Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и районам Омской области

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, 
пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно 
распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на 
условиях по своему усмотрению. Корректировка также вносится при 
отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В данном

16

 

случае, сопоставляя имеющиеся права на объекты аналоги и объект оценки можно сделать вывод об их полном соответствии. Поэтому корректировка

принимается равной 0%.

Условия финансирования — корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки — соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. В данном случае корректировка равна 0%, так как условия финансирования предполагаемых

сделок абсолютно одинаковы.

Условия продажи (обстоятельства совершения сделки) могут быть альтернативные (аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) и «чистая продажа» (земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты). В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок

абсолютно одинаковы и являются рыночными.

Условия рынка (время продажи) — корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи и оцениваемого объекта. На практике, учитывая вышеупомянутые особенности российского рынка в виде "непрозрачности" сделок, эта информация в большинстве случаев недоступна. Выбор объектов аналогов проводился за период не более одного месяца от даты оценки, значимых изменений в этот период на рынке недвижимости не произошло, в соответствии, с чем корректировка равна 0%.

Корректировка на уторговывание. Уторговывание — ответственное звено коммерческих переговоров, когда покупатель стремится снизить первоначально названную продавцом цену, используя убедительные доводы, тактические и психологические приемы. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Анализ реальных сделок риэлторских фирм показывает, что в процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0 до-10%. В данном случае корректировка составляет -10% согласно данных представленных следующими агентствами недвижимости АН "Авеста-

Риэлт"

17

 

 

К физическим корректировкам относятся:

Потенциал местоположения является определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка. К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д. Согласно экспертному мнению специалистов рынка недвижимости города Омска, величина данной корректировки может варьироваться до 25 % даже для одного района. В связи с тем, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в г. Омске, данная

корректировка равна 0 %.

Транспортная доступность учитывает состояние подъездных путей, близость транспортных потоков. Принимая во внимание, что объект оценки и объекты аналоги расположены в одном городу и имеют схожие, типовые для Омска подъездные пути, в данном случае корректировка равна 0%.

Общая площадь — данная поправка учитывает различие в общей площади аналога и объекта оценки. Принимая во внимание, что объекты- аналоги для земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство, подбираются максимально приближенно к объекту оценки, а различие в величине площади не оказывает значимое влияние на стоимость единицы сравнения, размер данной корректировки определяется равным 0%.

Корректировки на наличие коммуникаций, строений и сооружений на земельном участке определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на материалы и стоимости работ специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов равна 0%, поскольку они имеют схожий набор коммуникаций с объектом оценки.

В данном случае корректировка на наличие строений и сооружений принимается равной 0 %, так как для расчета рыночной стоимости земельного участка принимается условие, что данный участок является незастроенным, а

18

 

 

стоимость расположенных на нем строений и сооружений учитывается при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Учитывая характер приведенной и проанализированной информации, а так же принятые в настоящем отчете допущения и ограничения, величина рыночной стоимости указывается округленно до целого значения.

Таблица 4

Расчет стоимости земельного участка

Элементы сравнения	Объекты сравнения
	Оцениваемый	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб.		4 547 067	6 297 459	4 150 169
Общая площадь, м2	1377	1606	1635	1400
Цена за единицу общей площади, руб/м2		2831	3852	2964
Экономические		все условия корректировок сформулированы
поправки		относительно объекта оценки
единица сравнения, руб.		2831	3852	2964
уторговывание	возможно	возможно	возможно	возможно
корректировка		0,9	0,9	0,9
скорректированная цена, руб.		2548	3467	2668
Вид права	долгосрочная	долгосрочная	долгосрочная	долгосрочная
	аренда	аренда	аренда	аренда
корректировка		1	1	1
скорректированная цена, руб.		2548	3467	2668
Условия
финансирования и налогообложения	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
корректировка		1	1	1
скорректированная цена, руб.		2548	3467	2668
Условия продажи/	чистая	чистая	чистая	чистая
вид сделки	продажа	продажа	продажа	продажа
корректировка		1	1	1
скорректированная цена, руб.		2548	3467	2668
Условия рынка (время продажи)	25.04.2013 г	аперль.13	апрель. 13	апрель. 13
корректировка		1	1	1
Эффективная цена на момент продажи, руб.		2548	3467	2668
Физические поправки		все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
единица сравнения, руб/м2		2548	3467	2668

