Формирование инвесторской стоимости строительства усадебного мансардного пятикомнатного жилого дома с хозпостройками

При составлении сметной документации расход материальных ресурсов определяется по проектным данным с учетом трудно устранимых потерь и отходов.

  Для составления смет (расчетов) могут применяться следующие  методы определения стоимости:

- ресурсный;

- базисно-индексный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основе банка данных о  стоимости ранее построенных  или запроектированных объектов-анологов.

Ресурсный метод определения стоимости основан на калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. С помощью этого метода можно определить сметную стоимость строительства зданий (сооружений) на любой момент времени, кроме того, он позволяет учитывать дополнительные затраты на ресурсы в ходе строительства.

Базисно-индексный метод – это использование системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определённой в базисном уровне.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-компенсационный метод – это суммирование стоимости работ и затрат, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и дополнительных затрат, связанных с изменениями цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые и т.п.).

Метод применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов – это использование при проектировании объекта стоимостных данных по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям или сооружениям.

В условиях рыночных отношений ресурсные и ресурсно-индексные методы имеют преимущественное значение.

 

1.2. Состав стоимости строительной  продукции и состав

строительных затрат

 

Сметная стоимость строительства в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций подразделяется по следующим элементам:

1. стоимость строительных работ;
2. стоимость работ по монтажу оборудования (монтажные работы);
3. затраты на приобретение (изготовление) основного и вспомогательного технологического оборудования, мебели и инвентаря;
4. прочие затраты (проектно-изыскательские и научно-исследовательские работы, подготовка эксплутационных кадров, содержание службы заказчика-застройщика).

В практике учета и планирования строительные и монтажные работы объединены в единую статью – строительно-монтажные работы. Сметная стоимость СМР по методам расчета и экономическому содержанию делиться на три основные части: прямые затраты (ПЗ), накладные расходы (НР) и сметную прибыль (плановые расходы - Пн).

Накладные расходы в строительстве включают затраты на управление и хозяйственное обслуживание СМР и связаны с обеспечением необходимых условий для функционирования процесса строительного производства. Совместно с прямыми затратами составляют сметную себестоимость СМР.

Общая совокупность накладных расходов делиться на 5 частей:

1. Административно-хозяйственные расходы:

- расходы на оплату труда  административно-хозяйственного персонала;

- отчисления на социальные нужды  от расходов на оплату труда  работников административно-хозяйственного  персонала;

- почтово-телеграфные расходы, расходы  на содержание и эксплуатацию  телефонных станций, коммутаторов  и т.п.;

- расходы на содержание и  эксплуатацию вычислительной техники;

- и прочие затраты.

2. Расходы на обслуживание работников строительства:

- расходы, связанные с подготовкой  и переподготовкой кадров;

- отчисления на социальные нужды  от расходов на оплату труда  рабочих, а также эксплуатации  строительных машин и механизмов;

- расходы по обеспечению санитарно-гигиенических  и бытовых условий;

- расходы на охрану труда  и технику безопасности.

3. Расходы на организацию работ на стройплощадке:

- содержание пожарной сторожевой  охраны;

- расходы по нормативным работам;

- расходы, связанные с изобретательством  и рационализаторством;

- расходы по геодезическим работам;

- прочие расходы.

4. Прочие накладные расходы:

- платежи по обязательному страхованию  имущества строительной организации;

- амортизация по нематериальным  активам;

- платежи по кредитам банков;

- расходы по рекламе, представительские  расходы.

5. Затраты, не учитываемые в нормах накладных расходов, но относимые на накладные расходы:

- пособия в связи с потерей  трудоспособности из-за производственных  травм;

- налоги, сборы, платежи и другие  обязательные отчисления, производимые  в соответствии с установленным  законодательством порядком;

- отчисления в резерв на возведение  временных (титульных) зданий (сооружений) в тех случаях, когда средства  на их возведение предусмотрены  в свободной (договорной) цене на  строительство;

- и другие затраты.

Накладные расходы в локальной смете определяются на основе общеотраслевых укреплённых нормативов по основным видам строительства; нормативов накладных расходов по видам строительных и монтажных работ; индивидуальной нормы для конкретной организации.

Система показателей накладных расходов по видам СМР и укрупненных показателей по видам строительства применяется при определении величины накладных расходов, когда в качестве расчетной базы используется фактическая величина средств на оплату труда.

В настоящее время учет накладных расходов в составе стоимости строительной продукции производится в соответствии с «Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве» (МДС 81-4.99.), которые носят обязательный характер для строительства за счет бюджетных средств и рекомендательный – для всех других случаев.

