Понятие и классификация недвижимости

-  неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени  готовности к эксплуатации

-  введенные в эксплуатацию;  
-  требующие реконструкции или капитального ремонта; 
-  незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;  
-  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную  способность приносить доход  и является довольно привлекательным  направлением инвестирования.

3. Классификация  объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно  применять разные принципы классификации  в зависимости от их происхождения  и назначения. Однако определение  недвижимости предполагает выделение  в его структуре двух составляющих (рис. 3):

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты  (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .

 
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); 
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, органы власти прокуратура), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты; 

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается  на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать  реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Земельные участки  могут  быть делимыми и неделимыми.

Участок называется делимым, когда его можно разделить  на части и образовать самостоятельные  земельные участки с разрешением  целевого использования.

В соответствии с законодательством  не допускается раздел городских  земель, земель фермерских хозяйств и  пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения

2. Земли городов и  населенных пунктов

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых  территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.

5. Земли лесного фонда  полностью определяются правовым  режимом лесов, произрастающих  на них.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Вышеперечисленные земли относятся  к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

Земельный участок в  обороте используется для получения  дохода, в том числе и путем  передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и  пр.

При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных  с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный  участок, то к покупателю переходит  только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая  занята этим объектом недвижимости и  необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

Вместе с  тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой  недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости  от продолжительности и характера  использования жилья: 
- первичное жилье — место постоянного проживания; 
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; 
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных  городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие  основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или  к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного  типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более  уровнях;

• наличие объектов бытового и  инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности.

Потребительский спрос на жилье  этого типа предполагает наличие  следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах  города;

• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических  параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной  зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность  и низкая теплопроводность стен, а  также обеспеченность инженерными  сетями.

3. Типовое жилье.

Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных  параметров современным строительным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам  второго поколения индустриального  домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки  наиболее существенны не только технические  характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья  весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и  ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального  домостроения;

• размещение в первых этажах домов  других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает  предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую  недвижимость можно распределить и  на основании градостроительных ориентиров.

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: 
- дома с кирпичными стенами; 
- панельные дома; 
- монолитные дома; 
- деревянные дома; 
- дома смешенного типа.

Признаки классификации жилой  недвижимости, послужившие основой  для группировки, различны, как и  различны их мотивации, предпочтения и  условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия  для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические  потоки денежных средств; 
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.

Класс А: 
- центральное местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- новое строительство или капитальная реконструкция; 
- высокопрофессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.

Класс В: 
- хорошее местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- выборочный капитальный ремонт; 
- профессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.

Класс С: 
- удачное местоположение; 
- отдельно стоящее здание; 
- косметический ремонт; 
- менеджмент; 
- услуги.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

- правильно выбранное расположение; 
- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей; 
- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); 
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; 
- четко проработанный подбор арендаторов; 
- верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также  предоставление сервисных услуг  своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование  картона и др.).

Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м  менее востребованы. Среди главных  требований арендаторов — витринные  окна и наличие парковки.