Экономическое содержание и правовое регулирование аренды недвижимости

По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности.   

Формы договора аренды земельного участка.

Форма договора аренды земельного участка является важным условием его заключения. Договор аренды земли оформляется единым письменным документом, подписанным сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Нарушение простой письменной формы при заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.  

Существенные условия договора аренды земельного участка.

Единственным существенным условием договора аренды земельного участка, как  и типового договора аренды, является его предмет, т.е земельный участок или земельная доля. Образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п.  

Земля, являясь  природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, т. к. на нее  распространяется презумпция государственной  собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 ГК РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Получить участок под застройку из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В ст. 30 ЗК РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов — в аренду и без предварительного согласования — на торгах.

На практике более распространено предоставление земельных участков для строительства  с предварительным согласованием, т. е. в аренду.

Аренда жилого  помещения (квартиры, дома)

Договор аренды жилого помещения регулируется главой 34 ГК РФ, а договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ.

В договоре аренды жилого помещения арендатором является юридическое лицо, а в договоре найма жилого помещения арендатором является физическое лицо.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а в случае, если в договоре найма срок не определен, договор найма считается заключенным на пять лет. Договор аренды жилого помещения может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный срок. 

Объектом договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Статья 16 ЖК РФ дает следующие понятия жилого дома, квартиры, комнаты:

- жилым домом признается индивидуально-определенное  здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

- квартирой признается структурно  обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность  прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

- комнатой признается часть  жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве  места непосредственного проживания  граждан в жилом доме или  квартире.

В предусмотренных  законом случаях при определении  размера арендой платы применяются  ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Следует учитывать, что договор аренды жилого помещения  подлежит, государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды квартиры являются акт сдачи-приемки квартиры, а  также опись находящегося в квартире имущества. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец застраховывает себя от необоснованных претензий.  

3. Статистика по аренде недвижимости

Спрос и предложение объектов на рынке аренды жилья в октябре 2013 года

Квартиры.

В октябре спрос на квартиры продолжил снижаться, падение спроса  по отношению к сентябрю составило 2,73%, поэтому можно говорить об окончании «летнего» сезона на рынке аренды. Предложение квартир в октябре также продолжало снижаться, по сравнению с сентябрем падение предложения составило 6,7%.

Максимальное предложение квартир в октябре 2013 года пришлось на ценовой диапазон   от 1000 до 3000 долл. (70,91%), квартир стоимостью от 750 до 1000 долл. предлагалось всего 19,91% от общего предложения.  Меньше всего в октябре предлагалось квартир стоимостью свыше 6000 долл. (0,72%). Предложение квартир до 750 долл./мес. также было незначительным – всего 3,53%.

Максимальным спросом в октябре 2013 года также пользовались квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл. (66,14%), на втором месте по спросу были квартиры от 750 до 1000 долл. – 26,11%

В октябре 2013 года максимальное предложение пришлось на 2-комнатные квартиры (41,49%), на втором месте - предложение 1-комнатных квартир (36,2%). Максимальным спросом в октябре пользовались 1-комнатные квартиры (59,61%), спрос на 2-комнатные квартиры  составил 31,72%.

В октябре максимальное количество предложения квартир в аренду пришлось на  2-комнатные квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес. (38,44% от общего предложения), основное предложение 1-комнатных квартир также пришлось на диапазон от 1000 до 3000 долл./мес (23,58% от общего предложения).

Максимальным спросом в октябре 2013 года пользовались 1-комнатные квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес. и от 750 до 1000 долл./мес. (31,61% и 23,22% от общего спроса. соответственно). Максимальный спрос на 2-комнатные квартиры также пришелся на диапазон от 1000 до 3000 долл./мес., который составил 27,73%.

В октябре 2013 года распределение предложения  квартир экономкласса по округам г.Москвы было примерно одинаковым (по 10-12% в каждом округе)

Максимальное предложение квартир бизнес-класса в октябре традиционно было представлено в  ЦАО (25,65%) и  ЗАО – 20,42%. Меньше всего квартир данного уровня в сентябре было представлено в ВАО (4,74%).

 

 

Коттеджи

Спрос на аренду загородных домов в октябре по сравнению с сентябрем несколько подрос (+ 4,5%); предложение загородных домов в аренду, наоборот, незначительно упало (-7,3% к сентябрю). Предложения коттеджей в аренду на Новый год и спрос на них уже начинают появляться, но процент таких заявок очень незначителен примерно по 1% от общего предложения и общего спроса. При этом, если предложение коттеджей на новый год начинается от 120 тыс. руб. за новогодние праздники, то максимальная стоимость заявки «Снять коттедж на новый год» составляет 90 тыс. руб.

В октябре больше всего загородных домов в аренду предлагалось в диапазоне от 1000 до 3000 долл. (40,79%). Меньше всего в диапазоне от 10000 долл. (3,95%).

Максимальный спрос в октябре также пришелся на загородные дома стоимостью от 1000 до 3000 долл. (59,42%), минимальным спросом пользовались элитные дома от 5000 до 10000 долл. (1,45%), на дома стоимостью более 10000 долл./мес. в октябре спрос отсутствовал.

Больше всего в октябре предлагалось в аренду загородных домов стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес, расположенных на расстоянии 10-19 км от МКАД (22,62% от общего предложения), на втором месте – предложение загородных домов в этом же ценовом диапазоне, расположенных на расстоянии до 10 км от МКАД (14,29%).

