Понятие и классификация недвижимости

Федеральное агентство по образованию «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)» Нижегородский колледж экономики, статистики и информатики – филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ)» (Нижегородский филиал МЭСИ)

 

 

Реферат

по дисциплине: Оценка имущества

Тема: «Понятие и классификация  недвижимости»

 

Работу выполнила:

студентка гр. 10 СН 13

Клюева Кристина

Работу проверил:

преподаватель Абакшина Т.К.

 

Оценка:__________

Дата проверки:__________

 

Нижний Новгород

2012

1. Понятие, сущность и основные  характеристики недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое  и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления  Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому  имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся  над землей, так и построенные  под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском  праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с  отменой частной собственности  на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в  целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Таблица 1

Виды недвижимого  имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как  имущественный комплекс, включая:  ♦ земельные участки;  ♦ здания и сооружения;  ♦ инвентарь и оборудование;  ♦ сырье и продукцию;  ♦ требования и долги;  ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;  ♦ нематериальные активы;  ♦ информацию;  ♦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано  с землей, в том числе:  ♦ леса;  ♦ многолетние насаждения;  ♦ здания;  ♦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:  ♦ воздушные и морские суда;  ♦ суда внутреннего плавания;  ♦ космические объекты.  Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

 

Недвижимое имущество  может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь.

При этом в установленных  законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество  может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

Недвижимая вещь может  иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных  и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские  качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается  при совершении сделок, владении и  пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.  

На юридическом  уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

2. Определение понятия  недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».

 

Таким образом, в русском  слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие  «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее  какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

• актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
• пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.

При этом принимается, что  собственно улучшение не может рассматриваться  как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

     Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде табл.2.

Таблица 2

 Структура понятия  «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)		Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
земельные участки;   участки недр;   обособленные водные объекты;   леса	здания;   сооружения;   инженерные коммуникации;   насаждения	собственности;   хозяйственного ведения;   оперативного управления;   наследуемого владения;   бессрочного пользования	ипотека;   сервитут;   правила зонирования;  охрана памятников;   прочие ограничения;

 

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество  не требуется, кроме случаев, указанных  в законе.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:

жилищный фонд, нежилой  фонд, земля.

Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную  базу (рис. 1).

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые  дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в  других строениях, пригодные для  проживания.

Рис. 1  Основные типы недвижимости

Жилая недвижимость как товар  обладает следующими свойствами, отличающими  его от других товаров (рис. 2).

Рис. 2  Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.

Нежилые помещения различаются  по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более  успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий  недвижимости, управления ими.

По характеру  использования

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. 
-  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. 
-  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. 
-  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. 
-  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям  владения

-  для ведения бизнеса;  
-  для проживания владельца;  
-  в качестве инвестиций;  
-  в качестве товарных запасов и НЗП;  
-  для освоения и развития;  
-  для потребления истощимых ресурсов.

По степени  специализации

-  специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;