Определение прямоугольных координат углов внешних границ Нерушайского сельского совета

 

Загальна вартість витрат на освоєння та облаштування території  с. Доброолександрівка на 01.01.2013 року становить 55114667,85 грн. з них основна частина була витрачена на шляхи та водопроводи.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування території  в розрахунку на 1 м кв. є оціночна територія яка дорівнює площі  забудованої території с. Доброолександрівка у встановлених межах. Таким чином витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 м кв. с. Доброолександрівка становить (всю суму ділимо на площу забудованих земель) =35,88 грн.

Згідно порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського   призначення та населених пунктів значення коефіцієнту КМ1 для с. Доброолександрівка становить 1,5

Базова вартість 1 м кв. земель с. Доброолександрівка станом на 01.01. 2013 року становить:

Цнм =((35,88*6)/3)*КМ1=107,64 грн.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. ЗАГАЛЬНІ  ПІДХОДИ ДО ОЦІНОЧНОЇ СТРУКТУРИЗАЦІЇ  НАСЕЛЕНОГО ПУНКТУ

Процес ренто-утворення  в межах населеного пункту відбувається на достатньо великій та внутрішньо неоднорідній території яка характеризується складним поєднанням природних і  антропогенних ландшафтів. Різницею в функціонально планувальних якостях  різним рівнем прибутковості від  використання земель що призводить до неоднорідності прояву ренто-утворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її земле-оціночної структуризації, та економіко планувального зонування території. Економіко планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

- неоднорідність функціонально планувальних якостей території

- доступність до місць концентрації трудової діяльності( центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку, центру міста)

- рівень інженерного забезпечення та благоустрою території

- рівень розвитку сфери обслуговування населення

- екологічна якість території

- соціально містобудівна привабливість середовища( різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природо охоронних пам'яток, історико-архітектурної забудови).   Кількість факторів які враховуються при здійсненні економіко планувального зонування визначаюся величиною населеного пункту, специфікою та рівнем його соціально економічного розвитку.

Кінцевим результатом  економіко планувального зонування  є: межі та кількість економіко планувальних зон, а також значення коефіцієнту  КМ2 не є насамперед заданим параметром, а результатом по факторної оцінки території населеного пункту.

Надмінною  умовою економіко планувального зонування є визначення земле-оціночних одиниць (оціночні райони);  територіальне і функціональне визначення утворення в межах яких і здійснюється оцінка властивостей земель населених пунктів. Оціночні райони є робочими одиницями оцінки їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його господарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу. Чим детальніша структуризація території населеного пункту тим вище ступінь достовірності кінцевого результату. Оціночні райони виділяються у встановлених межах населеного пункту. Вони визначаються магістралями загальноміського та районного рівня , смугою відводу залізниці , природними обстеженнями (річки, канали та межі ділянок виробничих підприємств). Площа оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови або кварталом (групою кварталів) садибних забудов. Розрахунок комплексного індексу цінності території та виділення економіко планувальних зон.

 

 

 

 

5.РОЗРАХУНОК  КОМПЛЕКСНОГО ІНДЕКСУ ЦІННОСТІ  ТЕРИТОРІЇ ТА ВИДІЛЕННЯ ЕКОНОМІКО-ПЛАНУВАЛЬНИХ  ЗОН

Для об'єднання оціночних  районів з метою встановлювання економіко планувальних зон застосовується експертний метод оцінки який полягає:

- заповнюється анкета  експертної оцінки яка складається  з факторів що впливають на  значення комплексного індексу  цінностей  району;

- оцінка окремого фактору  встановлюється за 5-ти бальною  шкалою при цьому 5-ма балами  оцінюється найкращі значення  факторів, а одним балом найгірші (або його відсутність);

- визначають суму балів  оцінки факторів;

- визначають середній  бал по кожному району  та  середньозважений бал населеного  пункту;

- вираховують комплексний  індекс цінності для окремого  району за формулою:

                                                                   

Ii - комлексний індекс ціності оціночного району;  

Ic - середній бал оціночного району;

I - середній бал по населеному пункту;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Після цього проводиться  економіко - планувальне зонування  території – об’єднання оціночних  районів в економіко - планувальні  зони.

Об’єднання оціночних  районів здійснюється з метою  узагальнення результатів оцінки території  окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням  зон.