Нормативы накладных расходов устанавливаются в процентах от выбранной базы.

Прямые затраты и накладные расходы в сумме образуют сметную себестоимость работ.

Окончательное решение по вопросу варианта исчисления накладных расходов принимается заказчиком и подрядной организацией.

Для определения полной сметной стоимости объекта необходимо для расчетов за выполненную работу между заказчиком и подрядчиком в конце объектной сметы и сводного сметного расчета добавляются лимитированные затраты и некоторые налоги.

К лимитированным затратам относятся:

1. затраты на строительство временных зданий и сооружений;
2. дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время;
3. резерв средств на непредвиденные затраты и работы.

К временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые производственно-складские вспомогательные здания и сооружения необходимые для производства СМР и обслуживания работников строительства.

Временные здания и сооружения подразделяются на:

- титульные;

- не титульные.

Средства на строительство титульных временных зданий и сооружений включаются в главу 8 сводного сметного расчета.

Размер этих средств может определятся 2 способами:

1. по ГСН 81-05-01-200;
2. по данным ПОС (проектная организация строительства)

К не титульным зданиям и сооружениям относятся кладовые, конторы прорабов и мастеров, складские помещения и навесы, с/у, помещения для обогрева, заборы и ограждения.

Расходы на не титульные здания и сооружения учитываются нормами накладных расходов. Возможность повторного использования материалов после разборки временных зданий и сооружений учитывается в составе возвратных сумм в размере 15 % стоимости временных зданий и сооружений.

Дополнительные затраты для производства СМР в зимнее время определяется на основе ГСН 81-02-05-2001. Учитываются из-за усложнения производства работ в зимнее время, нормы дифференцированны по 8 температурным зонам (в зависимости от среднемесячной температуры зимнего периода).

В сводном сметном расчете учитываются в составе главы 9 «Прочие работы и затраты».

Резерв средств на непредвиденные расходы и затраты предназначен для возмещения стоимости затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации и в ходе строительства при уточнении проектных решений или условий строительства.

Резерв средств на непредвиденные затраты и работы определяется от итога глав 1 – 12 сводного сметного расчета и показывается отдельной строкой с распределением по графам 4 – 8.

Нормы резерва для объектов социальной сферы составляют не более 2 %, для объектов производственного назначения – не более 3 %. По уникальным и особенным объектам размер резерва может быть установлен в размере до 10 % по согласованию с соответствующим полномочным федеральным органом власти в области строительства.

Сметная прибыль – нормативная (гарантированная) прибыль подрядной организации в составе цены строительной продукции, идущая в основном на развитие производства и материальное стимулирование работников.

Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится к себестоимости работ.

Расчет сметной прибыли в составе стоимости строительной продукции производится в соответствии с «Методическими указаниями по определению величины сметной прибыли в строительстве» (МДС 81-25-2001).

В составе нормативной сметной прибыли учтены следующие затраты:

1. отдельные федеральные, региональные и местные сборы и налоги;
2. расширение воспроизводства подрядных организаций (модернизация, реконструкция);
3. материальное стимулирование работников;
4. организация помощи и бесплатных услуг учебным заведениям и др.

Порядок определения сметной прибыли:

- для выполнения общих экономико-политических  расчетов в инвестиционной сфере (для разработки инвесторских  смет, технико-экономических обоснований  проектов, определение стартовой  цены подрядных работ) используется  общеотраслевой норматив сметной  прибыли – 65 % к величине средств  на оплату труда рабочих (строителей  и механизаторов) в составе прямых  затрат (для ремонтно-строительных  работ 50 %);

- при определении стоимости  СМР на стадии разработки рабочей  документации и расчетах за  выполненные работы применяются  нормативы сметной прибыли по  видам строительных и монтажных  работ;

- когда условия производства  работ отличаются от принятых  нормативов, рекомендуется разрабатывать  и применять индивидуальный норматив  сметной прибыли.

 1.3 Состав сметной документации

 

Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и т.д.

Сметная документация составляется в установленном порядке не зависимо от метода осуществления строительства – подрядным или хозяйственным способом.

Локальные сметы составляются на отдельные виды затрат и работ по зданиям и сооружениям или по общеплощадным работам на основе объёмов, определившихся при разработке рабочей документации (РД), рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объёмы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объёмы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Локальные сметы составляются:

1. по зданиям и сооружениям: на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, на монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов (КИП) и автоматики и др.;
2. по общеплощадным работам: на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории и др.