Экономическое содержание и правовое регулирование аренды недвижимости

 

 

Варьирование цены предложения коттеджей по направлениям в Московской области по состоянию  на 03 декабря 2013 г., руб.

Таб.2

Направления		до 10 км	10-19 км	20-29 км	30-49 км	от 50 км
Север (Дмитровское, Алтуфьевское, Осташковское)	min	50 000	25 000	70 000	30 000	85 000
	max	345 000	450 000	270 000	180 000
Северо-восток (Ярославское, Щёлковское)	min	25 000	20 000	30 000	35 000	40 000
	max	240 000	150 000	65 000	200 000
Восток (Горьковское, Носовихинское)	min	45 000	нет данных	85 000	100 000	120 000
	max	150 000			170 000
Юго-восток (Рязанское, Егорьевское, Новорязанское, Казанское направление)	min	50 000	15 000	50 000	30 000	50 000
	max	150 000	500 000	130 000	150 000	95 000
Юг (Каширское, Симферопольское, Варшавское)	min	25 000	50 000	20 000	45 000	40 000
	max	450 000	247 000	180 000	110 000	90 000
Юго-запад (Калужское, Киевское, Боровское, Сколковское)	min	30 000	15 000	37 000	35 000	50 000
	max	$30000	$16000	495 000	230 000	60 000
Запад (Минское, Можайское, Рублёво-Успенское, Новорижское, Ильинское)	min	50 000	25 000	49 000	30 000	35 000
	max	$15000	$55000	600 000	420 000	150 000
Северо-запад (Волоколамское, Пятницкое, Ленинградское, Куркинское)	min	38 000	48 000	60 000	20 000	40 000
	max	400 000	240 000	250 000	200 000	190 000

 

Торговая недвижимость

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ 
Ставки аренды для помещений в торговых галереях качественных торговых центров в Москве находятся в диапазоне от 500 до 4 000 долларов США (за кв. м в год без НДС и других платежей). В течение трех кварталов 2013 и всего прошедшего 2012 года ставки аренды в торговых центрах были стабильны. Прайм ритейл индикатор* в Москве составляет 3 800 долларов США (за кв. м в год без НДС и других платежей). Однако, в 2013 году наметилась тенденция к повышению ставок аренды в лучших торговых центрах, поэтому рост ставок на лучшие помещения может быть выше 5% (текущий консервативный прогноз). 
Вне Москвы ставки аренды в торговых центрах в среднем на 30-60% ниже в зависимости от региона. 
Дополнительно к ставке аренды ритейлеры платят сервисные сборы: за обслуживание (150-250 долларов США за кв. м в год для помещений размером менее 500 кв. м), за маркетинг (10-25 долларов США за кв. м в год), также иногда бывают и другие дополнительные платежи.

ТОРГОВЫЕ УЛИЦЫ 
На центральных торговых улицах свободно (предлагается в аренду или готовится к открытию) около 5% имеющихся помещений. Ставки аренды в торговых коридорах стабильны. В последние несколько лет есть тенденция к увеличению сроков аренды: если еще три года назад договоры были чаще всего краткосрочные (на 11 месяцев), то сейчас трехлетние договора аренды становятся все более распространенными. 
Анализ торговых помещений на наиболее проходимых торговых улицах в центре города** показывает, что самыми популярными категориями арендаторов являются предприятия питания (кафе, рестораны) и магазины одежды и обуви, которые занимают 29% и 21% всех помещений на этих улицах соответственно. Значимыми арендаторами являются компании предлагающие услуги (спа, парикмахерские, медицинские услуги, предприятия связи, салоны фотографии, юридические услуги) – они занимают 10% всех торговых помещений на главных улицах центра города. По 5% всех площадей занимают отделения банков, ювелирные салоны, магазины косметики и аксессуаров. 
ТОРГОВЫЕ УЛИЦЫ — ПЕШЕХОДНЫЕ ЗОНЫ 
Важнейшим событием для торговых улиц стала программа развития пешеходных зон в Москве, активно поддерживаемая Правительством города. На тех улицах, где уже отменили движение транспорта (в первую очередь Большая Дмитровка) происходит смена потоков посетителей (от пассажиров к пешеходам). Пешеходные улицы имеют огромный потенциал с точки зрения торговли и уже сейчас ритейлеры проявляют большой интерес к пешеходным районам. Расширение пешеходных районов значительно увечит предложение качественных торговых помещений на улицах в Москве. 
Складская недвижимость

