Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости здания производственного корпуса

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

ФГБОУ ВПО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова

Федеральное бюджетное  образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Государственный  университет морского и речного  флота имени адмирала С.О. Макарова

(Котласский  филиал ФГБОУ ВПО «ГУМРФ имени  адмирала С.О. Макарова»)

 

Кафедра Гуманитарных и социально-экономических дисциплин

Специальность 080502.65 «Экономика и управление на предприятии (транспорт)»

 

 

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ

по дисциплине:

«Оценка недвижимости»

 

на тему: «Оценка  рыночной стоимости объекта недвижимости здания производственного корпуса»

Вариант 63

 

Выполнила:

Клейко О.С.  студент гр. 32-ЭУ

«_______»____________ 20___г                                            ______________

                                                                                                                                                      (подпись)

Проверила:

(старший преподаватель)

Ковалева Е.Н., преподаватель

«_______»____________20___г                                             ______________

                                                                                                                                                      (подпись)

К защите допускаю:

(старший преподаватель)

Самсоненко И.А., преподаватель

«_______»____________20___г                                             ______________

                                                                                                                                                      (подпись)

 

Котлас

2013г.

 

 

Содержание

 

Введение

Недвижимость  – это главным образом земля  и здания (сооружения), на ней находящиеся. Термин произошел на основе одной  из главнейших характеристик указанных выше объектов - невозможности их физически переместить в пространстве при смене собственника.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и вес, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев указанных в законе.

Признаки недвижимости:

- недвижимость  прочно связана с землей;

- долговечность  объекта инвестирования;

- каждая конкретная  недвижимость уникальна по физическим  характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- стоимость  недвижимости высока, а ее дробление  на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях невозможно;

- информация  о сделках с недвижимостью  часто является недоступной;

- потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

- возможность  положительного или отрицательного  влияния нового строительства  на стоимость прилегающих земель  и зданий;

- существует  тенденция к увеличению стоимости  недвижимости со временем;

- существуют  специфические риски присущие недвижимости как объекту инвестирования;

- строгое государственное  регулирование сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация недвижимости

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.  Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации; обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Порядок государственной  регистрации устанавливается в  соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Без участия  недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределения его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки недвижимости.

Оценка –  это определение стоимости объекта  для специфических целей. В зависимости  от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется  оценка. Например, это приобретение (купля), продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчет того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимости. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

 

                                      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Выбор варианта, описание объекта оценки. Анализ ситуации на рынке недвижимости в г. Котласе и Архангельской области

1.1. Исходные  данные для выполнения работы, описание объекта оценки

Таблица 1

Вариант	Объект  оценки	Группа  капитальности	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой  индекс И 1969-1984	Индекс территориальный	Территориальный пояс
				длина	ширина	высота
63	Здание склада	3	2	30	6	9	1,19	1,0	4

 

Таблица 2

Вариант	Темп  роста на землю ,	Ставки  аренды	Коэффициент капитализации,	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы,	Коэффициент, учитывающий прочие доходы,
63	10	180	15	0.05	1,2

 

 

По складскому помещению

Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные  строительные конструкции:

• фундаменты - сборные железобетонные;
• каркас - железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);
• стены и перегородки - кирпичные или железобетонные панели;
• перекрытия - железобетонные плиты;
• крыша - совмещенная, плоская;
• кровля - рулонная;
• полы - асфальтовые;
• проемы - металлические;
• отделка внутренняя - простая, наружная - простая.

Инженерные  системы: здание оборудовано системами  холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ') составляют 10 % от суммы  прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек,

Для приведения здания в состояние, соответствующее  рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

. заделать  трещины и отремонтировать швы  между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;

• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м²;
• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального 
  оконного переплета - 60 кг;
• заново застеклить 250 м² оконных проемов;
• произвести ремонт полов, на площади 700 м ;
• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м ;
• окрасить водным составом фасад на площади 300 м ;
• промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 
  шт.;
• окрасить трубопроводы на площади 600 м ;

• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой. 
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по

выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ - действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что  среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_о6) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

─ налог - 2,2% от   стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

─ страховые  платежи - 3% от стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный подход);

─ прочие - $7/м²/год.

Переменные  расходы составляют - $25/м /год.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости

Архангельская область занимает одно из первых мест в рейтинге наиболее привлекательных  с точки зрения логистики регионов. Развитию рынка логистических услуг в Архангельской области способствует не только выгодное географическое месторасположение региона - в значительной мере этому благоприятствуют наличие крупных транспортных узлов (железнодорожные и автомагистрали, речной порт, аэропорт), хорошо развитая транспортная инфраструктура региона. Однако не менее важным фактором развития региональной логистики, безусловно, является степень освоения сегмента производственно-складской недвижимости. В Архангельской области эта часть рынка пока что находится на этапе становления.

Коммерческие  склады класса «А» в Архангельской  области не представлены. Основу рынка складской недвижимости региона, по статистике, составляют помещения классов «В», «С», «D». Под эти цели могут использоваться старые производственные помещения, бывшие базы, цеха заводов и т. п.

Современных складских комплексов в регионе пока нет. Также мало технически оснащенных складов. Это связано с тем, что в регионе недостаточно развит сегмент логистики. Складские комплексы не оправдывают вложений, они низкодоходны, поэтому ни девелоперы, ни строительные компании не торопятся приступить к застройке. В регионе не наблюдается инвесторов, которым были бы выгодны вложения в собственность подобного типа, поэтому данная сфера не развивается.

Пока склады в регионе обслуживают только местных производителей. Некоторые  предприятия с целью складирования  выкупают различные цеха, которые имеют подъездные пути, а «коллективных» складов нет. Чтобы их строить, нужно быть уверенным в дальнейшей рентабельности.  
Большей частью производственно-складские помещения располагаются на окраинах городов, в центре их почти нет. Текущий объем предложений продажи качественных складских площадей уступает спросу на них.