Цель и информационная база оценки бизнеса

На 1-м этапе оценщик отбирает компании, относящиеся к той же отрасли, что и оцениваемая, по которым имеется достоверная информация о рыночной цене их акционерного капитала. Затем по отобранным компаниям собирают дополнит, сведения об их финансовом и хозяйственном состоянии и проводят финансовый анализ оцениваемой компании и ее аналогов. По результатам финансового анализа принимают решение о степени сходства аналогов с оцениваемой компанией и определяют ее рейтинг.

На 2-м этапе рассчитывают оценочные мультипликаторы. Оценочный мультипликатор (коэффициент, показывающий отношение рыночной цены акционерного капитала или его доли к финансовому показателю, отражающему доходность компании) рассчитывается по аналогам и применяется как множитель при аналогичном финансовом показателе оцениваемой компании. Наиболее сложный момент этого этапа - выбор величины мультипликатора, которую следует применить к оцениваемой компании, т.к. диапазон значений может быть широким. Основанием для выбора служат результаты финансового анализа, отражающие место оцениваемой компании среди аналогов.

На 3-м этапе оценщик рассчитывает итоговую величину стоимости. Результаты оценки, полученные при использовании различных типов мультипликаторов, анализируют по степени достоверности, по кол-ву и обоснованности предварит, корректировок, по их значимости для конкретного оцениваемого объекта. Итоговую величину стоимости исчисляют как средневзвешенную величину предварит, результатов, с итоговыми корректировками, такими как поправка на наличие нефункционирующих активов, недостаток собств. оборотного капитала и др. Величина стоимости, найденная по методу сделок, сопоставима с результатами, полученными при использовании методов, свойств, доходному подходу и затратному подходу к оценке стоимости бизнеса.

 

Глава II. Оценка стоимости бизнеса ООО «Технология»

 

1. Характеристика ООО «Технология» как объекта оценки

 

Предприятие создано в январе 2000года. Основным направлением деятельности созданного предприятия являлось энергосбережение.

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответственностью.

Первый шаг. Разработка программы энергосбережений в сфере ЖКХ в масштабах Кировского района. Получение лицензии на деятельность в области энергосбережения. Основные фонды и оборудование приобреталось за счет личных вкладов учредителя. Первая практическая работа - оборудование узла учета тепловой энергии и теплоносителя на производственной базе КРЭС. В дальнейшем работы по установке приборов учета были продолжены на других предприятиях города, а в дальнейшем и на территории других районов Калужской области. Предприятие после получения лицензии на ремонтно-строительные работы, дополнительно приступило к подрядным работам по ремонту и замене трубопроводов отопления и водоснабжения, отделки фасадов и т.д. В 2006 году создан Хвастовичский филиал ООО «Технология». Филиал принял на обслуживание одиннадцать разрозненных газовых котельных Хвастовичского района. Предприятие стало многопрофильным. Эксплуатация жилищного фонда, баня, ремонтно-строительные работы и эксплуатация котельных. В настоящий момент ООО «Технология» продолжает работы в области энергосбережений. Ведется работы по монтажу узлов учета и их техническому обслуживанию, монтажу индивидуального водоснабжения, горячего водоснабжения и отопления. Предприятие развивает собственную производственную базу и готовит производственную базу для организации оптово-розничной торговли строительно-промышленной группы товаров. Так же планируется организовать цех по производству окон из ПВХ.

 

2.2. Оценка стоимости ООО «Технология»  затратным подходом с использованием метода чистых активов

 

2.2.1. Оценка недвижимости

 

Исходные данные:

Здание, расположено по адресу: г. Киров Калужской области

Площадь земельного участка Sзем. уч.=350 кв.м; плата за 1 кв.м земельного участка Сед=150 руб.; площадь здания Sзд=250 кв.м; ставка месячной арендной платы Сар.пл.=200 руб. за 1 кв.м; здание кирпичное, двухэтажное.

 

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

1. Определение рыночной стоимости земельного участка

Сзем.уч=Sзем.уч*Сед ( 2.1)

где Сзем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

Сед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

Sзем.уч – площадь земельного участка, кв.м.

 

Сзем.уч=350*150=52 500 руб.

