Цена земли: сущность, факторы, определяющие динамику

 

Государственное образовательное учреждение

 высшего профессионального  образования 

 

 

 

Реферат

на тему:

«Цена земли: сущность, факторы, определяющие динамику»

 

 

Выполнила: 

                                                                                                    Студентка курса

                                                                                                        

                                                                                                Проверила: 

                                                                                                               

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012 г.

Содержание

 

Введение………………………………………………………………3

1. Понятие и сущность рынка земли…………………………………..4
2. Цена земли и факторы, определяющие ее динамику…………......8
3. Рента земли и ее виды……………………………………………….13
4. Рынок земли Нижнего Новгорода и Нижегородской области…...17                                                                                              

Заключение……………………………………………………………22                                                                                                          Список литературы……………………………………………………...24                                                                                               

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Наряду с трудом и капиталом  важнейшим фактором производства является земля. Земли – важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства. Земельный рынок формирует  условия, стимулирующие эффективное  использование земли, и вынуждает  отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно. Под рынком земли следует понимать не только куплю–продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Так как на данном этапе  уровень развития рынка земли  нестабилен, я считаю, что тема выбранная  мною, очень актуальна. Любое принятие закона регионального уровня влияет на положение вещей в целом  по стране.

Целью данной работы является исследование рынка земли, понятие  сущности, определение факторов, влияющих на динамику определения цены земли.

 

1.Понятие и сущность  рынка земли 

 

Земля, как экономический  ресурс, обладает рядом особенностей. Во-первых, земля не имеет издержек производства. Земля имеется в  наличии как природный объект. Это бесплатный и невоспроизводимый  дар природы. Во-вторых, ограниченность земли. Все прочие экономические  ресурсы (труд и капитал) также ограничены, но их можно накопить или воспроизвести. Изменить размеры земельных угодий человечество не в состоянии.

Рынок земли — сфера  товарного оборота земельных  угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства  зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под  земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных участков).

Рынок земли обладает целым  рядом специфических особенностей. Известно, что земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее, земля  является объектом купли–продажи; с  ней связаны земельные арендные отношения. Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок земли и ее купля-продажа. Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России.

В зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.  Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии  обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

Вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Однако рынок земли  далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано  в первую очередь создать условия  защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и  разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора. Любая  государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Особенностью земли как  экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного  хозяйства в большинстве стран  Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).

Предложение земли ограничено не только на макроуровне, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в  долгосрочном периоде наталкивается  на определенные трудности.

 На рынке земли действует тот же, что и на всех прочих рынках, механизм Спроса и предложения. Однако, прежде чем его рассматривать, необходимо определить некоторые экономические категории, без понимания которых изучение данного факторного рынка было бы затруднительно. Необходимо четко различать понятия аренды и ренты, землевладения и землепользования. Субъектами экономических отношений на рынке земли выступают два типа собственников — полный собственник и собственник по пользованию. Полный собственник (землевладелец) обладает всеми правами собственности на земельный участок и определяет его дальнейшее использование. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли — землепользователь. Землевладение — владение землей на правах собственности и отдача ее в пользование предпринимателям. Землепользование — пользование землей в установленном законом порядке. Землевладелец может сам заниматься производительным использованием земли, тогда землевладелец и землепользователь едины в одном лице. Пользователь же земли не обязательно является ее собственником.

Рынок земли при всех его  особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение  наиболее рационального распределения  ограниченных ресурсов.

 

 

 

 

 

 

2. Цена земли и факторы, определяющие ее динамику

 

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом  и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает  альтернативные варианты. В самом  деле, цена земли – это покупная цена не земли, а той земельной  ренты, которую она приносит. В  этом экономическом ее содержании ренту  можно рассматривать как процент  на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для  другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде  можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных  «если» и «но», рассыпанных по множеству  документов.

Цена рождается на рынке. «Открытие» цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и  предложение. Чтобы узнать, сколько  стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный  рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно  идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под  зданиями приватизированных предприятий).

Но большая часть потенциального земельного рынка у нас – именно сельскохозяйственные угодья и эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Сегодня, по данным Аграрного  института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан  находится более 60% сельхозугодий  России. Конституция гарантирует  этим гражданам все права настоящих  собственников. Но если вы спросите у  собственника, сколько стоит его  земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Следует еще раз отметить, что в определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей:

• сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;
• несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием  и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические  условия производства, так и затраты  на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два  основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к  использованию (наличие на участке  всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На практике цена земли  зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для  несельскохозяйственных целей. Резко  возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту  цены земли. В целом динамика цен  на землю в странах с рыночной экономикой, с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

На цену земли влияет также  транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или  куда люди ездят на работу. Поэтому  величина ренты носит не случайный  характер – она прямо зависит  от пользы, которую можно извлечь  при использовании земельного ресурса.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

 

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%

 

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей  денежной арендной платы, помноженной  на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в  себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;
• привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;
• кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;
• кадастровые карты и регистры стоимости земли.