При об’єднанні оціночних  районів враховують такі фактори:

- суміжність районів;

- переважно однотипне функціональне використання;

- близькість значень індексу Ii.

Величину індексів окремих  оціночних районів не повинні  значно виділятися між собою.

Значення зонального коефіцієнту  КМ2 для економіко  планувальної зони визначаємо як середньозважені за часткою площі районів , індексів Ii оціночних районів які входять до даної зони.

В результаті економіко планувальне зонування території населеного пункту                            с. Доброолександрівка було виявлено  11 зон. Перелік значень коефіцієнту КМ2 та грошова оцінка 1 м² земель в межах економіко планувальної зони наводиться в таблиці №3

Таблиця 3.                 

Визначення зонального коефіцієнту КМ2 с. Доброолександрівка

ЕПЗ	Оціночні райони	Площа, га	Іі	КМ2	Грошова оцінка на 1кв м
I	1	82,1702	0,35	0,35	38,14
II	2	40,1298	0,59	0,59	63,57
III	3	24,8956	0,86	0,86	92,17
IV	4	14,0309	1,12	1,12	120,78
V	5	66,9060	1,03	1,03	111,24
VI	6	28,7377	1,27	1,27	136,67
VII	7	14,3557	0,92	0,96	103,83
	8	17,9510	1,00
VIII	9	20,6613	0,77	0,80	86,09
	11	52,3283	0,80
	12	29,3683	0,83
IX	10	16,7539	1,18	1,18	127,13
X	13	73,8908	1,33	1,37	146,98
	14	52,2622	1,42
XI	15	58,5601	1,54	1,54	165,27
Всього		min	0,35	min	38,14
		max	1,54	max	165,27
		середнє	1,00	середнє	108,35

 

За результатами наведеної  таблиці відмічаємо, що найнижче значення показника КМ2 відмічено в 9-й економіко планувальній зоні та дорівнює 0.71, а найвище значення відмічено в 3-й економіко планувальній зоні та дорівнює 1.34.

Отримавши значення КМ2 для зон маємо показники вартості на рівні від  min =1135,40 грн. до max = 4839,87 грн., що в середньому по с. Доброолександрівка становить 3429,41грн.

Таблиця 4

Опис економіко-планувальних зон

Номер економіко-планувальної зони	Опис
I	Зона знаходиться в  східній частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночний район №1. Межує з ІІ зоною. Не застроєна.
II	Зона знаходиться в східній частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночний район №2. Межує з І зоною. Не застроєна.
III	Зона знаходиться в  північно-західній частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночний район №3. Межує з IV та V зонми. Не застроєна.
IV	Зона знаходиться в  північній частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночний район №4. Межує з ІІІ, V, VІ та  зонами. Не застроєна.
V	Зона знаходиться в  північно-західній частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночний район №5. Межує з ІІІ, IV, VІ та VІІ зонми. Не застроєна.
VI	Зона знаходиться в північній частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночний район №6. Межує з ІV та XI  зонами. Застроєна, на сході межує з р. Барабой.
VII	Зона знаходиться в південо-західній частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночні райони №№7,8. Межує з V та ІX  зонами. Застроєна, на сході межує з р. Барабой.
VIII	Зона знаходиться в південій частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночні райони №9,11,12. Межує з VІІ, ІX та X  зонами. Не застроєна, через зону тече р. Барабой.
IX	Зона знаходиться в південій частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночний район №10. Межує з VІІ, VІІІ, V, XІ та X  зонами. Застроєна, на сході  межує з р. Барабой.
X	Зона знаходиться в східній частині с. Доброолександрівка. До неі входить оціночні райони №13, 14. Межує з VІІІ XІ, XІ зоною.Застроєна.
XI	Зона знаходиться в ценрі  с. Доброолександрівка. До неі входить оціночний район №15. Межує з ІІІ, VІ, V, VІІ, XІ та X  зонми.Застроєна на сході межує з р. Барабой.

 

 

 

 

 

 

6.МЕТОДИКА  ВИЗНАЧЕННЯ ЛОКАЛЬНИХ КОЕФІЦІЄНТІВ  ТА КОЕФІЦІЄНТА ФУНКЦІОНАЛЬНОГО  ВИКОРИСТАННЯ

Кінцевим результатом  грошової оцінки завжди є оцінка земельної  ділянки. Визначення базової вартості 1 кв.м земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу певної ділянки окрім зонального впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості  розташування земельної ділянки  в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільшого, являє собою  квартал, групу кварталів, виробничу  зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні  за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянок. Ситуаційне розташування земельної ділянки (що прилягає до містоформуючої магістралі, громадського центру, чи, навпаки – розташована на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки па'мяток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку земельної ділянки.