В течение I квартала 2013 г. было сдано в аренду и продано примерно 240 000 кв. м качественных складских помещений, что почти в 1,5 раза больше аналогичного показателя 2012 г. Доля проданных помещений в I квартале снизилась почти в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. и оказалась менее 10%. Спрос на складские помещения в I квартале 2013 г. на 81% был сформирован торговыми операторами, дистрибьюторами и логистическими операторами. Эта ситуация полностью отвечает тенденциям 2012 г. Активное развитие торговых сетей обеспечивает высокий спрос на складскую недвижимость. 
В условиях острого дефицита качественных складских помещений арендаторы старались занимать большие площади. Эту особенность демонстрирует структура поглощения складской недвижимости в I квартале 2013 г.: 63% сделок в общем объеме реализованных помещений пришлось на блоки площадью от 10 000 кв. м. Похожая ситуация наблюдалась и в I квартале 2012 г. 
Основной объем поглощения в I квартале 2013 г. распределился между северным, юго-восточным и южным направлениями Московского региона. Суммарно здесь было реализовано 76% складских площадей. 
Наибольшим спросом традиционно пользовались складские помещения в радиусе 30 км от МКАД – 70% поглощения пришлось именно на эту зону. При этом 37% складских помещений было арендовано и куплено в радиусе 15,1-30 км от МКАД.  
СТАВКИ АРЕНДЫ 
Средние ставки аренды для класса А в I квартале находились на уровне $135-140/кв. м/год, не включая НДС и эксплуатационные расходы. При этом арендные ставки на помещения, расположенные непосредственно на  МКАД, могли доходить до $200/кв. м/год. Складские помещения класса В предлагались по ставкам $120-125/кв. м/год. 
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ 
Перенос сроков ввода существенной доли складских помещений на 2014 г. на фоне стабильно высокого спроса позволил ряду собственников немного поднять арендные ставки, т.к. стало очевидно, что прогнозируемый рост предложения не будет реализован в том объеме, как это ожидалось в конце 2012 г.  По мнению специалистов Colliers International, в условиях стабильной экономической ситуации запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А к концу года могут достигнуть отметки в $140-145/кв. м/год. Вступивший в силу в I квартале 2013 г. законопроект об ограничении движения большегрузного транспорта по МКАД в дневное время суток может способствовать смещению спроса в сторону складских комплексов, расположенных недалеко от Московского Малого Кольца (трасса А107) и более динамичному росту ставок в этом сегменте по сравнению с другими географическими зонами Подмосковья. В настоящее время на рынке складской недвижимости Московского региона сильнее всего развиты северное, южное и юго-восточное направления.  Именно здесь находятся основные объекты качественной складской недвижимости, реализуется значительная доля новых проектов и фокусируется основной спрос  на складские  помещения. Это обусловлено несколькими причинами. Во-первых, расположением Москвы на пересечении двух транспортных мультимодальных коридоров, один из которых протянулся с севера на юг (Хельсинки – Александруполис). Во-вторых, наличием двух крупнейших аэропортов в северном и южном направлениях от столицы (Шереметьево и Домодедово). В-третьих, размещением на юге и юго-востоке Москвы большого количества промышленных предприятий. Данные факторы способствуют более динамичному развитию складского сегмента в этих трех направлениях.По мнению специалистов Colliers International, в ближайшие годы существенных изменений в географическом распределении складской недвижимости Московского региона не произойдет.  
Офисная недвижимость

