Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и районам Омской области

районам Омской области

районам Омской области

Таблица 1

Анализ стоимости 1 м2 собственности

Стоимость			Городской район
	Кир.	Куйб.	Окт.	Центр.	Лен.	Сов.	Перв.
Земельные участи, тыс. руб.
Средняя	1,29	2,30	3,82	2,46	0,70	3,02	2,48
Минимальная	0,06	0,17	0,04	0,12	0,71	0,04	2,50
Максимальная	5,63	6,00	5,12	9,50	3,13	5,78	7,33
Индекс	6,98	2,82	1,99	4,03	1,5	3,42	4,1
	Земли на территории области, тыс. руб.
	Нововоршавка	Черлак	Тара	Исилькуль	Омский район	Русская поляна	Любино
Средняя	0,22	0,38	0,40	0,28	0,33	0,35	0,15
Минимальная	0,10	0,25	0,23	0,19	0,15	0,17	0,06
Максимальная	0,43	0,68	0,62	0,39	0,47	0,52	0,33
Индекс	0,25	0,44	0,48	0,27	0,32	0,35	0,23

Оценить различными методами оценки земельных участков стоимость 1м2 заданного объекта собственности, принимая во внимание: месторасположение; инфраструктуру, особые характеристики.

10

 

 

Графики стоимости 1м2 собственности по округам г.Омска

•О

н

■О

В

о

г ^

о

10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00

•Средняя -Минимальная • Максимальная

Рис. 1. Стоимость земельных участков в городских районах На графике четко прослеживается зависимость цены от местоположения. Так, как рассматриваются земельные участки в городских округах, предназначенные для поселения, замечаем, что самый дорогой округ в городе - это Центральный. Максимальная стоимость за 1м2 составляет 9,5 тыс. руб. Стоимость возрастает при наличии зон рекреации (парк, лес, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж и т.д). К «дешевым» округам относятся Кировский, Октябрьский и Советский.

0,80

Рис.2. Стоимость земли на территории Омской области

11

 

 

Анализируя график стоимости земли на территории Омской области, делаю вывод, что самая дорогая земля в Черлакском районе. Не отстают Тарский и Русско-Полянский по цене. В Тарском районе возможно завышенные цены на землю, поскольку конкуренции как таковой на рынке нет. Цены в Черлакском и Русско-Полянском районах объясняются существенной близостью границы с Казахстаном. Исилькульский же район имеет серединные цены, так как это район городского типа. Самые низкие цены в Любино, это уже не город и не далеко от него. Здесь можно покупать землю и использовать ее под строительство коттеджа или для сельхозназначения, например теплицы.

2. Основные характеристики оцениваемого объекта

Таблица 2

Основные характеристики оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка собственности	Рынок жилья
Текущее использование	Жилая застройка
Юридическое описание: регион район адрес право собственности	Омск Октябрьский Б. Хмельницкого, 238 Нет данных
Право собственности на земельный участок	Нет данных
Неблагоприятные условия окружающей среды	Загазованность
Транспортная доступность участка	Хорошо развитая
Состояния дорог	Среднее
Доступные инженерные коммуникации	Телефон, интернет, электричество, гор и хол вода, отопление , канализ
Типичное использование окружения	Жилой дом, двор
Социальная инфраструктура	Развитая

12

 

 

3. Подходы к оценке недвижимости

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации, метод остатка, метод предполагаемого использования.

3.1. Сравнительный подход

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и

удостоверены в установленном порядке.

При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее

эффективного использования.

В данном подходе применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается

использование цен предложения.

Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

3.1. Сравнительный подход

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и

удостоверены в установленном порядке.

При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее

эффективного использования.

В данном подходе применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается

использование цен предложения.

Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

13

 

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного

обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе,

относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками; условия платежа при совершении сделок с земельными участками; обстоятельства совершения сделки с земельными участками; условия рынка.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с

14

 

 

объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке 
характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть 
определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, 
квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут 
рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов 
(единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. 
В случае значительных различий скорректированных цен аналогов 
целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится

сравнение; значения корректировок.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались 
сведения по продаже земельных участков в г Омске за апрель 2013 г.

В результате исследования рынка собственности, выявить объекты, 
сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об 
объектах аналогах представить в таблице 3.

Таблица 3

Описание аналогов продажи земельного участка

№ п/п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Наименование	земельный участок	земельный участок	земельный участок
2	Вид права	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда
3	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
4	Разрешенное использование	Для жилой застройки	Для жилой застройки	Для жилой застройки
5	Условия финансирования и налогообложения	рыночные	рыночные	рыночные
6	Условия продажи/вид сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа

15

 

 

7	Условия рынка (время продажи/предложения)	апрель. 13	апрель. 13	апрель. 13
8	Потенциал местоположения	г.Омск 4-я Транспортная, 17	г.Омск 7 Линия, 183	г.Омск Кирова, 5, к А
9	Площадь общая, кв.м.	1606	1635	1400
10	Транспортная доступность	хорошая	средняя	хорошая
11	Наличие коммуникаций	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция
12	Наличие строений на участке	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
13	Цена продажи / предложения, руб.	4 547 067	6 297 459	4 150 169
14	Источник информации	АН "Авестра- риэлт", публичная кадастровая карта	АН "Авестра- риэлт", публичная кадастровая карта	АН "Авестра- риэлт", публичная кадастровая карта

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки,

требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой 
позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени

различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, 
принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми 
объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых 
объектов — аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его 
стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог 
превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки

должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право 
собственности, на условия финансирования, на условия продажи (вид сделки), 
на время продажи, уторговывание.