Емкость рынка недвижимости и основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости

-  престижность района;

-  экологическая обстановка в районе;

-  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-  социальная однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая «чистота» объекта.

Эти факторы будут рассмотрены в  настоящем пособии чуть ниже, когда  пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.

Известно, что главным критерием любой  сделки является выгодность для обеих  сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

Риски при операциях с недвижимостью

Риск  – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную  сторону по сравнению с планируемыми вначале.                  

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более  низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в  более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической  рентабельности инвестиционного проекта  по сравнению с проектной и  даже в утрате собственности —  как в связи с разрушением  самого «тела» недвижимости, так и  по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление  об этом может дать общая классификация  рисков, в соответствии с которой  можно выделить:

рыночные  риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

производственные   (хозяйственные,   несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

финансовые  риски, как обусловленные общим  состоянием финансовой системы в  стране, так и возникающие в  связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию  рисков применительно к сфере  недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и  экономическую определенность. При  этом любая операция с недвижимостью  происходит в рамках определенных территориальных  образований с присущими им административными  правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии  и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. 

Тщательность  юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить  вероятность этих рисков, предотвратить  значительную часть из них;

архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи. когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том  числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно  зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски  могут возникнуть по следующим причинам: 
- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам; 
- неверное истолкование имеющихся данных; 
- необъективное отношение к данным; 
- необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим  анализом – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке  недвижимости. Так, несмотря на наличие  многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения  на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической  ситуацией, миграцией населения, общим  предпринимательским климатом, уровнем  ставок налогообложения, длительностью  процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать  их в расчет нельзя. А это случается  довольно часто.

Недостатки  экономического анализа могут усиливаться  за счет непродуманных организационно-экономических  решений (например, неправильный выбор  организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так  или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту  или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных  сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски  могут быть разделены на несколько  групп:

1. Риски, вытекающие из общего  состояния и изменений в финансовой  системе (изменения процентных  ставок по кредитам, введение  ограничений на колебание валютного  курса, изменения в темпах инфляции  по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или  иным вариантом, избранным компанией  (фирмой) для финансирования ее  деятельности, степенью проработки  ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника  финансирования проекта является  более рискованным вариантом  по сравнению с выпуском обычных  акций, так как: предполагает  выплату основного долга и  процентов по определенному графику,  чего нет при выпуске акций.  В то же время выпуск акций  без уверенности в возможности  их размещения может оказаться  более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи  с ошибками при финансовых  расчетах. Например, ошибки при составлении  плана поступлений и расходов  финансовых ресурсов могут привести  к неплатежеспособности компании  (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным. 

Присутствуя практически при всех операциях  с недвижимостью, указанные риски  в то же время играют различную  роль зависимости от сегмента рынка  или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое  значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для  вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем  юридической проработки проблем  субъектами сделок. На первичном и  вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Можно также говорить о различиях в  рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все  группы рисков взаимосвязаны и часто  переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного  спроса отсутствие исследований состояния  и тенденций спроса и предложения  на рынке, пренебрежительное отношение  к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более  серьезным последствиям, чем в  ситуации его стабильности или тем  более роста.                

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые  из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая схема управления рисками:  
- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью; 
- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском); 
- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения; 
- разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;  
- контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
Управление и оценка конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия при управлении и оценке объекта недвижимости. 
 
Универсальная модель управления и оценки недвижимостью представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки. 
 
Основная цель управления недвижимости – минимизация рисков и максимизация денежных потоков от объекта недвижимости, а следовательно и максимизация рыночной стоимости. 
 
Определение рыночной стоимости объекта является наиболее частой на практике целью оценки объекта недвижимости.  
 
Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. 
 
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия. 
 
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ. 
 
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска. 
 
Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от задачи оценки, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций.