Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и районам Омской области

капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на

использовании следующей формулы:

Стоимость земли =Доход/Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1 Определение величины капитализируемого дохода;

2. определение коэффициента капитализации;
3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Расчет стоимости земельного участка

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. Используем земельный участок для выращивания томатов. Так как общая площадь под домом включает и часть двора, для сельско-хозяйственных нужд будет площадь приблизительно 10 соток. В нашем распоряжении 1000 м2. Приобретаем теплицы под названием «Сибирская-надежная», с размерами 8*3*Ь2 м 20 штук и располагаем их в 2

23

 

 

ряда. Стоимость теплицы 17 500 руб, в итоге 350 ООО руб. В теплице помидоры 
сажают рядками из расчета 3 куста на м2. Площадь теплицы 24 м2, 
соответственно с каждой теплице по 72 куста. Всего 1440 кустов томатов 
должно быть в теплице. Покупаем семена томатов «САКАТА» (1000 шт) 700 
руб. и «САКАТА» (500 шт) 400 руб. Затраты на воду 20 ОООруб, удобрения 
5 000 руб. Общие затраты составляют 376 100 руб.

его-Нее

аТ ай ос

\
) -	О
		го
	8

Рис.3. Расположение теплиц на земельном участке Сажаем в начале мая и получаем урожай к августу. Урожайность одного растения 5,0-5,5 кг. Плодоношение 110-115 дней от всходов до первого сбора плодов. Сентябрь-ноябрь продаем томаты по 45 руб за кг, декабрь по 100 руб за кг. Доход 275 500 + 242 000 = 517 500 руб.

Чистый доход = Доход - Затраты = 517 500 - 376 100 = 141 400 руб. Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

В мировой практике существует несколько подходов к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный

 

 

процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного

назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Используя условную капитализацию, получаем стоимость земельного участка: 0,48 га*33 года* 141 400 руб = 2 239 776 руб.

25

 

Заключение

Используя, вышерассчптанные стоимостные результаты, полученные с использованием различных методик, и информации рассмотренной на рынке собственности земельных участков г.Омска и Омской области, в данной курсовой работе провела анализ факторов, оказывающих существенное влияние на величину стоимости оцениваемого объекта.

Определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, является его местоположение. К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой

инфраструктуры, престижность района и т.д. Именно поэтому самые дорогие участки земли по Омской области оказались в Черлакском и Тарском районах, находящие вблизи границы с Казахстаном, а по г.Омску, традиционно Центральный округ, исторически развитый.

При определении стоимости земельного участка на базе Октябрьского округа сравнительным подходом, влияющим фактором оказались площадь, тип назначение здания, расположенного на участке и транспортная доступность. Стоимость земельного участка методом сравнительных продаж по улице Б.Хмельницкого, 238 равна 4 974 826 рублей.

Оценить стоимости земельного участка доходным подходом довольно сложно. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации становится очень сложной задачей. С учетом некоторых погрешностей стоимость земельного участка (размер 10 соток) методом капитализации дохода по улице Б.Хмельницкого, 238 равна 2 239 776 рублей.

26

 

Список используемой литературы

1. «Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 N 1Э6-ФЗ (ред. от 05.04.2013) Статья 6. Объекты земельных отношений.
2. «Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 05.04.2013) Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок.
3. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением.
4. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с

нарушением законодательства.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122 - ФЗ (ред. от 05.04.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним»

6. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28 - ФЗ «О государственном

земельном кадастре»

7. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Оценка собственности» для специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» (270115), Омск 2012, Сибирская автомобильно-

дорожная академия, стр. 31.

8. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. -

Ростов-н/Д., 2007. - 155 с.

9. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. -

536 с.

10. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы

оценки.-2007.-№ 1.

11. Шевчук Д. А. Покупка дома и земельного участка: — Санкт-Петербург,

АСТ, Астрель, 2008 г.- 224 с.

27

 

 

28

12. Ю. М. Алпатов. Городская территория как объект недвижимости в 
    рыночных условиях:— Москва, Юркомпани, 2010 г.- 364 с.

13. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости):

Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2008

14. В.Т. Батычко. Земельное право в вопросах и ответах/ Таганрог: ТТИ

ЮФУ, 2007

15. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2008
16. Алпатов А. А. Анализ эффективности землепользования. - М.: 2008
17. Уткин Б. Право приватизации: Проблемы правоприменительной

практики. Юриспруденция М. 2007

18. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и

статистика», 2008

19. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. -

2008,-№9.-с. 103-107

20. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке 
    недвижимости - принцип согласованности моделей // Вопросы оценки.

2009

21. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости

// Финансы и кредит. - 2008

22. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес.

2008.-№4.-с. 43-45

23. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием

доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2009

24. Фридман Дж„ Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход 
    недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2007. - 480 с.

25. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы

оценки. № 1.-2011.-с. 28-30

26. Журнал «Недвижимость» г. Омск

27. Земельные участки в Омской области 2ЕМЬУА55.Ш ЬПр:/Ле1га.5ШсИо- 
    2ё.ш

28. Интернет энциклопедия ги.хуНаресЦа.ощ