Цена земли: сущность, факторы, определяющие динамику

Кадастровая оценка земли  – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может  быть только для земельного участка, который учтен в земельном  кадастре.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает  дифференциальная рента по местоположению.

Однако совокупную стоимость  участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал  бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке.

 Готовая стоимость  строительного участка – это  доход, который обеспечит его  рыночная цена по текущей процентной  ставке. Она значительно превышает  стоимость по местоположению. К  тому же предложение земли  совершенно неэластично в экономической  системе в целом. Любая отрасль  может увеличить занимаемую ею  территорию за счет конкурентов.  Таким образом, предложение земли  конкретному пользователю будет  обладать определенной эластичностью.  При прочих равных условиях  стоимость земли тем выше, чем  значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы  на то, что они и доставляемый  землей денежный доход увеличатся. Число лет, на которое совершается  эта покупка, как и аренда, может  возрасти также вследствие ожидаемого  снижения либо будущей нормальной  процентной ставки, либо покупательской  силы денег. Здесь много и  других факторов. Так, неплодородные  пустоши могут внезапно приобрести  большую ценность вследствие  того, что будут найдены ценные  полезные ископаемые или будет  создан индустриальный центр  около них.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением  в районах с наиболее благоприятным  климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана  с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному  оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и  в качестве обратного действия –  на цену земли. Так, фермер, владеющий  землей, старается перекладывать  часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы  решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших  затрат, производимых на скудных и далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.

Если значительная часть  продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог  способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке  и увеличит цены на нее, и земля  будет обрабатываться. Налог будет  в большей степени переложен  на потребителя. Если большая часть  продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор  земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли  жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

3.Рента земли  и ее виды

Каждому фактору производства - труду, капиталу, предпринимательству - соответствует определенный вид  дохода - зарплата, процент, прибыль. Доход  с земли традиционно называется рентой. Слово "рента" происходит от позднелатинского "rendita" и латинского "reddita", дословно - "отданная назад, возвращенная". В разных языках это слово имеет различное значение: в немецком словом "Rente" обозначается пенсия, в английском (rent) - арендная или квартирная плата, во французском (rente) - ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов. Подход к ренте исторически развивался в двух направлениях: рента как доход владельца земли и рента как плата за пользование землей, т. е. арендная плата. Рента привлекала к себе внимание экономистов с давних времен.

Экономисты по-разному  определяют сущность ренты. Одни рассматривают  ренту как один из видов доходов  на собственность, плата собственников  за использование природного ресурса. Другие рассматривают ренту как  регулярный доход с капитала или  земельного участка, получаемый их владельцами  без предпринимательской деятельности. Ренту определяют и как особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с  предпринимательской деятельностью. Но следует иметь ввиду, что термин «рента» имеет два значения: правовое и экономическое. В юриспруденции  рента – самостоятельное правоотношение, касающееся прямого взаимоотношения  между субъектами договора ренты, никак  не связано с арендой имущества. Экономическое же отношение между  получателем ренты и ее плательщиком непосредственно связано с использованием кредитных средств или арендой  имущества.

В современной экономической  теории существует понятие экономической  ренты как составной части  дохода от любого другого фактора. Экономическая  рента - это разница между платой за ресурс и минимальной платой, необходимой для того, чтобы этот ресурс был предложен. Ресурс, дающий экономическую ренту, приносит сумму, превышающую альтернативную стоимость его использования.

Величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю.  При этом рента различна в зависимости от качества земли:

1. природных условий (тип почвы, климат, рельеф);
2. плодородия почвы;
3. местоположения земли.

Ограниченность земли  ведет к возникновению монополии  хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и  большую ренту. Кроме монополии  хозяйства на земле, существует монополия  частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две  формы земельной ренты:

• абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;
• дифференциальная рента – это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших  земельных участков (лучшие, средние и худшие – условное деление участков).

Абсолютная рента является результатом монополии частной  собственности на землю. Собственник  земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного  или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты  связано с тем фактом, что в  сельском хозяйстве доля переменного  капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная  стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и  стоимость продуктов выше капиталистической  цены производства. Пропорциональному  распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения  абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средства производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков. Однако, хочу заметить, что под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.

