Емкость рынка недвижимости и основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости

             Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО «КАЗАНСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ ИМ. А. Н. ТУПОЛЕВА-КАИ»

Зеленодольский институт машиностроения и информационных технологий

(филиал КНИТУ-КАИ)

Кафедра Экономики менеджмента

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

по дисциплине: Экономика  недвижимости

на тему: «ЕМКОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ЦЕНУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                       Выполнил: Сурчкова Ю.С

                                                                                                       студент гр. 31571

                    Проверил: Романова Е.А

ст. преподаватель кафедры 

Экономики и менеджмента

 

Зеленодольск 2014

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………..3

1 ЕМКОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ЦЕНУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ……….5

1.1 Определение емкости рынка …………...5

1.2 Рынок недвижимости как сфера инвестиций....................11

 

1.3 Функции рынка недвижимости……………………16

 

1.4 Основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости………19

1.5  Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости…………22

1.6 Риски при операциях с недвижимостью…………………………..

 

Заключение………………………………………………………….23

Список Использованных Источников…………………...25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           Введение

В настоящее время, когда  появилась нормативная  база  купли и  продажи объектов  недвижимости,  все  чаще   возникает  необходимость   определения стоимости предприятий  и  объектов недвижимости  (в   том  числе  земельных участков), при купле  и продаже  имущества,  получение  кредита  под  залог имущества, определении   базы   налогообложения,   страховании   имущества, выделении доли участков  предприятий,  реорганизации, ликвидации,  а  также использовании  прав  наследования  и судебного  приговора.  Сегодня   рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает  формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее  значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Определение стоимости недвижимости является главным этапом в совершении любых сделок с участием этой недвижимости. От точности оценки жилья находится  в зависимости то, насколько удачными будут её покупка, продажа или  наём.    

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества  и в то же время необходимый  момент при совершении практически  любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи  в аренду и завершая принятием  решений о реализации проектов строительства  или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в  уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т. д.

Цель данной работы: проанализировать емкость рынка недвижимости и  факторы, оказывающие влияние на цену объектов недвижимости.

В соответствии с поставленной целью можно выделить ряд задач:

- рассмотреть понятие  емкости рынка недвижимости;

- проанализировать этапы  определения емкости рынка недвижимости;

- определить стоимостные  аспекты объектов недвижимости;

- рассмотреть факторы, оказывающие влияние на цену объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

Актуальность выбранной  темы заключается в следующем.

Для того чтобы предотвратить  возможные потери или снижение темпов продаж объектов недвижимости, необходимо измерять емкость рынка. Емкость  рынка недвижимости – это количество квадратных метров, которые в условиях сложившейся конъюнктуры рынка  можно продать в единицу времени  по определенной цене.

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального  рынка.

Первым этапом в определении  емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона  и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом  определения границ региона является его идентификация как административного  района, функционирующего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает  макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера  содержат: •

информацию об общем состоянии  экономики; •

информацию об общей занятости  населения на национальном, региональном и локальном уровнях; •

объемы произведенной  продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях; •

абсолютные и относительные  процентные ставки на рынке капитала; •

состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший  характер для оценки эффективности  инвестиций в недвижимость, так как  они:

1)обеспечивают предпосылки,  на основе которых будет проводиться  оценка конкретных объектов недвижимости;

2)представляют информацию, на основе которой можно определить  тенденции, влияющие на стоимость  земли, и получить цифровые  данные, которые можно использовать  при оценке стоимости;

3)формируют основу для  вывода о наиболее эффективном  использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния  и тенденций развития регионального  рынка необходимо учитывать степень  совпадения или отличия местных  условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые  следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности  наиболее полные данные о сделках  с недвижимостью, начало нового жилищного  строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере  занятости или доходов оказывают  сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в  коммерческую недвижимость в краткосрочном  периоде в значительной степени  определяются динамикой нормы пустующих  помещений как показателя состояния  этого сегмента регионального рынка.

Снижение нормы пустующих  офисных помещений при благоприятной  общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство  новых объектов недвижимости. На рынке  жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут  способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой  активности ведет к повышению  спроса на коммерческую недвижимость.

 

 

 Определение емкости  рынка

 
Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального  рынка.

Первым этапом в определении  емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона  и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом  определения границ региона является его идентификация как административного  района, функционирующего как единого  целого.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает  макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера  содержат:

- информацию об общем  состоянии экономики;

- информацию об общей  занятости населения на национальном, региональном и локальных уровнях;

- объемы произведенной  продукции и их динамику на  общенациональном и региональном  уровнях;

- абсолютные и относительные  процентные ставки на рынке  капитала;

- состояние торгового  баланса, определяющее притоки  и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший  характер для оценки эффективности  инвестиций в недвижимость, так как  они:

1) обеспечивают предпосылки,  на основе которых будет проводиться  оценка конкретных объектов недвижимости;

2) представляют информацию, на основе которой можно определить  тенденции, влияющие на стоимость  земли, и получить цифровые  данные, которые можно использовать  при оценке стоимости;

3) формируют основу для  вывода о наиболее эффективном  использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния  и тенденций развития регионального  рынка необходимо учитывать степень  совпадения или отличия местных  условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые  следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности  наиболее полные данные о сделках  с недвижимостью, начало нового жилищного  строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере  занятости или доходов оказывают  сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в  коммерческую недвижимость в краткосрочном  периоде в значительной степени  определяются динамикой нормы пустующих  помещений как показателя состояния  этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных  помещений при благоприятной  общей конъюнктуре рынка вызывает рост

инвестиций в строительство  новых объектов недвижимости. На рынке  жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут  способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой  активности ведет к повышению  спроса на коммерческую недвижимость.

Таковы самые общие  подходы к определению емкости  рынка.

Более детальное изучение емкости регионального рынка  делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в основе которого лежит выделение отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные  виды деятельности.

К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей  и потребителей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые  создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

- в промышленности;

- в оптовой и розничной  торговле и на транспорте;

- на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в  процессе качественного анализа  региона. Качественный анализ основан  на:

- прогнозируемых тенденциях занятости;

- диверсификации занятости;

- циклических колебаниях.

Первый аспект – прогноз  тенденций занятости – требует  анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами  и со всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе  средний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами  и общенациональными показателями, то данный фактор приведет иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций  занятости требует от аналитика  точного и объективного определения  типа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости  в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку  является основой для определения  емкости регионально рынка в  настоящее время и в перспективе.

Вторым аспектом качественного  анализа является определение степени  диверсификации занятости. Понятно, что  если на одном или на нескольких

предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.

Третьим аспектом качественного  анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой  активности, т.е. на определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.