Згідно з «Порядком  грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» максимальна кількість локальних  факторів, що можуть бути застосовані  у грошовій оцінці складає 30. Всі  локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) залежно від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищувальний вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) – понижуючий.

Значення коефіцієнтів, які  застосовуються до кожного з факторів, пропонуються, виходячи з їх ваги, а  також з урахуванням умови  п. 3.10 «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення  та населених пунктів»: добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище  1,50.

Аналіз, проведений в процесі  виконання грошової оцінки населених  пунктів, виявив 10 локальних факторів, які можуть вплинути на загальне значення коефіцієнту .

Встановлення значення кожного  локального коефіцієнту здійснювалось  на основі визначення ступеня його важливості у загальній сукупності факторів, яка приймалась за 1. Оцінка ступеня важливості факторів здійснювалась  експертним шляхом із застосуванням  даних анкети експертної оцінки. Перелік  значень локальних коефіцієнтів наведено в табл. 6.

 

 

Таблиця 6

Локальні коефіцієнти  на місцеположення земельної  ділянки  в межах

економіко-планувальних зон  (Км3) на території с. Доброолександрівка

 

Назва локальних факторів	Значення локальних коефіцієнтів
1	2
Функціонально - планувальні фактори  Місцезнаходження земельної ділянки в зоні  пішохідної доступності до: громадських центрів магістралей підвищеного містоформувального значення швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту	1,04 1,05 1,04
Інженерно-інфраструктурні фактори Земельна ділянка, що примикає до вулиці без: твердого покриття не забезпечена каналізацією не забезпечена централізованим теплопостачанням	0,90 0,90 0,90
Інженерно-геологічні фактори Місцезнаходження земельної ділянки:                                                                    в межах території, що має схил поверхні понад 20% у зоні залягання грунтових вод менше 3 м у зоні значної заболоченості з грунтовим живленням, щов ажко осушується	0,85 0,90   0,90
Санітарно-гігєнічні фактори Місцезнаходження земельної  ділянки: у санітарно-захисній зоні -     у водоохоронній зоні	0,96 1,02

 

Відповідно до таблиці 1.1 «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення  та населених пунктів» вартість 1 м² земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням її базової вартості, коефіцієнта місце розташування та коефіцієнта функціонального використання ( ), значення якого для земель різної категорії наводиться у табл. 7.

Таблиця 7

Коефіцієнти, які  характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)

