Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ ИМЕНИ 

К.Г. РАЗУМОВСКОГО»

(ФГБОУ ВПО МГУТУ  ИМЕНИ К.Г. РАЗУМОВСКОГО)

ИНСТИТУТ ТЕКСТИЛЬНОЙ  И ЛЕГКОЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости» на тему:

«Вариант № 1»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студент 4 курса

спец. 080502

Шифр 000050

Тихомиров Андрей

Андреевич

Проверил(а): ____________

 

 

 

Москва  2013

 

 

Содержание:

 

Введение                                                                                                                   3

 

1.Особенности функционирования  рынка недвижимости в РФ.                        5

 

1.1 Недвижимость. Виды недвижимого  имущества.                                           5

 

1.2 Рынок недвижимости: понятие,  субъекты рынка, законодательная  база.   6

 

1.3 Факторы, влияющие на формирование  рынка недвижимости.                    7

 

1.4 Основные подходы и методы  исследования рынка недвижимости.            7

 

2. Налогообложение недвижимости.                                                                   10

 

2.1 Понятия и общие положения  о налогообложении недвижимости.            10

 

2.2 Система налогов и сборов  в сфере недвижимого имущества.                    12

 

3. Оценка стоимости земельного  участка.                                                          14

 

3.1  Подходы к оценке  стоимости земельного участка.                                   14

 

3.2 Методы оценки стоимости  земельных участков.                                         17

 

Заключение.                                                                                                            20

 

Список литературы.                                                                                               21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение      

История налогов уходит корнями в глубокую древность. Во всяком случае, документальные подтверждения их существования  в виде натуральных сборов обнаруживаются примерно в пятом веке до нашей эры. Налоги появились вместе с государствами и со временем, после введения денежной системы, стали играть главную роль в формировании его казны.      

На  протяжении многих столетий в основе налогообложения граждан и их коллективов лежат результаты их производственной и иной экономической деятельности. В частности, земля, строения, сооружения и другие объекты недвижимости, а также доходы от них всегда являлись для государства достаточно удобными и стабильными с точки зрения пополнения казны предметами налогообложения. Объекты недвижимости в силу их тесной связи с землей, как правило, всегда находятся в определенном месте, а их владельцы легко идентифицируются.       

В теории финансового права отмечается, что «формальная, техническая рецепция гражданско-правовых категорий в финансовое законодательство породила множество недоразумений и коллизий в правоприменительной практике и привела к частичному параличу отдельных положений Налогового кодекса, Бюджетного кодекса и иных актов, содержащих нормы финансового законодательства». Во-вторых, немало проблем возникает из-за нечеткости и противоречивости уже некоторых налогово-правовых норм.      

Причина несогласованности норм гражданского и налогового права состоит в  основном в том, что система налогов  и сборов России в значительной мере сформировалась до принятия ГК РФ, закрепившего фундаментальные рыночные законы и механизмы, виды обязательств, права и ответственность участников гражданско-правовых отношений, в первую очередь, по поводу собственности на землю и другие объекты недвижимого имущества. В частности, изменения в правовом регулировании сделок с недвижимым имуществом, роль которых в хозяйственном обороте страны заметно возросла, не были должным образом отражены в законодательных актах о налогах, обусловленных этими сделками.       

Необходимость выявления и разрешения указанных  проблем продиктована не только соблюдением  принципа законности в налоговых  и гражданских правоотношениях, но и созданием стимулов для развития производства, инфраструктуры, перспективностью с фискальной и экономической точек зрения налогов, обусловленных сделками с недвижимым имуществом.       

Практическая  реализация названных задач невозможна без теоретической разработки проблем  налогообложения доходов, прибыли  и недвижимости, условием которых являются сделки с недвижимым имуществом. Значимость последних в жизни и деятельности граждан и организаций, тесная взаимосвязь недвижимого имущества и связанных с ним доходов как предметов налогообложения, учет (неучет) которых серьезно влияет на эффективность налоговой политики государства, требуют комплексного рассмотрения теоретических и практических вопросов в сфере подоходного и имущественного налогообложения.   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ.

1.1 Недвижимость. Виды недвижимого имущества.

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, территориальных особенностей, целевое назначение.

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено  к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается  на три основных типа: земля, жилье  и нежилые помещения .

В зависимости от характера использования  недвижимость распределяется на используемую для жилья, для коммерческой деятельности, для производственных целей, для сельскохозяйственных и специальных целей.

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база.

Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка  недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа  возможных сделок из-за определенного  местоположения); уникальность всех участков земли; низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения  правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита  в большинстве случаев; разброс  в ценах вследствие неполной информированности  продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок  промышленной недвижимости. Можно также  выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут  быть и физические, и юридические  лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка  недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности. Оценочная  деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся  в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности  на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу  РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор  об ипотеке.

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы  в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

-Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

-Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

- Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

-Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости).

- Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

-Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром  и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают отпечаток  на развитие российского рынка недвижимости.

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости.

Этап в исследовании рынка, позволяющий  перейти от общих его характеристик  к анализу ситуации по отношении  к конкретному объекту или  их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая  имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения  предпринимателя.

Именно в таком качестве она  важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и навсегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов, могли быть четко определены, и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

Признаками, выбранными в качестве оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда  в основу сегментации кладется классификация  самих потребителей.