Доходный подход к оценке земельных участков

РЕФЕРАТ

Курсовая работа содержит: 35 листов, 8 источников.

ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

Цель курсовой работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков по оценке земельных участков, с помощью доходного подхода.

Составление курсовой работы производится в порядке последовательного выполнения следующих заданий: краткая история оценки земли и недвижимости; доходный подход к оценке земельных участков, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

I. КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ

II. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Метод капитализации дохода

2.2 Метод остатка

2.3 Метод предполагаемого использования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В современных  условиях России земля является одним  из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости.

В связи с  переходом на рыночную экономику  и совершенствованием платности  земли, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость оценки земель. Оценка земли проводится для определения общественной ценности земель различного качества и обоснования наиболее эффективного их использования.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная  оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Оценка земли  подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Кадастровая и  единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и  затратного (техника остатка дохода для земли).

В странах с  развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Целью курсовой работы является закрепление знаний по оценке земли и иной недвижимости, усвоение материала кадастровой оценки, применение доходного подхода к оценке земельных участков.

 

В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи: изучить краткую историю оценки земли и недвижимости, проанализировать понятие и содержание доходного подхода к оценке земельных участков, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

 

I. КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ.

История развития оценки земли и недвижимости в дореволюционной России насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году основной деятельностью, имеющей отношение к оценке недвижимости, было межевание, которое производилось на основании указа 1765 года. Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как в то время налогов на имущество еще не существовало. Но в то же время межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и земли, принадлежавшие казне, императору и церкви.

С отменой крепостного права в 1861 году появилась новая система налогообложения недвижимости. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ». Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета и оценки земельных ресурсов стимулировались такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков.

Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом для организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд - провинциальной оценочной статистики.

В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность.

С самого начала своего существования городские, и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

К концу XIX века вопрос о принятии единообразного подхода к оценке как земли, так и городской недвижимости стал весьма актуальным на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, а также были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ". В 1899 году закон изменился.

Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки.

Именно в России начала ХХ века сформировалась новая для того времени научная дисциплина, которая за ее заслуги в мире получила название «русская оценочная статистика».

В рамках основных концепций были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие выработать методики оценки недвижимости.

Даже общее описание организации и методических основ оценки недвижимости в России до 1913 года показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться отдельных выдающихся результатов, не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Конечно, в той методике оценки недвижимости существовали и проблемы. Основные из них были следующие:

1) отсутствие единого  планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;

2) отсутствие специального  государственного органа для  руководства оценкой; 

3) неадекватная структура  губернских и уездных оценочных  комиссий;

4) отсутствие единообразия  в методических подходах к оценке;

5) конфликты оценочных комиссий с земствами.

После революции наступил советский период истории России. В СССР в течение более семидесяти лет профессии «оценщик» не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Как правило, стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на строительство или по цене покупки, но иногда цифры брались просто «с потолка». Оценка производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись совместные проекты с иностранными государствами или солидными зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты — заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия.

Современный рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов.

В первые годы после развала СССР никакой законодательной базы в области оценки недвижимости в России не было. Первоначально эта деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе. Ситуация усугублялась тем, что цены на недвижимость росли очень быстро, иногда за год повышаясь в два раза. Количество сделок с недвижимостью постоянно возрастало, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы очень актуально.

История оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 15 лет назад, в 1993 году. За это время до сегодняшнего дня сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Рост банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. В начале 2000-х годов его характеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, а также явлениями, не вполне характерными для "цивилизованного мира".

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. В настоящее время в результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней, стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

 

II. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок. Земельный участок– это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.

В мировой практике для кадастровой и рыночной оценки земельных участков применяются  три подхода:

1. доходный;
2. сравнительный;
3. затратный.

Рассмотрим  доходный подход к оценке земельных  участков.

Доходный подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход.

В основе доходного  подхода лежат четыре принципа:

• принцип ожидания;
• принцип спроса и предложения;
• принцип наиболее эффективного использования;
• принцип замещения.

Типичный инвестор или предприниматель приобретает  земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов  или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия  оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Достаточно детальное описание методов оценки рыночной стоимости земельных участков, в настоящее время являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений России от 6 марта 2002 г. № 568-Р. В данных методических рекомендациях принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов  оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению  с другими, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора об объекте оценки как источнике дохода, т.е. это качество объекта оценки учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход тесно связан со сравнительным и затратным, элементы этих подходов включены в структуру доходного.