Экономическая оценка земли. Плата за землю и ее формы

При этом общий прирост  валовой добавленной стоимости  сельского хозяйства на три четверти обеспечен за счет роста ее в личных подсобных хозяйствах. Однако большая доля продукции, не участвуя в рыночном обороте, непосредственно потребляется, а оценивается в рыночных ценах, создавая ложную картину прироста объема валовой добавленной стоимости. Расчеты материалоемкости валового выпуска продукции личных подсобных хозяйств также неточны и вызывают обоснованные сомнения.

Следовательно, несущественная альтернативная стоимость сельскохозяйственных земель из-за низкого уровня земельной ренты в результате комплекса негативных для сельского хозяйства причин, условий и факторов, не позволяют: во-первых, создать механизм бережного отношения к земле и эффективного ее использования; во-вторых, эффективную систему финансирования сельского хозяйства на основе залога земли; в-третьих, при дефиците капитала, особенно оборотного, замена его 1 млн. руб. равноценна для Ярославской области 3, 5-4 га (размеру земельной доли) сельскохозяйственных угодий.

Таким образом, при наличии  свободных земель они должны быть востребованы прежде всего в личных подсобных хозяйствах в силу специфики организации производства в них. Но, как показывают данные, и в них наступил предел насыщения по земле. Поэтому повышение величины ренты и уровня цены земли неразрывно связано, что требует повышения уровня и темпов эффективности на качественно новой основе, как технико-технологической, финансовой, так и демографической и социально-экономической. В противном случае период становления эффективного собственника, да и самого института земельной собственности, растянется на многие десятилетия с возможной дискредитацией этого процесса.

Поэтому вопрос доходности сельскохозяйственных земель, ренты  и земельного налога затрагивает не только чисто внутриотраслевые отношения и стоимостные пропорции. Важен вопрос и величины ссудного процента.

При сегодняшних его уровнях  созданы явные преференции на максимальное удовлетворение текущих  выгод в различных ее формах и  усиление невыгодности долговременных вложений с длительным оборотом, т. е. средств интенсификации земледелия и в целом сельскохозяйственного производства. Реальные проценты по ссудам в коммерческих банках при их высоком заявленном уровне отличаются в 2-3 раза, а по некоторым операциям и в 3-4 раза, достигая 90-106 % годовых.

При таких процентах и  экономическом диспаритете в целом отдача земли и земельная рента будут постоянно занижены, что будет служить негативным фактором в отношении финансовых ресурсов отрасли из сферы производства. В этой связи для решения задач отрасли нужны не отдельные разрозненные проекты и программы, а целостный механизм формирования выгодной среды приложения труда и капитала к земле в сельском хозяйстве, поскольку самые грандиозные планы могут оказаться несбыточными из-за недостатка средств для их осуществления.

Согласно ст. 65 3К использование  земли является платным. Порядок  исчисления и взимания земельных  платежей определен в Законе РФ от 11 октября 1991 г. «Оплате за землю». Действует также Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. № 56 «По применению Закона Российской Федерации «О плате за землю» (с изм. и доп.).

Существуют две формы платы  за землю: земельный налог и арендная плата. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным  налогом. Статья 15 Налогового кодекса РФ относит земельный налог к местным налогам. Земельный налог в будущем должен быть заменен налогом на недвижимость.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Комплекс вопросов, связанных с взиманием  арендной платы за пользование землями, которые находятся в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, регулируется соответственно Правительством РФ, органами исполнительной власти субъекта Федерации или органами местного самоуправления. Что касается арендной платы за пользование частными землями, то условия ее взимания регулируются в договоре аренды, заключенном между частным собственником и арендатором.

Законодательство, которое действовало  до принятия ЗК, в качестве формы  платы за землю признавало нормативную  цену земли. Нормативная цена земли  по своей правовой природе является своеобразным методом расчета платежей за использование земельных участков. В связи с этим законодатель отказался от признания нормативной цены в качестве формы платы за землю.

В настоящее время понятие «нормативная цена земли» заменено понятием «кадастровая стоимость земельного участка», которая также не является формой платы за землю. Важно иметь в виду, что в соответствии с п. 13 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли.

Законодательство декларирует, что  цели взимания платы за землю заключаются в стимулировании рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв. Применение такого инструмента, как плата за землю, должно обеспечить выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов для финансирования этих мероприятий.

В основу правового регулирования  платы за использование земель заложен принцип отсутствия зависимости определения размера земельного налога от экономических результатов использования земель. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Пересмотр ставок земельного налога возможен при изменении условий хозяйствования, например, загрязнении, эрозии почв и др., т.е. по причинам, не зависящим от лица, использующего землю.