Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости здания административно-бытового корпуса

 

Федеральное агентство морского и речного транспорта

ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова»

Котласский филиал

Федерального государственного бюджетного

образовательного учреждения высшего образования

«Государственный университет морского и речного флота

 имени адмирала С.О. Макарова»

(Котласский филиал ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова»)

 

 

Кафедра  Гуманитарных и социально-экономических  дисциплин

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

 

 

по дисциплине:  «Оценка недвижимости»

 

Тема: « Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости здания административно-бытового корпуса»

 

Выполнил:

.    студент гр. 61-ЭУ

 «________»_____________ 20____ г                                  _______________

                                                                                                                                                  (подпись) 

Проверила:

Ковалева Е.Н., старший преподаватель

 «________»_____________ 20____ г                                   _______________

                                                                                                          (подпись) 

К защите допускаю:

., старший преподаватель

«________»_____________ 20____ г                                    _______________

                                                                                                                                                     (подпись) 

 

Котлас

2014 г.

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение…………………………………………………………………………...3

1.Исходные данные для выполнения работы…………………………….4

2.Анализ ситуации на рынке недвижимости……………………………..7

3.Расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе затратного  подхода…………………………………………………………………………...11

3.1.Алгоритм реализации затратного  подхода………………………….11

3.2.Оценка рыночной стоимости  недвижимости на основе затрат……12

3.3. Оценка рыночной стоимости участка земли……………………….12

3.4.Определение стоимости нового  строительства здания методом  сравнительной стоимости единицы имущества……………………………….15

3.5. Расчет накопленного износа  здания модифицированным методом  экономического возраста………………………………………………………..18

3.6. Стоимость здания с учетом накопленного износа…………………20

4.Расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода…………………………………………………………………………...21

4.1.Алгоритм реализации доходного подхода…………………………..21

4.2.Реконструкция отчета о доходах…………………………………….21

4.3.Оценка недвижимости методом прямой капитализации…………..24

5. Согласование результатов оценки……………………………………25

Заключение………………………………………………………………..26

Список использованной литературы…………………………………….29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Выделяют следующие признаки недвижимости:

• недвижимость прочно связана с землёй;
• долговечность объекта инвестирования;
• каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
• информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью;
• возможность положительного или отрицательного  влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и  зданий;
• тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем.

Цель курсовой работы является: Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости здания административно-бытового корпуса.

Задачи:

1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

4. Согласование результатов оценки

 

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

 

Таблица 1

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс	Территориальный пояс.	Индекс территории
				Длина	Ширина	Высота
6	Адм.-быт. корпус	3	1	70	18	5	1,17	2	1,02

 

Таблица 2

Вариант	Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды   Ар, долл./м2/ год	Коэффициент капитализации, R,%	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, Кпр
61	15	500	27	0,15	1,1

 

По административному корпусу

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции:

• 1 и 2-х этажные здания - стены и столбы из кирпичной кладки;
• 3 и 4-х этажные здания - железобетонный каркас с кирпичным 
  заполнением.

Основные строительные конструкции:

Таблица 3

 

Элемент	1 и 2-х этажные здания	3 и 4-х этажные здания
фундаменты	железобетонные ленточные	железобетонные столбовые
каркас	нет	железобетонные      колонны и балки
стены и перегородки	кирпичные	панели    железобетонные и кирпичные
перекрытия	железобетонные плиты	железобетонные плиты
крыша	совмещенная, плоская	совмещенная, плоская
кровля	рулонная;	рулонная
полы	плитка, линолеум	линолеум
проемы	деревянные	деревянные
отделка внутренняя	простая	простая
отделка наружная	нет	облицовка плиткой
инженерные системы	горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами.

 

Административные здания, этажностью 3 и 4, имеют встроенный лифт.

Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ'), составляют 15% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:

• вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м3, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 M2;
• отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;
• отремонтировать 25 форточек;
• осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;
• заменить 400 м плинтуса;
• заново застеклить 225 м2 оконных проемов;
• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;

• отремонтировать 30 м лестниц;

•    заменить 18 м поручней;

• отремонтировать внутри помещений 300 м2 штукатурки;

• заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м 
отопления на отдельных участках;

• заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по

выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ -действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 2 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

- налог  - 2,2% от   стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

- страховые платежи - 3% от стоимости нового строительства здания на дату

оценки (см. затратный подход);

- прочие – $10 м2/год

Переменные расходы составляют $80 м2/год

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Архангельская область занимает одно из первых мест в рейтинге наиболее привлекательных  с точки зрения логистики регионов. Развитию рынка логистических услуг в Архангельской области способствует не только выгодное географическое месторасположение региона - в значительной мере этому благоприятствуют наличие крупных транспортных узлов (железнодорожные и автомагистрали, речной порт, аэропорт), хорошо развитая транспортная инфраструктура региона. Однако не менее важным фактором развития региональной логистики, безусловно, является степень освоения сегмента недвижимости.

Административные здания — сооружения, объединенные общей архитектурной задачей создания среды для работы офисов (в том числе офисов для управленческого аппарата) государственных и негосударственных (общественных) хозяйственных и иных организаций и учреждений. Обычно планировка ячеистая с размещением рабочих кабинетов по одной или по обеим сторонам коридора. На первом этаже находится вестибюль, гардероб. Залы для собраний располагаются на нижних этажах в виде отдельных объемов или на верхнем этаже основного объема. Имеют большое архитектурно-художественное и образное значение для застройки городов и деревень. Размещаются на главных площадях и улицах, многие являются центрами архитектурных ансамблей. Определение: группа зданий и помещений, имеющая ряд общих функциональных и объемно-планировочных признаков и предназначенная преимущественно для умственного труда и непроизводственной сферы деятельности, отличающаяся от зданий для осуществления деятельности по производству материальных ценностей или услуг населению.

Административно-бытовой корпус относится к группе вспомогательных зданий промышленного предприятия. В состав цехового вспомогательного здания входят следующие группы помещений:

– санитарно-бытовые помещения (гардеробные, душевые, умывальные, курительные, кладовые для грязной и чистой спецодежды, респираторные и др.);

– предприятия общественного питания (столовые-доготовочные, буфеты, комнаты приёма пищи и др.);

– помещения здравоохранения (медпункт, помещения для личной гигиены женщин);

– помещения культурного обслуживания (красный уголок, комнаты и места кратковременного отдыха в рабочее время и в обеденный перерыв);

– помещения административно-технического назначения (кабинеты инженерно-технического персонала, рабочие комнаты сотрудников, комнаты общественных организаций);

– помещения технического обслуживания (бойлерная, вентиляционная камера, электрощитовая, проходная, комната охраны).

Вспомогательные помещения могут располагаться внутри производственных зданий (встроенные), в пристройках к производственным зданиям (пристроенные) или в отдельно стоящих административно-бытовых корпусах (отдельно стоящие).

Встроенные и пристроенные бытовые помещения позволяют приблизить пункты обслуживания к рабочим местам и сократить площадь застройки и строительный объём. Однако в них сложнее обеспечить требования по инсоляции и аэрации помещений. Проектирование встроенных и пристроенных помещений не допускается при взрыво- и пожароопасных производствах (категории А, Б, Е).