Максимальное предложение загородных домов в аренду в октябре 2013 года пришлось на Западное направление – 28,57% от общего предложения. Наименьшее предложение загородных домов наблюдалось в октябре на Южном и Восточном направлениях – по 7,14%.

 

 

 

 

Спрос и предложение объектов на рынке аренды жилья в ноябре 2013 года

Квартиры.

В ноябре спрос на квартиры продолжил снижаться, падение спроса  по отношению к октябрю составило 23,73%. Предложение квартир в ноябре также упало, по сравнению с октябрем падение предложения составило 2,4%.

Максимальное предложение квартир в ноябре 2013 года пришлось на ценовой диапазон   от 1000 до 3000 долл. (69,45%), квартир стоимостью от 750 до 1000 долл. предлагалось всего 22,26% от общего предложения.  Меньше всего в ноябре предлагалось квартир стоимостью свыше 6000 долл. (0,74%). Предложение квартир до 750 долл./мес. также было незначительным – всего 3,37%.

Максимальным спросом в ноябре 2013 года также пользовались квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл. (61,77%), на втором месте по спросу были квартиры от 750 до 1000 долл. – 29,41%

В ноябре 2013 года максимальное предложение пришлось на 2-комнатные квартиры (40,54%), на втором месте - предложение 1-комнатных квартир (38,49%). Максимальным спросом в ноябре пользовались 1-комнатные квартиры (61,62%), спрос на 2-комнатные квартиры  составил 29,72%.

В ноябре максимальное количество предложения квартир в аренду пришлось на  2-комнатные квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес. (37,58% от общего предложения), основное предложение 1-комнатных квартир также пришлось на диапазон от 1000 до 3000 долл./мес (22,75% от общего предложения).

Максимальным спросом в ноябре 2013 года пользовались 1-комнатные квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес. и от 750 до 1000 долл./мес. (29,77% и 26,3% от общего спроса, соответственно). Максимальный спрос на 2-комнатные квартиры также пришелся на диапазон от 1000 до 3000 долл./мес., который составил 25,26%.

В ноябре 2013 года максимальное предложение  квартир экономкласса было в ЮАО (20,11%), меньше всего квартир экономкласса в ноябре предлагалось в СЗАО (5,23%).

Максимальное предложение квартир бизнес-класса в ноябре традиционно было представлено в  ЦАО (25,64%) и  ЗАО – 19,77%. Меньше всего квартир данного уровня в ноябре было представлено в ВАО (5,68%), ЮЗАО (6,26%) и ЮАО (6,65%).

Коттеджи

Спрос на аренду загородных домов в ноябре по сравнению с октябрем несколько подрос (+ 7,2%); предложение загородных домов в аренду, наоборот, продолжило снижаться (-6,5% к октябрю). Несколько вырос спрос на аренду загородных домов на Новый год (в ноябре «новогодний» спрос составил12% от общего спроса). Предложение же загородных домов на новогодние праздники по-прежнему невелико (2,8% от общего предложения ноября).

В ноябре больше всего загородных домов в аренду предлагалось в диапазоне от 1000 до 3000 долл. (43,66%). Меньше всего в диапазоне от 10000 долл. (7,04%) и до 1000 долл. (9,86%).

Максимальный спрос в ноябре также пришелся на загородные дома стоимостью от 1000 до 3000 долл. (51,35%), минимальным спросом пользовались элитные дома от 10000 долл. (1,35%).

Больше всего в ноябре предлагалось в аренду загородных домов стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес, расположенных на расстоянии 10-19 км от МКАД (13,99% от общего предложения), на втором месте – предложение загородных домов в этом же ценовом диапазоне, расположенных на расстоянии 20-29 и 30-49 км от МКАД (по 10,5%).

Максимальное предложение загородных домов в аренду в ноябре 2013 года пришлось на Западное направление – 30,07% от общего предложения. Наименьшее предложение загородных домов наблюдалось в ноябре на Восточном направлении – 1,4%.

Средняя стоимость найма.

По сравнению с октябрем 2013 года средняя стоимость найма квартир экономкласса изменилась следующим образом: 1-комнатные  - (-)0,5%, 2-комнатные  -  (+) 0,14%, 3-комнатные – (+)0,44%.

По сравнению с октябрем 2013  года средняя стоимость квартир бизнес-класса и элитных  изменилась следующим образом:

1-комнатные  - (-)2,22%,  2-комнатные  - (-)3,53%,  3-комнатные – (-)2,79%,  многокомнатные  –  (+)6,06%.

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 03 декабря 2013 г., руб. 

Таб.1

Округа		1-комн.	2-комн.	3-комн.	от 4 комн.
СЗАО	min	22 000	35 000	40 000	65 000
	max	90 000	135 000	290 000	180 000
САО	min	25 000	30 000	36 000	75 000
	max	90 000	200 000	278 000	360 000
СВАО	min	25 000	30 000	42 000	79 000
	max	100 000	90 000	150 000	155 000
ЗАО	min	22 000	28 000	40 000	45 000
	max	100 000	170 000	825 000	500 000
ЦАО	min	35 000	40 000	45 000	65 000
	max	200 000	400 000	600 000	696 000
ВАО	min	20000*	30 000	43 000	60 000
	max	70 000	100 000	160 000	160 000
ЮЗАО	min	30 000	33 000	32 000	60 000
	max	75 000	170 000	195 000	400 000
ЮАО	min	20 000	30 000	35 000	60 000
	max	60 000	130 000	180 000	280 000
ЮВАО	min	23 000	30 000	30 000	65 000
	max	90 000	80 000	140 000	160 000