Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости здания административно-бытового корпуса

Отдельно стоящие АБК позволяют наилучшим образом организовать освещение и аэрацию помещений, изоляцию вспомогательных помещений от производственных вредностей, а также создать благоприятные условия для расширения, реконструкции и ремонта здания.

Отдельно стоящие АБК должны соединяться с отапливаемыми производственными зданиями теплыми переходами. В зависимости от этажности производственного здания и АБК и особенностей технологического процесса переходы могут выполняться подземными, надземными и наземными. Высота проездов под надземными переходами должна быть не менее 4,2 м.

Допускается не выполнять теплые переходы:

 – если температура  внутреннего воздуха на рабочих  местах ниже +10 °С (группа производственного процесса 2д);

 – если здание  размещается в IV климатическом районе (исключая подрайон IVг);

– независимо от климатического района – из отапливаемых производственных зданий с численностью работающих не более 30 человек в смену. При этом в производственном здании должны быть предусмотрены помещения для хранения теплой верхней одежды, оборудованные вешалками.

Расстояние от АБК до производственного здания (в осях) должно быть кратно 6 м, но не более 12 м. Встроенные и пристроенные АБК отделяются от производственных помещений шлюзами.

Цеховые уборные и комнаты отдыха рекомендуется выполнять встроенными, чтобы длина пути до них от любого рабочего места не превышала 75 метров.

          На территории  МО « Котлас» административные  помещения располагаются как в центре, так и на окраине города. Стоимость административных помещений  по продаже в среднем находится в диапазоне  от 7500 тыс. рублей до 25000 тыс. рубля за полную стоимость помещения,  в зависимости от местоположения, технического оснащения, физического состояния объекта недвижимости. Площади, предлагаемые в продажу, варьируются 83,2 - 754м2.

Наибольшее распространение на рынке, занимает аренда помещений. Площадь сдаваемых помещений различная, цена 400-1000 рублей за 1 кв. метр.

Дальнейшее развитие рынка административных помещений будет зависеть от социально-экономической ситуации в регионе и стране.

 

 

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

3.1  АЛГОРИТМ  РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

 

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения),

которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо

в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного

износа (п.1 - п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как 
   свободного и доступного для максимально эффективного использования,
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4 + п.З.). При этом учитываются подходящая для 
   данного   проекта   величина   предпринимательской   прибыли,   а   также 
   дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания 
   строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту 
   уровня    занятости    и    обустройства,    соответствующего    рыночному 
   значению.

Стоимость нового строительства это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

3.2.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта рассчитываем по формуле:

где ВСД.О. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

Ин – величина накопительного износа здания, руб.;

СЗУ – рыночная стоимость участка земли, руб.;

РСзп = (21195037,23 – 7908182,55) + 2293634,7 = 15580489,38 руб.

3.3.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

       

где    SУч - площадь оцениваемого участка земли в м', принимается как площадь застройки по выражению   (ширина на длину)

ЦЗ - показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, $/м2 (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже);

Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными. Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

1. Расчет площади участка:

Sуч = 70 м * 18 м = 1 260 м²

 

2. Расчет цены продажи за 1 метр квадратный:

а) объект 1 = 9600000руб/8000м² = 1200 руб/м²

б) объект 2 = 9000000руб/5000м² = 1800 руб/м²

 

3. Корректировка на условия  рынка:

время продажи * темпы роста цен на землю (в %)

                                12 месяцев

а) объект 1 = (3мес*15%)/12 мес. = 3,75%

б) объект 2 = (5мес*15%)/12мес. = 6,25 %

4. Корректировка цены  за 1 м²: цена продажи * условия рынка

а) объект 1 = 1200руб*3,75 % = 45 руб.

б) объект 2 = 1800руб*6,25 % = 112,5 руб.

 

5. Расчет скорректированной  цены продажи:

а) объект 1 = 1200руб.+ 45 руб. = 1245 руб.

