Емкость рынка недвижимости и основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости

Общепризнано, что некоторые  виды деловой активности более надежно  защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов  меньше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши  резко сокращается в период кризисов. Однако практика работы российских предприятий  в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.

Данные о состоянии  и перспективах развития региона  можно получить из типичных общих  сведений, полученных из вторичных  источников, и конкретных сведений:

- предложение новых объектов  недвижимости в определенном  сегменте рынка в регионе, норма  свободных объектов недвижимости  на данном рынке;

- уровень занятости и  платежеспособности населения региона  и перспективы изменения данных  показателей;

- данные по сопоставимым  продажам, которые используются  при подходе с точки зрения  сопоставимых продаж.

Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка  на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и  из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в  местной обрабатывающей промышленности.

Четвертый этап – количественный анализ, основанный на расчете емкости  рынка на основе определения взаимосвязи  отдельных факторов непосредственно  влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного  типа недвижимости определяется по формуле.

формула расчета емкости рынка обычно выглядит так:

E = К х Ц

где: 
E—емкость рынка, 
К—количество товара, 
Ц — цена товара

Рынок недвижимости как  сфера инвестиций

Рынок недвижимости – это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных  участков, зданий, сооружений и другого  имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки  и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий  и оживление отечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой  собственности участников этого  процесса до момента приемки и  оплаты инвестором выполненных работ  и услуг. В случае отказа заказчика  от дальнейшего инвестирования проекта  он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено  в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос – это количество земельных  участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Предложение – это количество земли  и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать  по определенным ценам за некоторый  промежуток времени.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Важнейший элемент и условие  существования любого рынка, в том  числе и недвижимого имущества, – информационная инфраструктура –  должна содержать достоверные сведения трех видов:

- о существующих нормах и  правилах работы на рынке недвижимости  и их ожидаемых изменениях;

- о структуре спроса и предложений  по различным объектам;

- об уровне и динамике цен  объектов недвижимости по районам,  микрорайонам и другим сегментам  рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат: федеральные законы и нормативные положения, постановления  Правительства РФ и 

органов власти субъектов РФ; заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог  недвижимости; рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; специальные опросы.

 

 

Функции рынка  недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает  большое влияние на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций  рынка – установление равновесных  цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет  место избыточный спрос, а при  ценах выше равновесной – избыточные предложения. В цене концентрируется  большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной  и социальной политике государства  в области, например, жилищного строительства  и т.д.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, перераспределяет ресурсы  по сферам предпринимательства и  направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной  структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости  и потребительской стоимости  недвижимости и получении прибыли  на вложенный капитал.

Функция санирования –  это очищение экономики от неконкурентоспособных  и слабых участников рынка, банкротство  неэффективных. Рыночный механизм указывает  людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и  оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников  предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция  – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям  недвижимости свободно, со знанием  дела принять решение в своих  интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую  активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной  собственностью.

Инвестиционная функция  – рынок недвижимости, это –  привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу  недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется  в росте трудовой активности всего  населения, в повышении интенсивности  труда граждан, стремящихся стать  собственниками квартир, земельных  участков и других капитальных и  престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества.

Перераспределительная функция – неоднократное перераспределение на рынке предприятий, земельных участков, зданий и сооружений между различными субъектами рынка, что в конечном счете ведет к их переходу к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное использование указанных объектов.

 

Основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости.

 

Подход, основанный на сравнительном  анализе продаж при оценке не завершенных  строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

Основные этапы определения  рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством:

- ознакомление с объектом оценки  и его идентификация;

- осмотр и описание объекта;

- сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;

- расчет рыночной стоимости  с использованием предусмотренных  стандартами подходов.

Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:

- определение отраслевой принадлежности  объекта;

- классификация его с точки  зрения отнесения к объектам  специализированной и доходной  недвижимости;

- наличие проектной документации  и дата ее утверждения;

- площадь застройки;

- дата начала строительства;

- дата фактического прекращения  строительства;

- идентификация конструктивной  системы здания и сооружения;

- разрешенная годовая потребляемая  мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);

- степень завершенности строительства  в целом и по отдельным конструктивным  элементам.

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте.

В настоящее время проектная  документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией  и соблюдением требований Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной  документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95).

Основные объемно-планировочные  и конструктивные решения по объекту  содержатся в разделе «Общая пояснительная  записка». В этом же разделе проекта  приводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро-, водо- и газоснабжения.

Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов  исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения  объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения  объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и т.п. Как правило, выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их инженерному  обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3 – 5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое  изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного  обеспечения, то затраты, связанные  с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в  расчетах.

Определение площади застройки  необходимо в тех случаях, когда  проектная документация по какой-либо причине отсутствует, и оценщик  не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций  объекта, как правило, по их наружным габаритам.

Информация о датах начала и  приостановки строительства необходима для определения величины физического  износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации – для  оценки срока действия исходно-разрешительной документации.

Сведения о разрешенной годовой  потребляемой мощности инженерных систем объекта требуются оценщику для  определения возможностей изменения  его функционального назначения.

 

 

 Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

-  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

-  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом  массового сознания и факторы  психологического характера:

-  массированная реклама;

-  инфляционные ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

-  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта недвижимости;

-  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и  скорость продажи квартир :

-  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

-  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);