Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ

Рис. 1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления

Любой вид налога считается установленным  только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

-  объект налогообложения;                                                                                      
-  налоговая база; 
-  налоговый период; 
-  налоговая ставка; 
-  порядок исчисления налога; 
-  порядок и сроки уплаты налога; 
-  возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения  применительно к конкретным сборам.

3. Оценка стоимости  земельного участка

3.1 Подходы к оценке стоимости земельного участка.

Существует три общепринятых подхода в оценке:

- Сравнительный подход, отражающий  совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

- Доходный подход, отражающий  позиции наиболее вероятного  покупателя (инвестора);

- Затратный подход, отражающий  точку зрения по созданию объекта  оценки с позиции понесенных  затрат.

Выбор того или иного подхода  для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка  и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии  достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять  все три подхода. Невозможность  или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

 

1. Сравнительный подход.

Сравнительный подход применяется  для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления  цен недавних продаж аналогичных  земельных участков на эффективно функционирующем  свободном рынке, где покупают и  продают сопоставимую собственность  добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые  решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок  большую сумму, чем ту, за которую  можно приобрести на рынке аналогичный  по качеству и полезности земельный  участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже  участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет  получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода  применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

2. Доходный подход 

Подход применяется для  определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход  в будущем на протяжении определенного  срока его эксплуатации. Стоимость  представляет собой сумму приведенных  к текущему моменту ожидаемых  будущих доходов и выручки  от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок  в ожидании будущих доходов или  выгод.

Подход применяется при  оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории  доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается  с учетом основных рентообразующих  факторов и учитывает реальный уровень  доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость  будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур  и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых  по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем  разделе.

Применение доходного  подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких  расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного подхода  для оценки используются . метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

 

3. Затратный подход 

Затратный подход практически  не применяется для самостоятельной  оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости  участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости  земельного участка предполагает, что  разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую  обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый  период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с  улучшениями и восстановительной  стоимости улучшений за вычетом  их износа. При этом модель определения  стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан  на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают  сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению  продуктивности земель.

При отводе земель под застройку  наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие  факторы как капитальные и  эксплуатационные затраты:

- местоположение участка  по отношению к источникам  водоснабжения и энергоснабжения,  другим населенным пунктам, объектам  социальной и транспортной инфраструктуры;

- инженерно-строительные  условия: характеристика грунтов,  уровень грунтовых вод, рельеф  и др. При оценке плодородного  слоя, местоположения и его инженерно-строительных  факторов учитывают естественные  условия территории;

- внесенные удобрения,  многолетние насаждения, постройки; 

- социальные факторы ценности  земли (социально-экономические  условия проживания, особенности  почв и растительности, прочие);

- санитарно-гигиенические  параметры территорий (загрязнение  воздушного бассейна и почв, уровень  шума и др.).

- Затратный подход приводит  к объективным результатам, если  возможно точно оценить величины  восстановительной стоимости улучшений  (зданий и сооружений) и износа  при условии относительного равновесия  спроса и предложения на рынке  недвижимости.

- Затратный подход является  единственным методом определения  рыночной стоимости земельного  участка в случаях, когда на  рынке отсутствуют достоверные  данные о совершенных сделках  с аналогичными участками без  улучшений. 

- Элементы затратного  подхода в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений земельного участка  используются в методе остатка  для земли, методе выделения,  описанных выше.

3.2 Методы оценки стоимости земельных участков.

Расчет стоимости в  рамках каждого из трех описанных  выше подходов проводится соответствующими методами.

Для оценки рыночной стоимости  земли применяют следующие методы:

1. метод сравнения продаж;
2. метод распределения;
3. метод выделения;
4. метод разбивки на участки;
5. техника остатка для земли;
6. капитализации чистой земельной ренты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Метод сравнения продаж при  наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и  общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно  использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и  получая в конце несколько  значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан  на положении о том, что для  каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое  соотношение наиболее достоверно для  новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное  использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости  недвижимости вычитанием стоимости  улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений  в общую стоимость мал и  достаточно легко определяется.

Метод применяется при  отсутствии информации о продажах свободных  участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки  применяется в случаях, когда  разбивка участка на несколько меньших  по размеру представляет наилучшее  и наиболее эффективное использование  земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые  при разбивке, обеспечивают условия  для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение  включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

 

Техника остатка для земли  применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между  всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к  земельному участку.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так  или иначе связаны жизнь и  деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное  звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший  товар, удовлетворяющий различные  потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, а также в жизни любой  семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.

В результате изучения курса  «Экономика недвижимости» необходимо владеть следующими знаниями и умениями:

-  знать понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости; 
-  знать сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости; 
-  знать основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование; 
-  владеть методами оценки различных объектов недвижимости; 
-  знать основные принципы управления недвижимостью в современных условиях.