 

2. Определение полной восстановительной стоимости здания

Полную восстановительную стоимость здания определим методом сравнительной единицы. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичной конструкции равна 15 000 руб.

Полная восстановительная стоимость здания:

ПВСзд.= Нстр.*Sзд.*к, (2.2.)

где Нстр – норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;

Sзд. – площадь здания;

к – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).

ПВСзд.= 15 000 * 350 * 1 = 5 250 000 руб.

3. Определение износа здания

Совокупный износ определим методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и экономический (внешний).

Фактический физический износ определен на основе визуального осмотра оценщиком основных конструктивных элементов здания и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами. Физический износ равен 30%. Функциональный износ составляет 10%, а внешний 30 %.

Совокупный износ = 0,3*5 250 000 + 0,1*5 250 000 + 0,3*5 250 000 =3 675 000 руб.

4. Определение остаточной стоимости здания

ОВС=ПВСзд. – СИ =5 250 000 –3 675 000 = 1575000 руб. (2.3.)

5. Полная стоимость недвижимости

Снедв.затр= ОВС + Сзем.уч= 1575000 + 52 500 =1 627 500 руб. (2.4.)

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого операционного дохода. Оцениваемое помещение будет приносить стабильный доход в будущем при использовании его, сдавая в аренду.

1) Определение потенциального валового  дохода:

ПВД=Сар.пл.*Sар.зд (2.5.)

где Сар.пл. – ставка арендной платы ;

Sар.зд. – площадь помещения, сдаваемого в аренду.

ПВД=200*250*12=600 000 руб.

2) Определение реального валового  дохода:

РВД=ПВД*Ксдачи (2.6.)

где Ксдачи – поправочный коэффициент, который учитывает возможные недополучения арендных платежей; Ксдачи=1.

РВД=600 000 *1=600 000 руб.

3) Определение чистого операционного  дохода

ЧОД=РВД – ОР (2.7.)

ОР – операционные расходы на содержание оцениваемого объекта или издержки собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т.д. В данном случае затраты собственника составляют 35% от ПВД.

ОР= 0,35 *600 000 = 210 000руб.

ЧОД =600 000 –210000=390 000 руб.

4) Определение рыночной стоимости  недвижимости:

РСН=ЧОД / Ккап (2.8.)

Ккап – коэффициент капитализации.

Примем Ккап.=25%.

РСНдох= 390 000/ 0,25= 1 560 000 руб.

 

Оценка стоимости недвижимости рыночным подходом

Рыночный подход основан на использовании информации о рыночной цене продажи аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных объекта. Определим рыночную стоимость недвижимости методом валового мультипликатора. Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу.

 

Таблица 2.1.

Рыночная информация об аналогичных объектах

 

Аналог	Цена продажи	ПВД	РВМ
Здание двухэтажное, кирпичное, в том же р-не, но меньшей площади(Sан1=150кв.м.); ставка месячной арендной платы - Сар.пл.1=200 руб	1 155 000	360 000	3,2
Здание двухэтажное, кирпичное с такой же площадью, но место положение ближе к жд путям, ставка месячной арендной платы - Сар.пл.2=250 руб	1 873 000	4 176 000	2,5
Здание двухэтажное, кирпичное с той же площадью, но расположенно ближе к центру, ставка месячной арендной платы - Сар.пл.3=300 руб	1 900 000	3 240 000	3,0

 

 

а) ПВД1=Sан1* Сар.пл.1=150*200*12=360 000 руб. (2.9.)

ВРМ1=Сан1 / ПВД1=1 155 000 /360 000 = 3,2 (2.10)

б) ПВД2=Sан2* Сар.пл.2= 250*250*12= 750 000 руб.

ВРМ2=Сан2 / ПВД2=1 873 000 / 750 000 = 2,5

в) ПВД3=Sан3* Сар.пл.3= 250*300*12=900 000 руб.

