Экономическое содержание и правовое регулирование аренды недвижимости

Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова

 

Кафедра торговой политики

 

Реферат

по дисциплине: Экономика недвижимости

на тему: «Экономическое содержание и правовое регулирование

аренды недвижимости».

 

 

 

Выполнила студентка 5 курса                                                                                                                         Факультета экономики                                                                                                     торговли и товароведения                                                                                                                   группы 653 ВЭ                                                                                                              Сичинская А.Д.

Проверила: Леонова Ю.Г.                                                                                                 к.э.н., доцент                                                                                                                        

 

 

Москва 2013г.

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одним из важнейших  видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

В современной  России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом  ее была земля. В дальнейшем объектами  аренды стали не только земля, но и  здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры.  

 

 

1. Правовые аспекты аренды недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу (или недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Иными словами, все те объекты, которые невозможно переместить, не причинив им несоразмерный ущерб. Кроме того, к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Согласно статье 132 Гражданского кодекса РФ, недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс. Речь идет о таком предприятии, для которого законодательством установлен специальный правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т. д.

Предприятию, выступающему в качестве объекта гражданских прав, присущи следующие отличительные признаки.

1. Предприятие - это единый имущественный  комплекс, включающий в себя все  виды имущества, предназначенные  для осуществления его деятельности, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, все виды задолженности, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и все другие исключительные права. Таким образом, при любых сделках с таким предприятием (в том числе и арендных операциях) предметом данных сделок являются все вышеперечисленные виды имущества. Исключения из данного правила может предусматривать закон или договор. Например, в соответствии с пунктом 2 статьи 340 Гражданского кодекса РФ в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки. А статьи 559 и 656 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что в случае продажи или передачи предприятия в аренду права продавца (арендодателя), полученные им на основании лицензии, не подлежат передаче покупателю (арендатору).

2. Под предприятием понимается  такой имущественный комплекс, который  используется именно для осуществления  предпринимательской деятельности. Данный комплекс может находиться в собственности государства или муниципального образования, коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей предпринимательскую деятельность, и т. п.

3. Коммерческие сделки с предприятием  в данном его качестве (в том  числе и передача его в аренду) не влекут за собой прекращения  производственной или иной предпринимательской  деятельности, которая осуществлялась арендодателем, то есть в данном случае под объектом рассматривается весь имущественный комплекс "в работе".

4. Юридическое лицо, с имущественным  комплексом которого совершают  сделку, не прекращает свою деятельность  в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие (как в целом, так и по частям) может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования. В качестве части имущественного комплекса может выступать и имущество филиала. Например, какие-либо права и обязанности данного филиала, которые были приобретены от имени юридического лица.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации в данных случаях подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и т. д. В отдельных случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости.

Перечислим основные требования к оформлению операций по данному виду аренды.

Операцию по аренде недвижимого имущества, одним из участников которой является юридическое лицо, надо оформить письменным договором. Данное требование установлено статьей 609 Гражданского кодекса РФ. В договоре аренды следует указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и размер арендной платы. Если такие данные отсутствуют, то договор не может считаться заключенным.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса РФ при передаче здания или сооружения от арендодателя арендатору необходимо составить передаточный акт. Здание или сооружение считается переданным арендатору после того, как он получит его во владение или пользование и подпишет соответствующий акт. Если одна из сторон откажется подписать этот документ, то это рассматривается как отказ соответственно арендодателя передать имущество, а арендатора - его принять. После того как истечет срок действия договора, арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В их число входят и операции по аренде недвижимого имущества. При этом, согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, такой регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок более одного года. В соответствии со статьей 26 Закона N 122-ФЗ данные договоры считаются заключенными только с момента государственной регистрации. Незарегистрированные договоры считаются недействительными.

В договоре аренды недвижимого имущества надо указать, кто будет оплачивать его государственную регистрацию.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ, арендатор, беря в аренду здание, одновременно приобретает и право пользования земельным участком, на котором оно расположено. Условия пользования таким земельным участком должны быть изложены в договоре аренды.

2. Аренда помещений и земельных участков

Аренда нежилых помещений

К нежилым помещениям, являющимся объектами договора аренды помещений, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Договор аренды нежилого помещения это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

В правовом регулировании при составлении договора аренды нежилого помещения применяются общие положения об аренде имущества, сформулированные в статьях статьях 606-625 и § 4 гл. 34 ГК РФ. 

Предмет договора аренды

Предметом является нежилое  помещение, что передается арендодателем  арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. В тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть ясно описано.

Обычно, в описание предмета входят:

• точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
• описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);
• площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;
• назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Все эти данные могут  быть указаны, при составлении договора аренды, прямо в тексте соглашения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.  

 

Форма

В отличие от общей  нормы о форме договора аренды (статья 609 ГК РФ) форма договора аренды нежилого помещения простая письменная. Одним из этапов заключения договора аренды нежилого помещения является составление единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Государственная регистрация  договора аренды помещений - обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор аренды нежилого помещения не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями. 

Аренда земельных участков, аренда земли

Договор аренды земельного участка (также называемый как договор  аренды земли) определяется ГК РФ как  гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование. Если по договору аренды арендодатель может использовать имущество без права владения, то в отношении договора аренды земельного участка справедливо, что пользование землей без владения неосуществимо. Арендатор владеет и пользуется полученной землей по договору аренды земли. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с текстом образца договора аренды земельного участка, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.).

Основу правового регулирования договоров аренды земельных участков составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе Гл.34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием, которому должен отвечать любой образец договора аренды земельного участка, его формой, условиями исполнения и др. Особенности договора аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды земельного участка, который находится в государственной собственности, она утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р.  

Предмет договора аренды земельного участка.

Законодательство требует  четкого определения предмета в  договоре аренды. Это означает, что заполненный бланк договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. Стоит упомянуть, что аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки.