Экономическая оценка земли. Плата за землю и ее формы

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Департамент научно-технологической  политики и образования

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

                                   высшего профессионального образования

Волгоградский государственный аграрный университет

Экономический факультет

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине

«Экономика предприятия»

Тема: «Экономическая оценка земли. Плата за землю и ее формы».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Волгоград – 2012

Экономическая оценка земли  при социализме - оценка полезного эффекта, получаемого в процессе использования земли как главного средства производства в сельском хозяйстве. 
         Экономическая оценка земли нужна для совершенствования управления сельским хозяйством и обоснованного решения вопросов рационального использования земли, отвода земель для промышленного и транспортного строительства, правильного учета размеров ущерба в связи с затоплением площадей при строительстве ГЭС и др. Экономическая оценка земли, отводимой под промышленное и гражданское строительство, побуждает строителей использовать менее удобные участки и разрабатывать более экономичные варианты застройки. 
     Экономическая оценка земли необходима для оценки эффективности сельскохозяйственного производства, сравнения уровня хозяйствования в разных районах и хозяйствах, обоснованного распределения плана закупок различных продуктов по районам и хозяйствам, установления зональных закупочных цен, регулирования других каналов распределения прибавочного продукта и рентных доходов; позволяет разграничить объективные и субъективные факторы роста производства, определить, в какой мере полученные результаты зависят от качества закрепленной за хозяйством земли и в какой — от ее использования, уровня ведения хозяйства. 
      Экономическую оценку земли нельзя отождествлять с ценой земли, которая отражает отношения, складывающиеся в связи с ее куплей-продажей в условиях частной собственности на землю. В некоторых республиках и областях проведена региональная оценка земли, которая используется при решении ряда хозяйственных вопросов. При этом применялись разные принципы оценки, поэтому полученные показатели по регионам несопоставимы. Ведется работа по завершению экономической оценки земли по единой методике. ток налог

 

 

 

При экономической оценке земли учитывают и местоположение земель, которое прежде всего сказывается на издержках производства сельскохозяйственной продукции. Анализируя эту проблему, К. Маркс отмечал, что местоположение земельных участков имеет важное значение для последовательности, в которой могут вводиться в обработку земельные участки один за другим, и что плодородие и местоположение как два качественных фактора земли и основания дифференциальной ренты могут действовать в противоположном направлении.

Важная задача экономической  оценки земли - выбор и обоснование  ее показателей. При обосновании  показателей надо исходить из общей  методологической основы оценки и объективно отражать ее критерий и предмет. Через систему взаимосвязанных Показателей соизмеряется и отражается в целом качество земли как средства производства, причем каждый из них характеризует ту или иную качественную сторону, поскольку земля имеет различные формы проявления в процессе ее производственного использования.

В связи с этим одни показатели (урожайность, затраты) являются частными, другие(валовая продукция, доходность и др.) - общими. В целом же все они, всесторонне отражая критерий оценки, дают необходимую характеристику предмета оценки-земли.

К показателям экономической  оценки предъявляются определенные требования:

во-первых, быть достоверными, т. е. точно и достаточно полно отражать предмет оценки;

во-вторых, иметь конкретное практическое значение. Только в этом случае они могут найти широкое применение в хозяйственном комплексе. При исчислении показателей следует придерживаться определенной последовательности - от частного к общему.

 

 

 

При переходе на различные  варианты и режимы налогообложения сельскохозяйственные и иные организации, лица уплачивают земельный налог. Хотя доля этого налога в составе всех налоговых выплат не превышает 2 %, он имеет важное значение, а методика его расчета при кажущейся простоте вызывает много споров. Необходимо отметить, что это местный налог и его величина, во-первых, существенно влияет на финансовые возможности местных органов власти; во-вторых, размер его зависит от кадастровой цены земли (а следовательно, методики ее расчета); в-третьих, кадастровые и рыночные цены, как правило, различаются; в-четвертых, земельный налог оказывает влияние на уровень издержек сельскохозяйственных организаций; в-пятых, не все предприятия сельской местности выплачивают этот налог (имеются налоговые льготы по закону).

