Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости здания производственного корпуса

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

где: – накопленный износ здания;

– эффективный возраст здания, лет (43+20=63 лет);

– общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);

– восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

– величина устранимого износа, руб.

Расчет  величины устранимого износа                              Таблица 4

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за ед. измерения, руб.	Объем работ	Стоимость за весь объем работ, руб.
Замена стальных оконных  переплетов	т	22520	12,8	288256
Остекление стеклом  оконным	100	13260	850	112710
Ремонт металлических  ворот	т	9052	7,2	65174,4
Ремонт монолитных полов	100	18100	550	99550
Ремонт рулонной кровли	100	28646	500	143230
Окрашивание поверхности  трубопроводов	100	1654	800	13232
ИТОГО:				722152,4

 

2.6. Стоимость  здания с учетом накопленного  износа

Остаточная  стоимость оцениваемого здания с  учетом накопленного износа определяется по формуле:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1. Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм  расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного 
   дохода от владения недвижимостью;
2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2. Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного  дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду:

где:  – площадь одного этажа,

– количество этажей в оцениваемом здании;

– коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

– ставка аренды,

 

 

 

 

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы:

где:  – потенциально валовой доход (ПВД);

– коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию);

– среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости;

– период поиска нового арендатора после ухода старого;

– общее число арендных периодов в течении рассматриваемого срока (1 год).

3. Прочие доходы:

где:  – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию).

 

4. Действительный валовой доход

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

где:  – постоянные расходы (определяются по исходным данным);

– переменные расходы (определяются по исходным данным);

– расходы на замещение короткоживущих элементов здания (определяются по исходным данным).

где:  – постоянные расходы складываются из следующих статей затрат:

- налог  – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу  

- страховые  платежи – 3% от стоимости нового  строительства здания на дату оценки

- прочие  – 

– переменные расходы (определяются по исходным данным)

– расходы на замещение короткоживущих элементов здания

 

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

Результаты  реконструкции отчета о доходах  сводятся в табличную форму:

Таблица 5

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета
ПВД		1607040
Потери от недоиспользования		160704
Прочие доходы		321408
Действительный  валовой доход (ДВД)		1767744
Операционные  расходы (ОР)		1973395,31
Чистый операционный доход (ЧОД)		5968187,42

 

 

3.3. Оценка  недвижимости методом прямой  капитализации

В данной курсовой работе реализация доходного  подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

где:  – чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);

– коэффициент капитализации по данному типу недвижимости (принимается но данным задания).

Глава 4. Согласование результатов оценки

(для вывода о величине рыночной  стоимости объекта на дату  оценки)

 

Сравниваем результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующим формулам

- по складскому корпусу:

 

 

 

Заключение

Курсовая работа была выполнена для изучения вопросов, связанных с теоретическим и  практическим применением двух основных методов определения рыночной стоимости  объектов недвижимости производственного назначения:

- затратным  методом –

- методом капитализации дохода –

Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга.

При затратном  методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта.

Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.

Применение  затратного метода при оценке недвижимости, как основных производственных фондов на балансе предприятий позволяет учитывать разницу между остаточной стоимостью объектов и их реальной рыночной стоимостью. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижности.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т. е.: отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.

Метод капитализации  доходов используется, если:

потоки доходов стабильны длительные период времени, представляют собой значительную положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Метод капитализации  дохода дает возможность получить наиболее достоверную оценку рыночной стоимости объектов оценки при его наилучшем и наиболее эффективном использовании. Метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предложение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Применение этого метода затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках, не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Выполненные в  курсовой работе расчеты позволяют  сформулировать важный вывод о том, что стоимость строительства объекта (издержки), капитализированная стоимость объекта (доходы) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) – различные понятия.

 

 

Список  используемой литературы

1. Оценка недвижимости: Учебник /Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003.
2. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учено- практическое пособие. – М.: ИНФРА-М, 1997. – 320с.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 424 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н.проф. В. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с.
5. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений по отраслям.
6. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании 
   сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. – М.: 
   Республиканское управление технической инвентаризации, 1995. – 90 с.