Затратный подход

4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

 

2. Определение стоимости земельного участка.

 

В оценочной практике определение стоимости участка  земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в стоимость.

При оценке земельного участка  следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Для оценки рыночной стоимости  земли применяют следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод разбивки на участки;

- техника остатка для земли;

- капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения  продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги;

- условия зонирования;

- наилучшее и наиболее эффективное использование.

Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в  анализе фактических сделок купли-продажи  аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при  отсутствии информации о продажах свободных  участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховка, заработная плата ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя.

Техника остатка  для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Метод капитализации  чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки.

3. Оценка восстановительной стоимости.

 

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Под стоимостью воспроизводства  подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Полная восстановительная  стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей «в пользовании».

В основе определения  восстановительной стоимости лежит  расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

- основную заработную плату строительных рабочих;

- стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- затраты на подготовку территории строительства;

- затраты на проектные и изыскательские работы;

- прочие затраты и работы;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

- другие виды косвенных издержек.

К косвенным расходам относят и накладные расходы. 
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) – представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

 

4. Методы расчета затрат.

 

4.1. Метод сравнительной единицы.

 

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

 

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

где

Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного  сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого  объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий  возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий  возможное несоответствие между  оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий  местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий  изменение стоимости СМР между  базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий  прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

 

Важным этапом является выбор типичного объекта. При  этом необходимо учитывать:

- единое функциональное  назначение;

- близость физических  характеристик;

- сопоставимый хронологический  возраст объектов;

- другие характеристики.

 

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

 

 

 

4.2. Метод разбивки по компонентам.

 

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С_зд – стоимость строительства здания в целом;

V_j – объем j-го компонента;

С_j – стоимость единицы объема;

n – количество выделенных  компонентов здания;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам:

-  субподряд;

-  разбивка по профилю работ;

-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения  затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

 

4.3.Метод количественного обследования.

 

Данный метод основан  на применении детального количественного  расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства  зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной  стоимости производится расчет размера  капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

- строительные работы;

- работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие затраты.

Стоимость строительства в сметной  документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определяемом  на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;