одной из мер стабилизации денежного обращения. Для кредитодателей государственный кредит является как  формой сбережения, так и формой инвестирования, приносящей гарантированный  доход.

Коммерческий кредит характеризует кредитную сделку между двумя субъектами хозяйствования (продавцом и покупателем) и имеет вид предоставления отсрочки платежа за товар или услуги. Отсрочка платежа оформляется векселем.

Потребительский кредит отражает отношения между кредитодателем и населением по поводу удовлетворения потребительских нужд.

Ипотечный кредит - кредит, предоставляемый под залог земли, земельных участков и другой недвижимости, находящейся в частной собственности.

Лизинговый кредит - система экономических отношений между лизингодателем, лизингополучателем и поставщиком имущества по поводу приобретения объекта лизинга в собственность и передачи его во временное пользование.

Международный кредит - экономические отношения между кредитодателем и кредитополучателем, находящимися в разных государствах. [1, c. 40]

 

1.2. Банковский кредит

 

 

Банковский кредит является основной формой кредитования. Банковские кредиты предоставляются на цели, связанные с созданием и движением текущих и долгосрочных активов предприятий, реализацией приоритетных государственных программ, финансированием расходов текущего и инвестиционного характера физических лиц.

Единых  мировых Стандартов при классификации  банковского кредита не существует. В каждой стране кредит имеет свои особенности.

В Республике Беларусь кредиты классифицируются по следующим параметрам:

• сроки выдачи;
• сроки погашения;
• виды кредитополучателей;
• обеспеченность кредита;
• валюта предоставления;
• техника предоставления;
• форма предоставления;
• степень риска;
• виды средств, предоставляемых в форме кредита;
• способы погашения и т. д.

По  срокам выдачи выделяют:

• краткосрочные кредиты - кредиты со срокам полного погашения, первоначально установленным кредитным договором, до одного года включительно;
• долгосрочные кредиты - кредиты со сроком полного погашения, первоначально установленным кредитным договором, свыше одного года включительно.

В зависимости от сроков погашения кредиты бывают:

• срочные, по которым срок погашения не наступил или наступит в ближайшее время;
• пролонгированные, по которым срок погашения перенесен банком на более поздний период;
• просроченные, по которым срок погашения наступил, но кредитополучатель их не погасил.

По видам кредитополучателей выделяют кредиты:

• физическим лицам;
• юридическим лицам.

В зависимости от обеспеченности кредиты бывают:

• обеспеченные, т.е. имеющие высоколиквидный залог, который легко можно реализовать, а средства направить на погашение кредита и процентов по нему;
• недостаточно обеспеченные, т.е. выдаваемые под залог, стоимость которых не позволяет покрыть весь долг и проценты по нему;
• необеспеченные, т.е. не имеющие высоколиквидного залога, материальная стоимость залога составляет меньше 70 % от суммы кредита и процентов но нему.

Кредит  может предоставляться:

• в национальной валюте;
• иностранной валюте.

В зависимости от формы предоставления выделяют следующие кредиты:

• разовые, выдаваемые единовременно в полной сумме;
• предоставляемые в форме открытой кредитной линии.

С точки зрения техники предоставления кредиты делятся на нижеперечисленные виды:

• Консорциальные – выдаваемые несколькими банками, одному клиенту.
• Вексельные – кредитование с использованием векселя
• Ломбардные – кредитование с использованием залога, в ломбардах
• Акцептные  -  выдаются при наличии акцепта, согласия на кредит
• Наличные – выдаются  наличными деньгами, в различных валютах.
• Безналичные – выдаются путем зачисления на счет в банке.
• Авансовые – в виде авансовой ссуды
• В виде кредитной карточки – средства зачисляются на банковскую пластиковую карточку.

В зависимости от вида средств, предоставляемых в форме  кредита, кредиты бывают:

• денежные, т.е. предоставляемые в наличной и безналичной денежной формах;
• кредитные, т.е. выданные банком клиенту гарантии и поручительства.

В зависимости от способа погашения выделяют кредиты:

• погашенные единовременно и в полном объеме;
• погашенные в рассрочку.

Способы обеспечения исполнения обязательств по возврату  кредита являются вторичными и вступают в силу только тогда, когда не получены первичные источники. Понятие «обеспеченность», или «материальное обеспечение кредита», вытекает из его экономической сущности. Как известно, в основе возврата кредита лежит кругооборот и оборот фондов кредитополучателей. Кредит обслуживает движение реально существующей стоимости. Источниками возврата кредитов, предоставленных в текущие активы, является выручка, полученная предприятием за счет завершения тех операций, для которых они были выданы. Если же к моменту наступления срока погашения кредита у кредитополучателя отсутствуют средства, причиной такого положения, как правило, являются возникшие финансовые затруднения как объективного, так и субъективного характера. Не возврат  кредита означает, что кредит не сыграл той роли, которая ему предназначалась. Если выручка от объема продаж предприятием не получена (первичный источник обеспечения обязательств по кредитному договору), банк приступает к вторичному обеспечению возврата кредита. [5, c. 12]

Под способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору понимается конкретный дополнительный источник погашения задолженности банку, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за ликвидностью, достаточностью и приемлемостью данного источника.

Основными способами обеспечения  исполнения обязательств кредитополучателя по кредитному договору являются:

• гарантийный депозит денег;
• страхование кредитодателем риска не возврата кредита;
• перевод на кредитодателя правового титула (на имущество и имущественные права);
• поручительство;
• гарантия и другие способы, предусмотренные законодательством или кредитным договором;
• залог недвижимого и движимого имущества.

Кредитополучатель может  использовать один или одновременно несколько способов обеспечения, что закрепляется в кредитном договоре. Документы, подтверждающие обеспечение по возврату кредита, представляются в банк в период заключения кредитного договора.

Гарантийный депозит денег. Для обеспечения обязательств по кредитному договору кредитополучатель может передать кредитодателю денежные средства в белорусских рублях или иностранной валюте, находящиеся на счетах кредитополучателя. Средства, передаваемые для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, могут храниться на счетах открытых кредитополучателем. В случае неисполнения кредитополучателем получателем своих обязательств по кредитному договору кредитодатель вправе самостоятельно удовлетворить  имущественные претензии за счет депонированных сумм.