Использование земли в  сельском хозяйстве как средства и предмета труда имеет специфические  особенности, и прежде всего различия в плодородии, местоположении, правовом статусе, доходности и эффективности, что существенным образом отражается на ее полезности, ценности и цене при купле-продаже. Согласно закону убывающей предельной полезности каждый дополнительно вовлекаемый в хозяйственный оборот участок с более худшими качествами будет иметь все меньшую полезность. В случае удовлетворения всех потребностей общества следующий вовлекаемый участок может иметь даже отрицательную полезность. Следовательно, в сельском хозяйстве потребительные стоимости отдельных земельных участков выступают в виде ограничений, количественных границ при распределении ресурсов и не только земельных.

При купле-продаже земли  ее меновая стоимость проявляется  через потребительные стоимости произведенной на ней продукции в виде количественных соотношений стоимостей. Причем основу этих соотношений формируют отношения между общественно необходимыми затратами на производство рассматриваемых стоимостей. Лучшие земли требуют меньших затрат. Динамика роста затрат от лучших земель к худшим отражает, не что иное, как предельные издержки производства, т. е. увеличение затрат на производство каждой дополнительной единицы продукции. Однако неоклассическая теория рассматривает данную проблему с точки зрения рыночной оценки земли, тогда как более подробный анализ общественно необходимых затрат труда при определении меновой стоимости земли возможен также исходя из теории земельной ренты.

Рента по своей сущности представляет собой материализацию неоплаченного рабочего времени. Чем  лучше земля, тем больше этого  неоплаченного рабочего времени сосредоточено в стоимости. В этом случае количественное выражение непосредственной экономии общественного труда может быть выражено величиной дифференциальной ренты, чем и определяется меновая стоимость земли. При этом требуется рассмотрение вопроса о непосредственном критерии оценки земли. Как оценить два участка земли с различными свойствами и затратами на их освоение? Из двух участков выбирается тот, который имеет большую экономическую эффективность использования, выражающуюся в экономии затрат живого и овеществленного труда. Если в качестве выбираемого оказался участок, длительно используемый в производстве, и следовательно, с большими затратами вложенного труда, то эти затраты не учитываются, а принимается во внимание та экономия в затратах, которая в настоящий момент достигается по отношению к другому участку, менее выгодному, что приводит к необходимости выбора в качестве критерия оценки рентного дохода с участка. В соответствии с последними официальными документами и рекомендациями кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта оценки (земельный участок, предприятие и др. ) определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок капитализации, принятый равным 33 годам. Поэтому для количественного выражения величины земельной ренты необходимо рассчитать уровни абсолютной и дифференциальной ренты. Исходя из этого расчетный рентный доход представляет собой сумму дифференциального и абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход (Pi) определяется по формуле.

Абсолютный рентный доход  установлен единым для всей страны и равен одному проценту стоимости валовой продукции растениеводства. Вследствие того, что природа абсолютной ренты обусловлена частной собственностью на землю, то она присуща для любых земель, находящихся в чьей-либо собственности. Несмотря на то что худшие земельные участки низко рентабельны, их возделывание должно приносить минимальный доход, обусловливающий включение их в оборот. Размер этого дохода должен быть абсолютной земельной рентой, а не 1-2 %, как это предусмотрено методикой.

Для оценки земель, обусловленных  лучшим качеством и их выгодным местоположением, исчисляется другой вид земельной ренты - дифференциальная рента, составляющая часть стоимости продукта. В методике уровень рентабельности, необходимый для определения цены производства, установлен как ее уровень на предприятиях с наихудшими условиями хозяйствования и должен составлять 7 %.

Однако при определении  дифференциальной ренты, и следовательно, при кадастровой оценке земли речь идет о стоимости продукции на худших и лучших землях, складывающейся при средних условиях хозяйствования, что имеет принципиальное значение для методики исчисления дифференциальной ренты. Таким образом, на любых участках, вне зависимости от качественных характеристик, сельскохозяйственный товаропроизводитель должен получать среднюю норму прибыли по отрасли, что дает экономический стимул вовлечения худших земель в хозяйственный оборот.