ВРМ3=Сан3 / ПВД3=1 900 000/900 000 = 2,1

Определим усредненный по аналогам валовый рентный мультипликатор:

ВРМср= (ВРМ1+ ВРМ2+ ВРМ3 )/ 3=(3,2+2,5+2,1) / 3=2,6 (2.11)

Определение оценочной стоимости недвижимости:

Снедв.рын= ПВД* ВРМср=600 000 *2,6=1 560 000 руб. (2.12)

 

Окончательная стоимость недвижимости

Получив значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле методом взвешивания результатов оценки

Сср.вз=Снедв.затр*αзатр + Снедв.дох*αдох+ Снедв.рын*αрын (2.13)

Примем:

αзатр=45%, так как спрос на промышленные здания подвержен изменению.

αдох=40%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;

αрын=20%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.

Сср.вз=1 627 500 * 0,45+ 1 560 000 * 0,4+ 1 560 000 * 0,3=1 824 375 руб

 

2.2.2. Оценка компьютера

Исходные данные:

Балансовая стоимость – 15 000 руб; дата приобретения июнь 2007 г.

 

Оценка стоимости компьютера затратным подходом

Для определения текущей стоимости оборудования на дату оценки используется метод расчета по цене однородного объекта. Был подобран однородный объект, похожий на оцениваемый, по производительности и быстродействию.

 

Таблица 2.2.

Характеристика объекта оценки и однородного объекта

Характеристика	Объем оценки	Однородный объект
Процессор	AMD Athlon 3000	AMD Athlon 3000
Оперативная память	512Mb	512Mb
Объем жесткого диска	120Gb	120Gb
Видео карта	256Mb	128 Mb
DVD-ROM	+	+
Материнская плата	Albatron	Albatron
Корпус	ATX 350W	ATX 350W
Цена, руб.	15600	14608

 

Определим полную себестоимость производства одного объекта по формуле:

 (2.14)

где Ндс - ставка налога на добавленную стоимость (18%);

Кр - показатель рентабельности продукции (25% для продукции пользующейся спросом);

Цод - цена однородного объекта;

=(1-0,18)(1-0,24-0,25)*14608/(1-0,24)=8038 руб.

Учтем корректировку на различие в объеме памяти видеокарт. Абсолютную денежную поправку определим с помощью метода анализа парных продаж. Изменения лишь в объеме памяти видеокарт рассматриваемых компьютеров с 128 до 256 Mb увеличивает его стоимость на П=15600-14608=992 руб.

Рассчитаем полную себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта внесем корректировку, учитывающую различия объектов.

, (2.15)

где - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

К – корректировка, учитывающая различия объектов.

=8038+992=9030 руб.

Определим восстановительную стоимость оцениваемого объекта по формуле:

 (2.16)

где - восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

=(1-0,24)*9030/(1-0,24-0,25)=13456 руб.

Оценим износ с помощью метода срока жизни:

 (2.17)

где -период эксплуатации оцениваемого компьютера равен 0,5 года;

- нормативный срок службы оборудования  равен 5 лет ;

=0,5/5*100=10%.

Функциональный износ по мнению эксперта равен 7%, так как машина новая и еще не успела устареть.

Внешний износ равен 12%, так как не смотря на то, что компьютер стоит в офисе, его нагрузка достаточно мала.

И=1-(1-0,1)*(1-0,07)*(1-0,12)=0,26

Обесценивание О = 13456*0,26=3498,56 руб.

=13456 - 3498,56 = 9957,44 руб.

с НДС = 9957.44*1,18 = 11749,77 руб.

Оценка стоимости компьютера рыночным подходом

Имеются данные о продажах оборудования, аналогичного оцениваемому (таблица 2.3.)

 

Таблица 2.3.

Характеристика оборудования, аналогичного оцениваемому.

Характеристика	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи, руб.	14960	18300	15250
Дата продажи	июль 2007	август 2007	июль 2007
Корректировка на дату продажи	1,026	1,035	1,018
Износ	0,085	0,06	0,12
Корректировка на износ = (1- )/(1- )	0,805	0,784	0,837
Корректировка эксперта на разницу в технических характеристиках	1,07	0,96	1,03
Дополнительные комплектующие		Внутренний модем
Корректировка на дополнительные комплектующие, руб.		1024
Скорректированная цена	13224	13224	13377
Стоимость оцениваемого объекта, руб.	13275