Категорія земель за функцією використання	Код розділу КВЕД	Склад категорії земель	Значення коефіцієнта Кф
1	2	3	4
Землі житлової забудови	A	Землі індивідуального житлового будівництва і господарських будівель	1,00
		Землі малоповерхової і багатоповерхової несадибної забудови
		Землі сільськогосподарського призначення під господарськими будівлями і спорудами
Землі промисловості	DA	Землі харчової промисловості (уключаючи риболовство; діяльність риборозплідників; рибних ферм; послуги, пов'язані з рибним господарством)	1,20
		Землі тютюнової промисловості (окрім вирощування тютюну  та махорки, що відноситься  до земель сільськогосподарського використання)
	В	Землі мисливства та пов'язаних з ним послуг
	DB	Землі текстильної промисловості та пошиття  одягу
		Землі виробництв готового одягу та хутра
	DC	Землі виробництва шкіри  та шкіряного взуття
	DD	Землі оброблення деревини та
		виробництва виробів з  деревини
	DE	Землі виробництва паперу та картону
Землі промисловості	DF	Землі видавничої справи, поліграфічної промисловості, відтворення друкованих матеріалів	1,20
		Землі виробництва коксу, продуктів нафтопереробки та ядерного палива (окрім агломерації кам'яного вугілля та лігніту, а також виробництва збагаченого  урану, що відноситься до земель гірничої промисловості  і гірничих розробок)
	DG	Землі хімічного виробництва (окрім видобування природного газу, що відноситься до земель гірничої промисловості  і гірничих розробок)
	DH	Землі гумової та пластмасової промисловості (окрім виробництв з ремонту, установлення або заміни пошкоджених шин, що належить до комерційного використання)
	DI	Землі виробництва інших неметале-вих мінеральних виробів
	DJ	Землі металургії
		Землі обробки металу
	DK	Землі виробництва машин  та устаткування
	DL	Землі виробництва канцелярських та електронно-обчислювальних машин
		Землі виробництва електричних машин і апаратури
		Землі виробництва устаткування для радіо, телебачення та зв'язку
		Землі виробництва медичних приладів та інструментів; точних вимірювальних пристроїв, оптичних пристроїв та годинників
Землі промисловості	DM	Землі виробництва автомобілів	1,20
		Землі іншого транспортного устаткування (окрім технічного забезпечення, ремонту та переустаткування автомобілів, що відноситься до земель комерційної діяльності)
	DN	Землі виробництва меблів
		Землі інших видів виробництва
		Землі обробки відходів (окрім оптової та роздрібної торгівлі металевими і неметалевими відходами та брухтом, а також іншими вживаними товарами, що відноситься до земель комерційної діяльності)
	F	Землі будівництва
Землі досліджень та розробок	К73	Землі досліджень та розробок
Землі гірничої промисловості і гірничих розробок	CA	Землі видобування енергетичних матеріалів	1,00
	CA	Землі торфорозробок	0,10
	CB	Землі видобування неенергетичних матеріалів
Землі комерційного використання	G	Землі торгівлі транспортними засобами та їх ремонту	2,50
		Землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі
		Землі роздрібної торгівлі побутовими товарами і  їх ремонт
	H	Землі готелів та ресторанів
	J	Землі підприємств фінансового посередництва	2,50
		Землі підприємств страхування
		Землі підприємств, що здійснюють допоміжну діяльність у сфері  фінансів та страхування
	K	Землі підприємств, що здійснюють операції з нерухомістю, здавання під  найм
		та послуги юридичним  особам
		Землі підприємств, що здійснюють діяльність у  сфері інформатизації
		Землі підприємств, що здійснюють послуги, які надаються переважно юридичним особам
	O93	Землі підприємств, що здійснюють індивідуальні послуги
	O92.7	Землі підприємств, що здійснюють діяльність у  сфері відпочинку та розваг (азартні ігри та ігри на гроші  тощо)
Землі громадського призначення	О91	Землі громадської діяльності	0,70
	O92	Землі підприємств, що
		здійснюють колективні,
		громадські та особисті послуги
		(за винятком підприємств,  що
		здійснюють діяльність у  сфері
		відпочинку та розваг)
	L	Землі державного управління
		Землі оборони
	M	Землі освіти
	N	Землі охорони здоров'я  та соціальної допомоги
	Q	Землі екстериторіальної діяльності
Землі транспорту, зв'язку	I60	Землі наземного і підземного транспорту (землі шляхів, землі автомобільного, залізничного, трамвайного  і тролейбусного, трубопровідного транспорту, землі метрополітену)	1,00
	I 61	Землі водного транспорту
	I 62	Землі авіаційного транспорту
	I 63	Допоміжні транспортні послуги
	I 64	Землі пошти та зв'язку
Землі технічної інфраструкту- ри	Е	Землі виробництва електроенергії та газу	0,65
		Землі виробництва та розподілення тепла
		Землі збору, очищення та розподілення води
	О	Землі підприємств, що здійснюють асенізацію, прибирання вулиць та обробки відходів
Інші землі		Землі зелених насаджень (землі зелених насаджень загального та спеціального користування)	0,50
		Землі кладовищ та крематоріїв	0,50
		Землі природно-заповідного  та іншого природоохоронного призначення	0,50
		Землі оздоровчого та рекреаційного призначення (за винятком земель, віднесених до категорії О92.7)	0,50
		Землі історико-культурного призначення	0,50
		Землі лісового господарства і пов'язані з ним послуги	0,50
		Землі під водою, у тому числі: з площею акваторії до 50 га включно	0,50
Інші землі		з площею акваторії від 50,1 га до 100 га включно	0,40
		з площею акваторії від 100,1 га до 150 га включно	0,30
		з площею акваторії від 150,1 га до 200 га включно	0,20
		з площею акваторії від 200,1 га і більше	0,10
		Землі запасу та резервного фонду	0,50
		Землі, зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво	0,50
		Інші відкриті (незабудовані) землі в межах населеного пункту	0,10
Землі змішаного використання		Розрахунково