Важное значение при расчете рентного дохода с земельного участка имеет его местоположение. Размер земельной ренты, обусловленный местоположением, рассчитывается как разница между стоимостью вне хозяйственной транспортировки грузов при средних по региону значениях тарифов грузоперевозок и удаленности субъекта кадастровой оценки и стоимостью их грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения. Таким образом, кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков по химическим, физическим и технологическим свойствам, климатическим и пространственным факторам, влияющим на их плодородие, удобство обработки и местоположение.

В современной методологии  оценки земля отнесена к категории  недвижимости, в связи с чем ее оценка производится по принципам рыночной оценки. Однако земли сельскохозяйственного назначения имеют свои особенности, которые не позволяют их приравнивать к другим видам недвижимости и ко всем остальным категориям земель. К тому же существующие принципы оценки недвижимости нацелены на определение рыночной стоимости объектов, тогда как кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий не является рыночной. Вследствие специфических особенностей земель сельскохозяйственного назначения к ним практически неприменимы общераспространенные методы рыночной оценки недвижимости. Кадастровая оценка земли проводилась в основном в целях ее учета, вследствие чего были определены почвенные и физические свойства, тогда как экономическая (финансовая) сторона оценки оставалась поверхностной. С переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности за землю возникла объективная необходимость определения ее стоимости. В связи с этим Постановлением Правительства РФ D 945 от 25. 08. 1999 г. "О государственной кадастровой оценке земель" предусматривалось проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Государственная методика кадастровой оценки в основном базируется на модифицированных методах, использованных при кадастровой оценке в предыдущих турах, что привело к существенным ее недостаткам.

При проведении качественной оценки земли следует учитывать  не только параметры химического и физического состава почв, но и технологические и климатические факторы. Вместе с тем в действующей методике не учитывается этот аспект, а эти факторы, как известно, оказывают существенное влияние на размер земельной ренты. Поэтому кадастровая оценка земли должна основываться на беспристрастной оценке качественных характеристик земельного участка, его местоположения, т. е. отражать прежде всего потребительную ценность. Это требует использования единых, общих принципов кадастровой оценки земли:

методическая обоснованность - методика кадастровой оценки должна быть единой на всей территории страны в целях унификации, однородности и сопоставимости результатов оценки. Критерий же кадастровой оценки земли должен быть четко отделен от результатов экономической деятельности хозяйствующих субъектов в целом. Последние аккумулируют в себе влияние всей совокупности факторов производства. Оценка же земли - результаты, обусловленные свойствами земли, климатом и местоположением участка. Содержание методики должно быть надежно обоснованным;

полнота учета рентных  факторов - кадастровая оценка земельного участка должна основываться на учете  всех факторов, влияющих на размер рентного дохода. При оценке необходимо учитывать  как почвенные, так и климатические факторы и местоположение участка. Эти факторы играют значительную роль в формировании размера земельной ренты, а значит и цены земли;

достоверность и объективность - оценка должна проводиться на основе подтвержденных данных, сбор которых должен осуществляться специализированными организациями;

достаточность - для проведения кадастровой оценки необходимо исследовать  отдельные показатели за длительный промежуток времени (10-20 лет) для получения  объективных результатов;

оперативность - результаты оценки должны соответствовать возникающим  практическим задачам, решение которых  необходимо и имеет объективный  характер.

По результатам кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий с  использованием показателя земельной ренты определяется цена этих угодий. В процессе проведения государственной кадастровой оценки была определена цена 1 га сельскохозяйственных угодий по всей стране - в среднем около 12

400 руб. В Ярославской  области она составила примерно 12 000 руб. , а с 2007 г. - 20 000 руб.

На наш взгляд, существующая цена 1 га сельскохозяйственных угодий, определенная Госкомземом РФ, существенно занижена. Так, при продаже земель администрации в Некоузском районе Ярославской области рыночная цена составила в среднем 280 тыс. руб. за 1 га, в Угличском - 277 тыс. руб. при максимальном ее значении 3-5 млн. руб. для целей сельскохозяйственного использования, т. е. в 11-17 раз выше минимальных значений и в 150-250 раз выше кадастровой цены 1 га. Цены сельскохозяйственных земель в некоторых странах Европы тоже существенно отличаются. В США кадастровая и нормативная (потенциальная) цены 1 га сельскохозяйственных угодий совпадают (около 48, 6 тыс. руб. ), а рыночная цена превышает кадастровую всего в 1, 33 раза.