Функции земли

Законодатель уделяет  особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории  и требует указания ее в актах  органов исполнительной власти и  местного самоуправления о предоставлении земельных участков, например, в  постановлениях глав муниципальных образований; договорах, предметом которых являются земельные участки (купли-продажи, мены, аренды); документах государственного земельного кадастра, например кадастровых планах земельных участков; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, в свидетельстве о регистрации прав, выписке из Единого государственного реестра прав. Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Если категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся, в порядке, предусмотренном федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

 

2.4. Государственный  земельный кадастр

 

Одним из основных направлений  управления земельными ресурсами является кадастровое деление территории РФ. Порядок кадастрового деления  территории и присвоения соответствующих  номеров земельным участкам устанавливает Правительство Российской Федерации.

Существуют три основных типа кадастров:

-  правовой – запись  прав на объекты недвижимости;

-  фискальный –  запись стоимости объектов недвижимости  и информации, необходимой для  налогообложения;

-  многоцелевой –  объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию (в России это называется геоинформационной системой (ГИС) города, района).

Регистрационная подсистема земельного кадастра – регистрационный  кадастр (РК) – формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра – фискальный кадастр, (ФК) – ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК – определение базы налогообложения.

Правовой и фискальный кадастры в России создавались одновременно. Часть средств (в пределах 10 % от земельных платежей) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права  на объекты недвижимости, поэтому  необходимо их юридическое оформление. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на него.

Кадастровое дело – система  управления территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти экономической деятельности на земельном участке.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения сведений о земельном  участке в Единый государственный  реестр земель. Кадастровое дело состоит  из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества. Государство гарантирует права на объект недвижимости, который становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после его юридического оформления.

Земельные участки регистрируют в земельных комитетах в поземельной  книге и в государственном  земельном кадастре. Землепользователю выдают свидетельство о регистрации, гарантирующее условия пользования участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе (государственном акте или договоре аренды).

После регистрации данные по земельному участку заносят в  эталонную базу данных государственного земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет  ответственность за их достоверность.

Государственный земельный  кадастр – это систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра).

        Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате чего каждый участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Кадастровый номер необходим  для кодировки объекта недвижимости; увязки земельного участка и находящихся  на нем объектов недвижимости; увязки объектов недвижимости с определенной территорией, экономической зоной, административным районированием; увязки графической и семантической информации в базе данных.

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру– от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А : Б : В : Г : Д : Е, где А – номер субъекта РФ, определяемый Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству; Б – номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта; В – номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденный органом местного самоуправления; Г – номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельных участков; Д – номер здания или сооружения, определяемый в соответствии с порядком их учета; Е – номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый в соответствии с существующим порядком их учета; ¸ – разделитель составных частей кадастрового номера.

Любое изменение границ земельного участка влечет за собой  прекращение существования прежнего кадастрового номера. Использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование.

В 2004 г. в Российской Федерации  было создано Федеральное агентство  кадастра объектов недвижимости, осуществляющее:

-  государственную  кадастровую оценку земель и  представление ее результатов  в соответствии с законодательством  Российской Федерации;

-  ведение государственного  земельного кадастра, государственного  градостроительного кадастра и  государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

-  государственный  мониторинг земель в Российской  Федерации, в том числе с  использованием автоматизированной  информационной системы;

-  ведение государственного  технического учета объектов  градостроительной деятельности;

-  создание и ведение  государственного кадастра объектов  недвижимости;

-  утверждение заключений  экспертных комиссий при проведении  экспертизы землеустроительной  документации;

-  предоставление заинтересованным  лицам сведений из государственного земельного кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности;

-  государственный  земельный контроль;

-  утверждение карт (планов) и материалов межевания  объектов землеустройства.

Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет один месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

Роснедвижимость завершила  работу по сбору сведений обо всех земельных участках на территории РФ. В систему Единого государственного реестра земель включены около 42 млн 900 тыс. наделов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Охрана земель

 

Земля и верхний слой почвы, являясь неотъемлемой, и составной  частью всей экологической системы  нашей планеты, неразрывно связаны  с другими ее частями: водами, лесами, животным и растительным миром, полезными ископаемыми и иными ценностями недр земли. Без земли и почвы практически невозможно использование других природных ресурсов. При этом бесхозяйственность по отношению к земле немедленно или в недалеком будущем будет наносить вред всей окружающей природной среде, приводить не только к разрушению поверхностного слоя земли - почвы, их эрозии, засолению, заболачиванию, химическому и радиоактивному загрязнению, но и сопровождаться экологическим ухудшением всего природного комплекса. Именно поэтому, в частности, охрана земель рассматривается как обеспечение (сохранение) основы жизни и деятельности населения и создание условий для устойчивого развития общества (ст. 9 Конституции РФ, ст. 12 ЗК РФ). Следовательно, охране подлежат все категории земель, как сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного использования. Приоритета в этом плане заслуживают земли сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий (заповедников, национальных парков, заказников и др.). Режим использования и охраны особо охраняемых земель определен Законом РФ «Об особо охраняемых природных территориях».

Как указано в ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые  многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Меры охраны земель включают:

определение необходимых  прав и обязанностей собственников, владельцев, пользователей и арендаторов по охране и рациональному и использованию земель;

установление полномочий государственных и муниципальных  органов по обеспечению охраны земель;

установление необходимых  правовых режимов для различных  категорий земель, введение запретов и дозволений;

поощрение благоприятной  с точки зрения охраны земель деятельности;

установление мер юридической  ответственности за земельные правонарушения, а также порядка изъятия земель за их ненадлежащее использование.

в процессе хозяйственного использования земель все их правообладатели: собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы. В составе этих мероприятий ст. 13 ЗК РФ называет:

- сохранение почв и  их плодородия;

- защита земель от  водной и ветровой эрозии, селей,  подтопления, заболачивания, вторичного засоления, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

- защита сельскохозяйственных  угодий и других земель от  заражения бактериально-паразитическими  и карантинными вредителями и  болезнями растений, зарастания  сорными растениями, кустарниками  и мелколесьем, иных видов ухудшения  состояния земель;

- ликвидация последствий  загрязнения, в том числе биогенного  загрязнения, и захламления земель;

- сохранение достигнутого  уровня мелиорации;

- рекультивация нарушенных  земель, восстановление плодородия  почв, своевременное вовлечение  земель в оборот;

- сохранение плодородия  почв и их использование при  проведении работ, связанных с  нарушением земель.

Охрана земель предусматривает  комплекс организационных, гигиенических, санитарных, санитарно-технических, планировочных, землеустроительных и агротехнических мероприятий. Они должны ограничивать загрязнение почвы до величин, не нарушающих процессов самоочищения. Таким образом, правовая охрана земель осуществляется для преодоления и предупреждения негативных экологических, экономических и иных последствий землепользования и достигается это путем установления дозволения, поощрения за примерные действия субъектов, а также привлечения правонарушителей к ответственности.