Итак, абсолютная рента –  это один из видов земельной ренты, получаемой землевладельцами независимо от плодородия и местоположения земель исключительно как вознаграждение, реализующееся в присвоении прав собственности на землю. В случае если в участок земли был вложен капитал, то размер арендной платы увеличивается  на величину ссудного процента.

Дифференциальная рента  является наиболее распространенной формой земельной ренты. Основой дифференциальной земельной ренты является разница  в издержках производства на различных  земельных участках.

В зависимости же от тех  обстоятельств, в силу которых эта  разница возникла, дифференциальная рента делится на различные виды. Разница в издержках производства может быть, прежде всего, обусловлена неодинаковым плодородием различных земельных участков. Чем плодороднее почва (независимо от того, является ли это плодородие даром природы или плодом усилий человека), тем производительнее труд, затрачиваемый на ней, тем меньше издержки производства. Продуктивность земельных участков предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т.д. Это и является объективной основой для образования дифференциальной ренты.

Дифференциальная рента  существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних  по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т.д. Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, т.к. продукт только лучших и средних участков недостаточен для покрытия общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках (общественная цена производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках.

4.Рынок земли Нижнего Новгорода и Нижегородской области

Нижегородская область –  один из самых экономически развитых регионов Российской Федерации с  преимущественно промышленной экономикой, а также регион с преимущественно городским населением.

Нижний Новгород – пятый по числу жителей город в Российской Федерации населением 1 255 159 человек, что составляет 56% общего населения региона. Общий земельный фонд региона год составлял 7662, 4 тыс. га. В структуре земельного фонда Нижегородской области преобладают земли сельхозназначения и лесного фонда.

Сегодня земельные участки  приобретаются главным образом  под частное индивидуальное строительство. Покупают землю те жители нашего региона, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Поэтому популярны небольшие  наделы (10-15 соток), с подведенными коммуникациями либо в организованных коттеджных поселках (их количество в нашем регионе, к  сожалению, невелико), либо расположенные  в традиционной застройке.

 Что касается более  крупных земельных участков, представляющих  интерес уже для девелоперских  проектов, то интерес к ним  крайне слабый. Причина – отсутствие  инвесторов, готовых вкладывать  средства в освоение и развитие  территорий. Предлагаемые к продаже  земли (площадью от 20 га), как правило,  не обеспечены коммуникациями. На  взлете земельного рынка такие  земли приобретались в спекулятивных  целях, в расчете на перепродажу.  Сейчас такие предложения мало кому интересны, спрос на них почти полностью отсутствует. Фактически владельцы подобных земель предлагают купить у них проблему: необходимо платить налоги, вести хозяйственную деятельность, если это сельхозугодия.

 В начале 2010 года активизировались  финансовые структуры, интересующиеся  земельными участками для реализации  инвестиционных проектов, связанных  с коттеджной застройкой. Но пока  никаких крупных сделок в нашем регионе за последнее время не было.      

На цену земельного участка влияет целый ряд факторов:

1. Расположение. Отдаленность от города, центра города. Нагорная часть является основной площадкой для постройки элитного жилья в Нижнем Новгороде, особо можно обратить внимание на земельные участки, расположенные на набережной реки Волга. Дороговизна земли характеризуется престижностью района и близостью к историческому центру города. Лидерами по количеству предложений земли являются Нижегородский ( ̴ 32%), Приокский ( ̴ 26%) и Советский ( ̴ 23%) районы. Самое востребованное на данный момент расстояние от города – до 20 км от Нижнего Новгорода. Важно и направление. Самые популярные - Богородское, Кстовское, Арзамасское. Объясняется это относительно хорошей транспортной доступностью. Участки на данных направлениях изначально примерно в полтора раза дороже, чем на остальных.
2. Престижность района
3. Наличие или возможность подведения коммуникаций. К сожалению, иногда стоимость подведения электричества или газа приводит к удорожанию участка на 50 %. Земельные участки, обеспеченные полным набором коммуникаций, на нижегородском рынке - явление исключительное.
4. Красивый окружающий ландшафт, желательна близость леса и водоема.
5. Экология территории
6. Инфраструктура. Если участок приобретается с целью строительства дома для постоянного проживания, то будущему жителю необходим полный комплекс социальной инфраструктуры - продовольственный магазин шаговой доступности, школа, детский сад, медпункт, близость служб экстренного реагирования.
7. Соседи, социальное окружение.