I квартал 2013 г. также характеризовался  большими объемами поглощения. Всего  за этот период было сдано  в аренду и продано примерно 500 000 кв. м качественных офисных помещений, что на 6% больше, чем в IV квартале 2012 г., и в 1,5 раза больше, чем в I квартале 2012 г.В целом I квартал 2013 г. продемонстрировал продолжение тенденций 2012 г. Основная часть сделок заключалась с помещениями класса В+. На долю зданий класса А и В- пришлось только 16% и 23% сделок соответственно. Это отражает структуру предложения свободного офисного пространства по классам в Москве. 
В отличие от 2012 г. основными потребителями офисной недвижимости были российские компании: их доля составила почти 70% от общего объема поглощения. Большая часть сделок аренды и покупки офисных площадей пришлась на помещения до 500 кв. м и блоки от 1 000 до 5 000 кв. м: 58% и 21% соответственно. Однако основную долю в общем объеме поглощения составили блоки от 1 000 до 5 000 кв. м и более 5 000 кв. м: 43,5% и 23% соответственно.В I квартале 2013 г. так же, как и в 2012 г., подавляющее большинство сделок с офисной недвижимостью (80% от общего объема поглощения) заключалось компаниями финансового и добывающего секторов, ИТ- и телекоммуникационными компаниями, а так же компаниями из отрасли легкой промышленности. Индивидуальные доли остальных секторов экономики, за исключением строительной отрасли, не превышали 5%.Чистое поглощение офисных помещений в I квартале 2013 г. превысило 200 000 кв. м. Это в два раза больше, чем в I квартале 2012 г. 
СТАВКИ АРЕНДЫ 
Динамика ставок аренды в I квартале 2013 г. была незначительной. Правда, большой скачок отмечался в классе В+, где прирост составил  17% по сравнению с концом 2012 г.Средние арендные ставки в классе А различались почти в два раза в зависимости от района. В ЦДР они составляли $870/кв. м/год**, а за пределами центра – $670/кв. м/год***. Самым дорогим районом оказался ММДЦ «Москва-Сити», где ставки аренды составили в среднем $1200/кв. м/год, опередив зону с премиальным расположением с показателем  $1100/кв. м/год. 
Большие объемы поглощения офисных помещений класса В+ способствовали росту запрашиваемых ставок аренды на такие площади. По итогам I квартала в среднем по Москве они составили $560/кв. м/год. Самые высокие арендные ставки характерны для премиальной зоны: в среднем $1100/кв. м/год. В ЦДР и «Москва-Сити» средние ставки аренды оказались примерно на одном уровне – $780/кв. м/год и $750/кв. м/год соответственно. За пределами центра средняя арендная ставка составила $500/кв. м/год***.Помещения класса В- в Москве предлагались в среднем по $350/кв. м/год. 
ПРОГНОЗЫ 
Стабильное состояние экономики с 2010 г по 2012 г. способствовало тому, что спрос на офисные помещения оставался примерно на одном уровне на протяжении нескольких кварталов. Если в 2013 г. экономическая ситуация останется стабильной, как прогнозирует World Bank, темпы поглощения офисных площадей сохранятся на уровне 2012 г. Таким образом, соотношение спроса на офисные помещения и объемов нового строительства будет препятствовать сильному изменению ставок аренды и уровня вакантных площадей. В течение следующих трех кварталов 2013 г. возможные колебания ставок аренды будут находиться в пределах 5%, а доли свободных помещений – в диапазоне 2-3% от текущего уровня. 
В I квартале 2013 г. арендаторы блоков до 500 кв. м стали чаще рассматривать помещения в качественных офисных зданиях, что привело к увеличению их доли в структуре спроса. В частности, если в I кварталах 2011 г. и 2012 г. этот показатель находился на уровне 48% и 50% от общего количества сделок соответственно, то в I квартале 2013 г. он вырос до 58%. Тенденция к делению крупных блоков на более мелкие возникла в 2009 г. в результате сокращения спроса на средние и крупные офисные помещения. Однако до 2011 г. предложение блоков до 500 кв. м было ограничено, т.к. в Москве реализовывались в основном спроектированные до кризиса здания с большой площадью этажа, деление которого на мелкие помещения влекло за собой резкое увеличение коэффициента потерь. Поэтому небольшие арендаторы продолжали с осторожностью смотреть на качественные бизнес-центры. С 2011 г. ситуация начала меняться, и этому способствовали следующие факторы:Во-первых, с конца 2011 – начала 2012 гг. число офисных зданий с небольшими блоками стало расти благодаря увеличению доли «посткризисных» проектов, постепенному смещению объектов нового строительства за пределы ТТК и росту объемов ввода помещений класса В.Во-вторых, стабильное состояние экономики в течение последних трех лет способствовало увеличению числа небольших компаний и соответственно росту спроса на офисные помещения со стороны этих компаний.В-третьих, многие владельцы небольших компаний переосмыслили свои расходы на аренду офисных помещений и осознали  необходимость оптимизировать эти затраты. По наблюдениям специалистов Colliers International, в последнее время увеличился спрос со стороны компаний, ранее арендующих не эффективные с точки зрения планировки помещения и готовых переехать в современные бизнес-центры с более высокими ставками, общие затраты на аренду офиса в которых в конечном счете оказываются меньше благодаря эффективным планировочным решениям. 

 

 

 

 

 

 
Заключение

В заключении хотелось бы  сказать, что значение договора аренды нельзя переоценить. Это  один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств. 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы  

 

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

2. Градостроительный Кодекс Российской  Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

3. Гражданский Кодекс Российской  Федерации (часть первая). Федеральный  закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание  законодательства РФ. - 1994. - №32.

4. Жилищный Кодекс Российской Федерации.

5. Земельный Кодекс Российской  Федерации.

6.http://ru.wikipedia

7. http://flatcenter.ru/clauses/dogovor-arendi/forma-dogovora.html

8. http://www.shushary.com/zem3.php

9. http://www.quickdoc.ru/dogovor/dogovory-arendy-jilogo-pomescheniya/