б) объект 2 = 1800руб.+112,5 руб. = 1912,5 руб.

 

6. Корректировка цены  на местоположение:

а) объект 1 – то же – 1245 руб.

б) объект 2 –на 5% лучше = 1912,5 руб.+(1912,5руб.*5%) = 2008,125 руб.

 

7. Корректировка цены на транспортную доступность:

а) объект 1 – на 15% лучше = 1245+(1245*15%) = 1431,75 руб.

б) объект 2 – на 10% хуже = 2008,125-(2008,125*10%) = 2208,94 руб.

8. Корректировка цены  на условия зонирования:

а) объект 1 – то же – 1431,75 руб.

б) объект 2 – то же – 2208,94 руб.

9. Итого скорректированная  цена продажи:

(1431,75 руб + 2208,94 руб.) / 2 = = 1820,34 руб/м²

10. Расчет рыночной стоимости  земли объекта оценки:

Сзу = 1 260м² * 1820,34 руб/м². = 2293634,7 руб.

 

Таблица 4

 

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2
Цена, руб.	2293634,7	9 600 000	9 000 000
Площадь, м2	1 260	8 000	5 000
Цена   продажи руб. за 1 м2	1 820,35	1 200	1 800
Условия рынка		3	5
Корректировка на условия рынка		3,75	6,25
Корректировка цены за 1 м2		45	112,5
Скорректированная цена продажи		1245	1912,5
Корректировка на местоположение		-	+ 5%
Скорректированная цена продажи		1245	2008,125
Корректировка на транспортную доступность		+ 15%	-10%
Скорректированная цена		1431,75	2208,94
Корректировка на условия зонирования		-	-
Итого скорректированная цена    продажи 1м2	1820,35	1431,75	2208,94

 

 

3.4.ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения -1 м3 строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (табл.1), подбирается и выписывается объект-аналог, т. е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т. д.;
•   характеристики конструкций здания и элементов его инженерного 
  оборудования;
•   расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

                                                                               м3

где L - длина объекта оценки, м; 
В- ширина объекта оценки, м; 
Н - высота объекта оценки, м.

V=70*18*5= 6 300м3 

2. Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( , руб./м3) 
непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в 
котором находится объект оценки (по прил. 2).

=26,6 руб./м3

3. Производится корректировка единичного укрупненного показателя  восстановительной  стоимости  при  обнаружении  отличия 

 

объекта - аналога от объекта оценки по ряду существенных признаков.

          Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

где    КI; — поправочные коэффициенты на следующие признаки:

• отличия по типам основных несущих конструкций (по группе капитальности);
• расхождение технических характеристик прочих элементов здания.

Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

Поправочный коэффициент по группам капитальности к оцениваемому зданию (2 группа капитальности к 1 группе капитальности - коэффициент 1,02);объем оцениваемого объема меньше объекта аналога (применяется  поправочный коэффициент 1,02);оцениваемое здание имеет систему принудительной вентиляции (поправочный коэффициент 1,03).

С69=26,6 * 0,92 *1,02 = 24,96 руб./м3

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек на дату оценки.

ВС69 = (ПП+КИ)69 = С69 * V, руб.

где    V - расчетный объем здания, м3;

С69 - стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м3. 

 

ВС69 = 24,96 * 6300 = 157248 руб.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

И84/69 –индекс перехода от сметных цен 1969 г.к ценам 1984г. (прил.1) равен 1,17;

ИД.о./84 - индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6) равен 70,84;

∑Н – сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (прил.7) равна 31,9 %;

Кки - коэффициент косвенных расходов, которые были учтены в ценах 1969 г.(по заданию) равен 10%;

Кпп - коэффициент соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (по заданию) равен 12 %.

ВСдо = 157248 * 1,17 * 70,84 * (1+10/100) * (1+12/100) * (1+31,9/100) =

= 21195037,23 руб.

 

3.5.РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО  ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА