Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости здания административно-бытового корпуса

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

где    ИН - накопленный износ здания;

ЭВ - эффективный возраст здания, лет (64 года)

         ЭВ = 2015 – 1976+15= 54 года

ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8) равна 175 лет;

ЭВ/ОЭЖ=54/150= 0,36

ВСД.О. - восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

ИУ - величина устранимого износа, руб.

 

 Расчета величины  устранимого износа

Таблица 5

 

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.	Объем работ	Стоимость за весь объем работ, руб.
1.	2.	3.	4.	5.
Остекление стеклом оконным	100м2	13260	13260*225 м2 /100=	29835
Ремонт рулонной кровли	100м2	28646	28646*600 м2  / 100=	171876
Разборка монолитных и кирпичных перегородок	м3	458	350 м3 *458=	160300
Устройство перегородок из блоков	100м2	16088	16088*250 м2 / 100=	40220
Ремонт оконных и дверных коробок	100шт.	11256	11256*55шт./100=	6190,8
Ремонт форточек	100шт.	3248	3248*25шт./100=	812
Ремонт покрытий из плиток ПВХ	100 плиток	184	184*275плиток/100=	1334
Замена плинтусов	100м	1120	1120*400м/100=	4480
Ремонт лестниц	100м	2832	2832*30м/100=	849,6
Замена поручней	100м	6792	6792*18м/100=	1222,56
Ремонт внутри помещений штукатурки	100м2	8036	8036*300 м2 / 100	24108
Смена отдельных участков стальных трубопроводов водоснабжения, отопления длиной 2м	1 участок	192	472м/2м*192=	45312
Смена кранов	100шт.	24696	24696*20шт./100=	4939,2
Итого Иу:				491479,16

 

 

 

 

Ин=491479,16+ (0,36* (21195037,23 – 593083,36)) =7908182,55 руб.

 

3.6. СТОИМОСТЬ  ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ  НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

 

СД.О.= 21195037,23- 7908182,55 = 13286854,68 руб.

 

 

 

 

 

4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

  4.1. АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1.   Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с

помощью, которого определяется величина чистого операционного 
дохода от владения недвижимостью;

2.   Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации

(в данном проекте  определяется по заданию) или  норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

3.   Производится оценка недвижимости на основе полученных на

предыдущих этапах данных.

4.2. РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

 

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

 

         где    Slэ - площадь одного этажа, м;

 m - количество этажей в оцениваемом здании;

0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

Ар - ставка аренды, $/м2/год (определяется по заданию).

 

ПВД=70*18*1*0,8*500*40= 20160000 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

Потери от недоиспользования =

где to - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого 
срока (1 год); 

kпот - коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию равен 0,07);

Коб - коэффициент, оборачиваемости по аналогичной недвижимости(определяется по заданию равен 0,2);

tн - период поиска нового арендатора после ухода старого (3месяца).

Потери =(2016000*0,07) + (20160000 *(0,2*3/12)) = 2419200 руб.

 

3. Прочие доходы 

Прочие доходы = ПВД x (kпр-1) 

где    Kпр — коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию).

Прочие доходы = 20160000 *(1,1-1)= 2016000 руб. 

 

4. Действительный валовой доход.

                            ДВД = ПВД – Потери + Пр.доходы

ДВД= 20160000 -2419200 + 2016000 = 19756800 руб.

 

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

                                       ОР=ПР+ПрР+ЗР

где    ПР - постоянные расходы складываются из следующих статей затрат:

─ налог - 2,2% от   стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу

13286854,68*2,2%=292310,8 руб.

─ страховые платежи - 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки

21195037,23*3%= 635851,12 руб.

─ прочие - 10$/м2/год

10*1260*1*0,8*40= 403200 руб.

ПР=292310,8 + 635851,12 +403200 = 1331361,92 руб.

 

ПрР- переменные расходы $80/м2/год

ПРр=80*1260*0,8*40=3225600 руб.

ЗР - расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

ЗР=Иу * RR

ЗР= 292310,8* 0,15 = 43846,62 руб.

 

ОР=1331361,92 +3225600 +43846,62 = 4600808,54 руб.

 

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом 
   исчислении определяется по формуле: 

ЧОД=ДВД-ОР

 

ЧОД= 19756800 – 4600808,54 = 15155991,46 руб. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Результаты реконструкции отчета о доходах

Таблица 6

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета
ПВД		20160000 руб.
Потери	Потери =	2419200 руб.
Прочие	Прочие доходы = ПВД x (kпр-1)	2016000 руб.
ДВД	ДВД = ПВД – Потери + Пр.доходы	19756800 руб.
ОР	ОР=ПР+ПрР+ЗР	4606808,54 руб.
ЧОД	ЧОД=ДВД-ОР	15155991,46 руб.

 

4.3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ  МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

 

 

где    ЧОД - чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);

  R - коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

РСДП = 15155991,46 / 0,27 = 56133301,70 руб.

 

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Сравниваем результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующим формулам:

РС0 = РСЗП *0,3 + РСДП * 0,7 

 

РСО= 15580489,38 *0,3 + 56133301,70 * 0,7 = 43967458 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Настоящая курсовая работа была выполнена для изучения вопросов, связанных с теоретическим и практическим применением двух основных методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости производственного назначения:

• Затратным методом;
• Методом капитализации дохода;

Расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга.

Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.

Применение затратного метода при оценке недвижимости, как основных производственных фондов на балансе предприятий позволяет учитывать разницу между остаточной стоимостью объектов и их реальной рыночной стоимостью.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Применение затратного метода необходимо при:

-Анализе нового строительства;

-Определении варианта использования земли;

-Реконструкции зданий;

-Оценке для целей налогообложения;

-Оценке для страхования;

-Оценке последствий стихийных бедствий;

-Оценке специальных зданий и  сооружений.

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, т.е. стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Метод капитализации дохода дает возможность получить наиболее достоверную оценку рыночной стоимости объектов оценки при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.

Данный метод не следует использовать, если:

- потоки доходов нестабильны;

- объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

- нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