19

 

 

Местоположение	г. Омск	г. Омск	г. Омск	г. Омск
корректировка		1	1	1
скорректированная цена, руб.		2548	3467	2668
2 Общая площадь, м	1377	1606	1635	1400
корректировка		1,1	1,1	1,0
скорректированная цена, руб.		2803	3814	2668
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	средняя	средняя
корректировка		1,1	1,0	1,0
скорректированная цена, руб.		3083	3814	2668
Наличие коммуникаций	эл-во, водопровод канализация	эл-во, водопр- д, канализация	эл-во, водопр- д, канализация	эл-во, водопр- д, канализация
корректировка		1	1	1
скорректированная цена, руб.		3083	3814	2668
Наличие строений на участке	Многокв жилой дом	Многокв жилой дом	Многокв жилой дом	Многокв жилой дом
корректировка		1,0	1,0	1,0
скорректированная цена, руб.		3083	3814	2668
Выводы:		3083	3814	2668
Общая валовая коррекция, руб.		252	38	296
Коэф. значимости		0,430	0,065	0,505
Весовой коэффициент		0,118	0,782	0,100
Рыночная стоимость, определенная Сравнительным подходом, руб.	3612,8	363,4	2981,6	267,8
Цена продажи земельного участка = 4 974 826 рублей

Величина корректировки определяется экспертным методом. Если характеристика объекта аналога лучше, то корректировка стоимости

производится в сторону уменьшения и наоборот.

Корректировки по праву собственности будут выше, если собственность

является частной. По условиям продажи, выгоднее воспользоваться услугами

агентства недвижимости, поскольку это прямой выход на рынок продаж. Всеми

вопросами занимается агентство, а не мы сами. Корректировки транспортной

доступности характеризуют возможность без проблем добраться в любую

точку города. Чем более развитая транспортная доступность, тем

20

 

 

соответственно корректировки выше. Также очень важны характеристики самого объекта недвижимости - земли и, какого типа постройки на ней, если они есть. Наша цель оценить насколько выгодно эксплуатация данного объекта недвижимости, конечно, корректировки будут выше, если здание будет административного (офисы) назначения. Наличие коммуникаций желательно.

Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.

Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:

ОВК,

' ОВК1+... + ОВКп) (1)

где Кз; - коэффициент значимости 1-го аналога;

ОВК; - общая валовая коррекция 1-го аналога;

п - число аналогов.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК;).

1 /Кз,

^^г _  { 

' ^(1/Кз1+...+1/Кзп){2)

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

См=^(ССан-ВКан)

(3)

2

где См - стоимость 1м ;

ССан - скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

Таким образом, стоимость земельного участка по улице Б.Хмельницкого, 238

равна 4 974 826 рублей.

ОВК,

' ОВК1+... + ОВКп) (1)

где Кз; - коэффициент значимости 1-го аналога;

ОВК; - общая валовая коррекция 1-го аналога;

п - число аналогов.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК;).

1 /Кз,

^^г _  { 

' ^(1/Кз1+...+1/Кзп){2)

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

См=^(ССан-ВКан)

(3)

2

где См - стоимость 1м ;

ССан - скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

Таким образом, стоимость земельного участка по улице Б.Хмельницкого, 238

равна 4 974 826 рублей.

21

 

 

3.2. Доходный подход

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи

земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного

участка.

Доходный подход включает три метода:

1. метод капитализации дохода (земельной ренты);
2. метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3. метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать

за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно

22

 

 

брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого