Отчет по производственной практике в «Строитель и К»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»

Катастрофическое состояние жилищного фонда, не реализуемое десятилетиями право миллионов наших граждан жить в человеческих условиях и потому зреющая в обществе социальная напряженность, не оставили власти другой альтернативы, кроме включения жилищного вопроса в число приоритетных социальных проектов.

Реализуемый в настоящее время национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (далее - Проект) является сколь значимым, столь и трудновыполнимым.

Доступность жилья согласно ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы (далее - Программа), составляющей базу Проекта, рассматривается с позиций установленных законом обязательств государства перед отдельными категориями граждан, выделенными из общей массы населения по определенным объединяющим признакам (северяне, чернобыльцы, военнослужащие, переселенцы с Байконура или молодые семьи). Попросту говоря это категории льготников.

Для них устанавливается государственная поддержка, которая, по мнению разработчиков программы, способна обеспечить достаточный рост покупательной способности.

Очевидно, что перечисленные выше проблемы, требовали при разработке проекта подобного масштаба серьезнейшего финансово-экономического, технического и социологического обоснований планируемых мер и механизмов, обеспечивающих достижимость конечных результатов.

Хотя финансовые показатели второго этапа Программы (2005-2010 годы) были уточнены по итогам предыдущих лет, частично структурно изменены, а сама она обрела единого государственного заказчика и получила новые индикаторы, Программа сохранила первоначальный принцип - оказание государственной финансовой поддержки на цели приобретения жилья только отдельным категориям граждан.

В качестве основных финансовых механизмов реализации программы приняты субсидирование и кредитование, которые, по мнению ее разработчиков должны повысить платежеспособный спрос населения, ускорить формирование рынка жилья и таким образом в короткие сроки снять остроту жилищной проблемы. По классической схеме спрос должен повлиять на рост предложения и привлечь значительные инвестиции в строительство доступного по цене и комфортного жилья.

Основываясь на исходных данных Программы можно сделать заключение, что из 61 процентов семей, нуждающихся в России в улучшении жилищных условий, примерно половина семей (30 процентов от общего числа семей) в ближайшие пять лет смогут решить жилищную проблему за счет резкого увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов. Еще примерно 9 процентов семей (или 4,5 миллиона семей) стоят в очереди на улучшение жилищных условий и, возможно, в течение пяти-семи лет смогут получить жилье из государственных и муниципальных фондов социального использования.

Но даже, исходя из этих оптимистических прогнозов, программа не предлагает никаких мер по решению жилищной проблемы оставшимся 22 процентам нуждающихся семей, или 32 миллионам человек.

 

Таблица 2

Ветхий и аварийный жилищный фонд

	1990		1995	2000		2001	2002	2003	2004		2005		2006	2007		2008	2009		2010	2011		2012
Весь ветхий и аварийный жф, млн.м2	32,2		37,7	65,6		87,9	87,4	91,6	93,0		94,6		95,9	99,1		99,7	99,5		99,4	98,9		100,1
В том числе:
ветхий	28,9		32,8	56,1		80,0	77,2	78,4	81,8		83,4		83,2	84,0		83,2	80,1		78,9	78,4		77,7
аварийный	3,3		4,9	9,5		7,9	10,2	13,2	11,2		11,2		12,7	15,1		16,5	19,4		20,5	20,5		22,4
Уд.вес ветхого и ав. жф в общей площади всего жф, %	11,3	1,4		2,4	3,1		33,2	3,2	33,2	3,2		33,2		3,2	3,2		3,1	33,1		3,0	3,0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Национальный проект и задачи для строителей

Какие же задачи должны решить строители в предстоящие годы, чтобы хотя бы снять остроту жилищной проблемы?

