Доходный подход к оценке земельных участков

Резерв на замещение  рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение  рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти  расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недрижимости в действительности этого не делает.

Анализ доходов  и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать  не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

Типичные статьи расходов, которые не включаются в  реконструированный отчет о доходах  и расходах:

- начисление  амортизации. Рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэффициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;

- подоходный  налог. Не относится к операционным  расходам, поскольку является налогом  наличный доход, который может  зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);

- проценты за  кредит. Относятся к затратам  по финансированию, а не к операционным  расходам и учитываются при  определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

После расчета  операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы  на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета  коэффициента капитализаций для  улучшений выбираются в зависимости  от конкретных условий, в которых  функционирует объект оценки. При  этом учитываются:

а) информация о  доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

б) источники  и условия финансирования сделок;

в) возможность  достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце  прогнозного периода.

Наиболее часто  используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

а) метод анализа  рыночных аналогов (рыночной выжимки);

б) метод определения  коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа  рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и  значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

При всей внешней  простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности — информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

• наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
• условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;
• местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации  рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень  похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения  коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом  капитала понимается погашение суммы  первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаще всего определяется методом  кумулятивного построения, что позволяет  оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Ставка дохода на капитал включает:

• безрисковую ставку дохода;
• премию за риск инвестиций в оцениваемый объект;
• премию за низкую ликвидность недвижимости;
• премию за инвестиционный менеджмент.

Норма возврата (возмещения) капитала может быть рассчитана одним из следующих методов:

• метод Ринга (прямолинейный возврат капитала);
• метод Инвуда, или возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);
• метод Хоскольда, или возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

2.3 Метод  предполагаемого использования.

Условие применения данного метода — это возможность  использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения.

Метод предполагаемого  использования имеет следующую  последовательность действий:

1)определение  суммы и временной структуры  расходов, необходимых для использования  земельного участка в соответствии  с вариантом его наиболее эффективного использования;

2)определение  величины и временной структуры  доходов от наиболее эффективного  использования земельного участка.  Расчет доходов в варианте  сдачи недвижимости в аренду  должен предусматривать учет  дохода от продажи единого  объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3)определение  величины и временной структуры  операционных расходов, необходимых  для получения доходов от наиболее  эффективного использования земельного  участка;

4)определение  ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

5)расчет стоимости  земельного участка путем дисконтирования  всех доходов и расходов, связанных  с использованием земельного  участка.

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• строительство дорог, улиц;
• стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;
• прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Для оценки земельных  участков используется ряд подходов, оценка земли проводится для определения  общественной ценности земель различного качества и обоснования наиболее эффективного их использования. Оценка недвижимого имущества является важной и актуальной темой на современном этапе развития.

В данной работе я рассматривала доходный подход к оценке земельных участков, а  так же методы и характеристики этого  подхода.

Доходный подход к оценке земельных участков —  это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем  доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. Его использование возможно для объектов, являющихся (по результатам фактического осмотра и на основании разрешенного использования) типичными доходоприносящими объектами.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению  с другими, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора об объекте оценки как источнике дохода, т.е. это качество объекта оценки учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход тесно связан со сравнительным и затратным, элементы этих подходов включены в структуру доходного.

Основной недостаток подхода: основан на прогнозных данных, что особенно существенно в условиях нестабильной рыночной ситуации. Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа. Метод не следует применять, для оценки земельных участков производственного назначения, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.Федеральный  закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";