Доходный подход к оценке земельных участков

При применении метода остатка необходимо соблюдать  следующие условия:

• имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов  метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение  остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант  предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

Последовательность  расчета стоимости земельного участка  при применении первого варианта метода остатка такова:

1) расчет стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений;

2) расчет чистого  операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3) расчет чистого  операционного дохода, приходящегося  на улучшения за год;

4) расчет остатка  чистого операционного дохода  для земли;

5) расчет рыночной  стоимости земельного участка.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства  — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту  оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения  — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта  оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные  со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного  оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для  организации и сопровождения  процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора  — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении  стоимости воспроизводства или  замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ  включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический  износ — уменьшение стоимости  зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный  износ — несоответствие характеристик  зданий или сооружений современным  требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Функциональный  износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в  области архитектуры и строительства  и проявляется в устаревшей архитектуре  зданий, старом инженерном обеспечении  и т.п.

Экономический износ — износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Экономический износ приводит к уменьшению стоимости  зданий и сооружений в результате негативных изменений в области  земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический  и функциональный износ может  быть устранимым и неустранимым, внешний  износ, как правило, неустраним. При  этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:

Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ)*(1 -- Функциональный износ)*(1 - Экономический износ).

Накопленный износ  улучшений может определяться в  целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ  наиболее предпочтительно определять как разность между затратами  на создание улучшений без учета  износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения  величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости" их воспроизводства или замещения на дату оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД)

ПВД — это  доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности  площадей, предназначенных для сдачи  в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут  быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей  формуле:

ПВД = А*S,

Где  S — площадь (кв. м), сдаваемая в аренду

                  (или другая единица измерения, приносящая доход);

А — ставка арендной платы за 1 кв. м площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Важнейшей характеристикой  договора аренды является распределение  эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды:

• валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;
• абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.

Различают следующие  виды арендных ставок:

• контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;
• рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых  объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договора делятся  на следующие большие группы:

а) с фиксированной  арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

б) с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции).

Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой  тип аренды используют для отражения  ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д. К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;

в) с процентной ставкой от выручки арендатора (когда  к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором  в результате использования арендованного  имущества).

Величина арендной платы зависит от следующих факторов:

• назначение объекта недвижимости;
• местоположение объекта;
• степень насыщенности рынка аналогичными объектами;
• возраст здания;
• конструктивные решения;
• планировочные решения;
• архитектура и отделка;
• инфраструктура и сервис;
• наличие парковки;
• срок аренды;
• площадь помещений, сдаваемых в аренду;
• качество управления зданием.

На второй стадии оценивается действительный валовой  доход (ДВД).

ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах  по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Далее оценщик  делает поправку на потери при сборе  платежей путем анализа ретроспективной  информации по объекту оценки и рынку  в целом с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу.

Наконец, учитываются  прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

На третьей  стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы  на замещение.

Операционные  расходы — это периодические  расходы, необходимые для обеспечения  нормального функционирования объекта  недвижимости и воспроизводства  дохода.

Операционные  расходы принято делить:

- на условно постоянные;

- на условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых  не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составепеременных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы по  заключению договоров аренды;

- заработная  плата обслуживающего персонала;

- расходы на  вывоз мусора;

- коммунальные  расходы — газ, электричество,  вода, тепло, канализация;

- расходы на  содержание территории и автостоянки;

- расходы по  обеспечению безопасности;

- прочие расходы.

К расходам на замещение  относятся расходы, либо которые  имеют место раз в несколько  лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы  на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также  замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической  жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.