Потребности в жилье характеризуются следующими цифрами:

свыше 60 процентов населения страны хотели бы улучшить свои жилищные условия;

около 5 миллионов семей (почти 15 млн. человек), большинство из которых относится к малоимущим гражданам, стоят в очередях на получение квартир;

перед 1014 тыс. граждан (в т.ч. ветераны и инвалиды - 306 тыс. человек, граждане, относящиеся к иным категориям, - 708 тыс. человек) Российская Федерация в соответствии с федеральным законодательством имеет государственные обязательства по обеспечению жильем.

В 2005 году было введено жилья 43,2 млн. кв.м. (при планируемом прогнозе в 45-46 млн.кв.м.). При этом двукратно снизились темпы роста: если в 2004 году жилья было введено на 13 процентов больше по сравнению с 2003 годом, то в 2005 году - только на 6,2 процентов больше, чем в 2004 году.

Максимальные объемы ввода жилья в России были достигнуты в 1987 году и составили 76 млн. кв. метров, резкое сокращение объемов жилищного строительства началось в 1992 году и продолжалось вплоть до 1999 года, с 2002 года идет медленный, но неуклонный рост объемов ввода жилья. Итог 2006 года - 50,2 млн.кв.м.

В сложившейся структуре вводимого жилья массовая (плотная) застройка составляет около 60 процентов, т.е. порядка 27 млн. кв.м. в год, поэтому существующие объемы и темпы жилищного строительства лишь ненамного перекрывают выбытие жилищного фонда за счет перевода жилья в ветхий и аварийный фонд (20-24 млн. кв.м.).

В регионах жилье строится крайне неравномерно. Так, в 76 субьектах Российской Федерации (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской, Ленинградской, Свердловской, Самарской, Астраханской областей, Республик Татарстан и Башкортостан) жилья эконом-класса строится не более 14-16 млн. кв. м. в год. Особенно сильная диспропорция имеется между большими и малыми городами.

При этом за последние годы изменилась структура вводимого жилья с точки зрения комфортности.

Если говорить о комфортности жилья, как одном из приоритетов национального жилищного проекта, имея в виду улучшение его потребительских качеств, то тенденции к этому уже есть: в 1995 и 2004 годах количество построенного жилья почти равно, но в 2004 году квартиры получили на 125 тысяч семей меньше, что вызвано строительством квартир большей площади. В 1995 и 2004 годах введено по 41,0 млн.кв.м. жилой площади.

В 1995 г. - средний размер общей площади квартир - 68,2 кв.м.

В 2004 г. - средний размер общей площади квартир - 86,0 кв.м.

В данном случае рынок быстро отреагировал на спрос, формируя при этом у населения новое отношение к понятиям комфортности.

Но с точки зрения финансовой доступности (available) на рынке жилья сложилась крайне неблагоприятная обстановка.

Коэффициент доступности, принятый для оценок в ФЦП «Жилище» (отношение средней стоимости квартиры, рассчитанной по принятым в Российской Федерации социальным нормам - 18 кв.м. на человека, к совокупному доходу среднестатистической семьи), свидетельствует о неуклонном повышении доступности жилья, несмотря на чрезвычайно низкие доходы подавляющего большинства населения.

Однако в условиях крайне малых объемов жилищного строительства и огромного разрыва между максимальными и минимальными доходами граждан этот параметр не отражает реального положения дел и больше напоминает «среднюю температуру по больнице».

Действительно, построенное в 2005 году жилье (43,2 млн.кв.м.) в пересчете на социальные нормы способно было удовлетворить около 750 тыс. семей (среднестатистическая российская семья -3,2 человека), а по данным Росстата количество семей, обладающих доходами, достаточными для решения своей жилищной проблемы самостоятельно (включая приобретение жилья с помощью ипотечных кредитов), составляет не менее 4 млн. (9-10 процентов общего числа российских семей).

В связи с серьезным ростом цен на услуги ЖКХ и значимой долей коммунальных платежей в семейных бюджетах, фактор доступности жилья должен включать в себя, не только затраты на приобретение квартиры, но и ее последующую эксплуатацию.

