Затратный подход

                         

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

 ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

РАСТИТЕЛЬНЫХ  ПОЛИМЕРОВ

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «ОЦЕНКА

СОБСТВЕННОСТИ»

На тему: «Затратный подход к оценке

собственности»

 

 

 

 

Работу выполнила

Студентка 4 курса

Заочного факультета

Специальность 080507

Шифр 077-155

Павлова Любовь

Викторовна

 

 

 

г.Санкт-Петербург

2011г.

Содержание:

 

 

 

Введение.

 

1. Общая характеристика  затратного подхода к оценке  недвижимости.

1.1. Сущность затратного  подхода.

1.2. Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

1.3. Преимущества и  недостатки затратного подхода.

2. Определение стоимости земельного участка.

3. Оценка восстановительной стоимости.

4. Методы расчета затрат.

4.1. Метод сравнительной единицы.

4.2. Метод разбивки по компонентам.

4.3.Метод количественного обследования.

5. Определение износа  объекта недвижимости.

5.1. Общие понятия.

5.2. Физический износ.

5.3. Функциональный износ.

5.4. Внешний износ.

 

Заключение.

 

Список литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а  также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства  существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение рыночной  стоимости старых объектов недвижимости  при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной  стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4) определение рыночной  стоимости объектов, с которыми  редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной  стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

 

 

 

 

1. Общая характеристика  затратного подхода к оценке  недвижимости.

 

1.1. Сущность  затратного подхода.

 

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет  большое значение для принятия решения  об экономической целесообразности строительства пристроек или  реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа  строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость  строительства является основным элементом  технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход позволяет  выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

Затратный подход нецелесообразно  использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный  вид использования участка как  незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют  или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях  инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит  необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат  стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при  условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание  оценщиком различия между восстановительной  стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО  РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с  помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять: рыночную стоимость земельного участка; восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения; величину накопленного совокупного износа объекта; рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

 

 

 

 

1.2. Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

 

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта  недвижимости (Соб) определяется как  суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу + Свс – Сиз  (рис.1.1.)

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит  из следующих этапов:

1. оценка рыночной стоимости земельного участка;

2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

3. расчет выявленных видов износа;

4. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка;

5. оценка величины  предпринимательской прибыли (прибыли  инвестора).

После обследования района, участков и строений, а также сбора  необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1. Оценка стоимости  земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее  эффективного использования.

2. Расчет прямых и  косвенных затрат для строительства  зданий на дату оценки.

3. Определение величины  предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной  стоимости зданий как суммы  прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного  износа здания, как суммы физического,  функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной  стоимости зданий, как разницы  между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости  объекта недвижимости, как суммы  стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости  объекта недвижимости на:

- стоимость элементов  движимого имущества, прикрепленных  к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

- стоимость безусловного  права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

 

 

Рис. 1.1. Процедура оценки стоимости  недвижимости затратным подходом.

 

1.3. Преимущества  и недостатки затратного подхода.

 

Преимущества затратного подхода:

1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

-  технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

-  обоснование необходимости обновления действующего объекта;

-  оценка зданий специального назначения;

-  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

-  анализ эффективности использования земли;

-  решение задач страхования объекта;

-  решение задач налогообложения;

-  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки  затратного подхода:

1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.