Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости здания производственного корпуса

Ценовые показатели предложения на рынке производственно-складской  недвижимости Архангельской области  в течение первого полугодия 2010 г. оставались стабильными. Наблюдались незначительные колебания ставок аренды и цен продажи в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам.

Стоимость предложений  по продаже коммерческо-складских  помещений и производственных баз в Архангельской области в среднем находится в диапазоне от 3 000 до 15 000 руб. за 1 кв. м с учетом НДС в зависимости от местоположения, набора коммунальных услуг, технического оснащения и физического состояния объектов.

По данным ведущих  региональных агентств недвижимости, а также анализа рынка, проведенного Консалтинговой группой «НЭО Центр», уровень арендных ставок и цен продажи производственно-складских помещений Архангельской области примерно одинаков в большинстве городов области.

Очевидно, что в ближайшее время уровень ввода подобных новых объектов в сегменте коммерческой недвижимости будет существенно снижен. Он и сейчас не очень высок, но пока у компаний еще есть ресурсы и источники финансирования. Нестабильная ситуация на рынке недвижимости заставила многих девелоперов частично «заморозить» свои региональные проекты.

Эксперты не ожидают повышения деловой активности игроков рынка производственно-складской  недвижимости. Сокращение компаниями занимаемых площадей привело к активному  росту вторичного рынка производственно-коммерческой недвижимости.

Предложение на рынке производственно-складской  недвижимости Архангельской области  формируется в наибольшей степени  за счет вторичного рынка.

Площади, предлагаемые на продажу, варьируются в диапазоне  от 100 до 15 000 кв. м.

Цены на производственно-складские  и офисные помещения в основном остаются стабильными.

Дальнейшее  развитие рынка производственно-складской  недвижимости и земельных участков будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1. Алгоритм реализации затратного подхода

В общем  виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), 
   которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо 
   в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного 
   износа ( ).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как 
   свободного и доступного для максимально эффективного использования,
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости ( ). При этом учитываются подходящая для 
   данного   проекта   величина   предпринимательской   прибыли,   а   также 
   дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания 
   строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту 
   уровня    занятости    и    обустройства,    соответствующего    рыночному 
   значению.

Стоимость нового строительства это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2.2. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Рыночную стоимость  полного права собственности  оцениваемого объекта рассчитываем по формуле:

,

где: – восстановительная стоимость здания на дату оценки,

– величина накопительного износа здания,

– рыночная стоимость участки  земли,

2.3. Оценка  рыночной стоимости участка земли

Рыночная  стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

,

где: – площадь оцениваемого участка земли в , принимается как площадь застройки по выражению (ширина на длину)

– показатель удельной стоимости , земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже).

Расчет  показателя удельной стоимости  земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме таблицы 3.

1. Расчет  площади участка:

Sуч = 30*6 м = 180 м²

2. Расчет  цены продажи за 1 метр квадратный:

а) объект 3 = 8700000руб/6500м² = 1338,46 руб/м²

б) объект 4 = 11700000руб/7800м² = 1500 руб/м²

в) объект 5 = 7800000руб/8200м² = 951,22 руб/м²

3. Корректировка на условия рынка:

время продажи * темпы роста цен на землю (в %)

                                12 месяцев

а) объект 3 = (2мес*12%)/12мес. = 2%

б) объект 4 = (1мес*12%)/12мес. = 1%

в) объект 5 = (8мес*12%)/12мес. = 8%

4. Корректировка  цены за 1 м²: цена продажи * условия рынка

а) объект 3 = 1338,46руб*2% = 26,77 руб.

б) объект 4 = 1500руб*1% = 15 руб.

в) объект 5 = 951,22руб*8% = 76,10 руб.

5. Расчет  скорректированной цены продажи:

а) объект 3 = 1338,46руб.+26,77руб. = 1365,23руб.

б) объект 4 = 1500руб.+15руб. = 1515руб.

в) объект 5 = 951,22руб.+76,10руб. = 1027,32руб.

6. Корректировка  цены на местоположение:

а) объект 3 –  то же – 1365,23руб.

б) объект 4 –на 10% лучше = 1515руб.+(1515руб.*10%) = 1666,50руб.

в) объект 5 –  то же – 1027,32руб.

7. Корректировка  цены на транспортную доступность:

а) объект 3 –  то же – 1365,23руб.

б) объект 4 –  на 5% лучше = 1666,50+(1666,50*5%) = 1749,83

в) объект 5 –  то же – 1027,32руб.

8. Корректировка  цены на условия зонирования:

а) объект 3 –  на 10% хуже = 1365,23-(1365,23*10%) = 1228,71руб.

б) объект 4 –  то же – 1749,83руб.

в) объект 5 –  на 5% лучше = 1027,32+(1027,32*5%) = 1078,69руб.

9. Итого  скорректированная цена продажи:

(1228,71руб+1749,83+1078,69)/3 = 1352,41руб/м²

10. Расчет  рыночной стоимости земли объекта оценки:

Сзу = 180м²*1352,41/м². = 243 433,8руб.

Таблица 3

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		3	4	5
Цена, руб.	243433,8	8700000	11700000	7800000
Площадь, м2	180	6500	7800	8200
Цена   продажи  руб. за 1 м2	1352,41	1338,46	1500	951,22
Условия рынка		2	1	8
Корректировка на условия рынка		26,77	15	76,1
Скорректированная цена продажи		1365,23	1515	1027,32
Корректировка на местоположение		-	+10%	-
Скорректированная цена продажи		1365,23	1666,50	1027,32
Корректировка на транспортную доступность		-	+5%	-
Скорректированная цена продажи		1365,23	1749,83	1027,32
Корректировка на условия зонирования		-10%	-	+5%
Итого скорректированная цена    продажи 1м2	1352,41	1228,71	1749,83	1078,69

 

 

 

 

2.4. Определение  стоимости нового строительства  здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства  в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства  здания производится в следующем  порядке:

1. По данным сборников УПВС (табл. 1), подбирается и выписывается объект-аналог, т. е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т. д.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного 
  оборудования;
• расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

,

где: – длина объекта оценки, м;

– ширина объекта оценки, м;

– высота объекта оценки, м;

2. Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( ) непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки (прил. 2).

3.  Производится корректировка единичного укрупненного показателя  восстановительной  стоимости  при  обнаружении  отличия  объекта- 
аналога от объекта оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

где    – поправочные коэффициенты на следующие признаки:

• отличия по типам основных несущих конструкций (по группе капитальности);
• расхождение технических характеристик прочих элементов здания. 
  Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

Так как объем оцениваемого здания меньше аналога на 28%, то применяется поправочный  коэффициент 1,02.

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек на дату оценки.

где    – расчетный объем здания,

С₆₉ - стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок,

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются  с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

– индекс перехода от сметных цен 1969 г.к ценам 1984г. (прим.1)

– территориальный  индекс.

– индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6) ;

– прибыль предпринимателя составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

2.5. Расчет  накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться  даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.