Кстати, в ряде случаев доступность жилья понимается как некий связующий фактор между финансовым рынком и рынком недвижимости. Тогда ее можно оценить через цены на недвижимость. В нашем случае непрекращающийся рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках свидетельствует о неудовлетворенном платежеспособном спросе на жилье.

Оценки индекса цен на жилую недвижимость показывают, что инфляция в жилищном сегменте потребительского рынка более чем в 2 раза превосходит средние инфляционные показатели по стране в других отраслях экономики.

Естественными экономическими ограничителями неуправляемого роста цен на жилье являются такие условия, при которых увеличение предложения, опережающего спрос на рынке жилья, делает выгодным работать с оборота. В противном случае и в дальнейшем будет происходить вымывание с рынка дешевого жилья.

В среднем по стране цены на жилье выросли за 2006 год почти на 50 процентов. Только в третьем квартале 2006 года наметился спад темпов роста цен, которые, например, в г. Москве перевалили рубеж в 100 тыс. рублей за квадратный метр общей площади (по данным Росстата величина прожиточного минимума в 1 квартале 2006 год составляла около 2690 рублей, а денежные доходы в расчете на душу населения в августе 2006 года в Российской Федерации составили 10066 рублей).

Тем не менее, соотношение различных групп населения по доходам таково, что сейчас потенциально рынок способен поглотить пятикратное предложение объемов и поэтому выдерживает такие темпы роста цен, каких не было за весь предыдущий период.

Прямую зависимость роста цен на жилье от темпов строительства можно проследить на примере Сибирского федерального округа, где темпы роста ввода жилья были самыми высокими (до 15 процентов), а цены выросли меньше всего (на 15-20 процентов).

Помимо этого, по оценкам аналитиков и социологическим опросам, рост цен обусловлен еще несколькими причинами:

активная пропаганда в 2004 году пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, убедившая граждан в скором снижении цен. В этой связи возник отложенный спрос, который начал реализовываться в 2005 году. Определенную роль, усилившую эту тенденцию, сыграла также нервозность, возникшая летом 2004 года в банковском секторе (этот фактор особенно проявился в Москве);

введение в действие с 1 апреля 2005 года Федерального закона от 31.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных обьектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон о долевом строительстве) отрицательно повлияло на предложение строящегося жилья (по различным данным сокращение составило 20-30 процентов). Застройщики стали воздерживаться от освоения новых площадок под жилищную застройку. Этот фактор с большей силой начнет проявляться, когда завершится продажа жилья, построенного на площадках, освоенных до введения названного закона;

введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации и начавшийся «передел» земельной собственности - по землеотводам на цели жилищной строительства. Здесь ярким примером является г. Челябинск, где в 2005 году цена за квадратный метр выросли более чем в 2 раза;

определенное влияние ипотечного жилищного кредитования на рост цен на жилье через повышение платежеспособного спроса.

В регионах с относительно развитой системой ипотечного жилищного кредитования корреляцию с динамикой цен можно заметить. Рост цен на рынке вторичного жилья (а пока почти 90 процентов сделок купли-продажи с использованием ипотеки походит на вторичном рынке) в Башкортостане, Чувашии, Оренбургской и Самарской областях опережает рост цен на рынке строящегося жилья и косвенно оказывает воздействие на общий рост цен.

Есть еще один взгляд на проблему ценообразования в строительстве. Так, например, Павел Горячкин, директор Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России считает, что виноваты органы государственной власти, как федеральные, так и местные, которые, разрушив сложившуюся систему предоставления участков и долевого участия в строительстве, предложили взамен неэффективную и неработающую схему. При этом строительные компании, даже временно получающие повышенную прибыль за счет роста цен, следует считать, как и граждан, «жертвами разворачивающегося кризиса», ибо наиболее дальновидные из руководителей компаний прямо говорят, что опасаются будущего неизбежного спада на рынке и не знают, куда вкладывать заработанные на ажиотажном спросе деньги. Во многих городах практически отсутствует свободный доступ к участкам, куда можно вложить средства и где можно развернуть строительство.