Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ

Например, на рынке помещений коммерческого  назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных  потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые  организации: их деятельность  непосредственно связана с потоком  посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования  необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации:  для некоторых из них важно  иметь представительные офиса  в центре города, однако рабочие  офисы, в которых заняты только  работники этих организаций, и  тем более собственно производственные  помещения, они предпочтут размещать  на периферии с более низким  уровнем арендной платы.

3. Торговые организации: их ориентации  зависят от характера товаров  (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для  элитных клиентов). Соответственно  они ориентированы на пассажиропотоки  разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны  торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует  не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости  от характера торговли:

- для предприятий, торгующих  продовольственными товарами, важна их близость к местам проживания населения;

- для предприятий, торгующих  элитными товарами, важно расположение  поблизости от мест расположения  учреждений либо на транспортных  магистралях:

- для предприятий, торгующих  ограниченным набором «ходовых»  товаров, существенна близость  к маршрутам общественного транспорта  и пр.

В свою очередь рынок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации  не могут быть заданы априори и  навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно  представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих  офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут  существенно разойтись и объединение  их в рамках одного сегмента представительства уже малооправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и  «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может  выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель  должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному  сегменту) и одновременно его отличие  от уже имеющихся на рынке, те его  достоинства, которые отсутствуют  у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке  является основанием для разработки концепции продвижения объекта  на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ  продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все  это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы: Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка  в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют  к продукту (например, к характеристикам  квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как  инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет  рационализировать свое экономическое  поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения  своего продукта.

2. Налогообложение недвижимости.

2.1 Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости.

Владение, пользование и  управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов  и сборов для финансового обеспечения  деятельности государства и регулирования  условий производства, структуры  народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения  многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и  доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл.1).

Таблица 1

№ п\п	Принципы налогообложения	Основное содержание (сущность)
1	Всеобщности	Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и  сборы
2	Справедливости и дифференциации	Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности  налогоплательщика исходя из стоимости  его недвижимого имущества
3	Обязательности	Поскольку любое государство  не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для  каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить  налоги
4	Равенства	Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных  различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также  льгот в зависимости от формы  собственности, гражданства физических лиц и места происхождения  капитала

 

В процессе налоговых отношений  по поводу недвижимого имущества  и сделок с ними на одной стороне  выступают налогоплательщики —  предприятия и физические лица, а  на другой налоговые агенты и различные  учреждения и организации, выполняющие  свои особые функции в системе  налогообложения, в том числе:

-  Федеральная налоговая служба России, его подразделения на местах; 
- государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо ФНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов); 
-  Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов — при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;                  . 
- органы государственных внебюджетных фондов.                         . 

Для целей налогообложения  важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

-  одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой; 
-  одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному.положению; 
-  лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и  по иным основаниям, если будут предоставлены  доказательства того, что лица находятся  под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.

2.2 Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества.

С введением в действие второй части  Налогового кодекса с 2001 г. в сфере  недвижимости установлено 16 различных  налогов и сборов, которые можно  классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка налогов  и сборов на рынке недвижимости формируется  по наиболее практически значимому  субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

-соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

-физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

 

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис 1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

-  федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории.РФ; 
-  региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих.субъектов; 
-  местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

-  налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

-  налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и  их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

 

- земельный налог; 
-  лесной налог; 
-  налог на пользование недрами; 
-  налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы; 
-  налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.