Экономическая оценка земли. Плата за землю и ее формы

При купле-продаже сельскохозяйственных земель в разных странах существуют ограничения, в Германии, например, требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли, в Дании - ограничения для юридических лиц приобретать сельскохозяйственные земли, жесткие квалификационные требования к фермерам при покупке сельскохозяйственных земель, ограничения на изменение целевого использования земельных участков, регулирование размера хозяйства с целью избежать чрезмерной фрагментации и т. д.

Определенное значение представляет также опыт США по регулированию  земельных отношений с иностранными юридическими и физическими лицами. В 1978 г. был принят Акт о зарубежных капитальных вложениях в сельское хозяйство. Ограничения прав иностранцев на покупку земли осуществляются на уровне 17 штатов. Они состоят в следующем: необходимость получения американского гражданства; максимальная площадь земли, которая может быть куплена иностранцем; запрет на покупку земли гражданами недружественных стран или вообще запрет на приобретение какой-либо собственности. В целом иностранцы владеют менее 1 % сельскохозяйственных угодий страны. В основном иностранные собственники - канадцы и европейцы. В США государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Права собственника земли подразделяются на права, связанные с использованием поверхности земли и пространства под и над поверхностью земельного участка.

Поэтому рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи  участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных действиях  покупателя и продавца, хорошо информированных  и не испытывающих давления чрезвычайных обстоятельств. Отсюда рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействует огромное количество факторов, из-за которых рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону.

Кадастровая же цена 1 га земли  в методике определяется как произведение годового рентного дохода участка на срок капитализации. Однако цена земельных участков в динамике имеет тенденцию к увеличению. Исходя из этого при определении цены земельного участка необходимо учитывать повышающий коэффициент. Отсюда цена 1 га сельскохозяйственных угодий должна определяться как произведение годового дохода с участка, срока капитализации и корректировочного коэффициента на повышение цены.

Годовой доход земельного участка выражается показателем  земельной ренты, поскольку именно ее размер должен показывать потенциальную доходность использования конкретного участка сельскохозяйственных угодий. Срок капитализации дохода с участка земельной площади согласно методике составляет 33 года. Данная продолжительность наиболее полно отражает срок использования конкретного земельного участка за время активной деятельности отдельного хозяина. Это подтверждается многолетним опытом стран с развитым рынком земель, где срок капитализации дохода составляет от 30 до 35 лет.

Хотя при ставке ссудного процента в нашей стране он значительно  меньше (почти в 6 раз). Отсюда преференции использования земель во времени (в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном периодах) при предпочтении краткосрочного периода с соответствующим отношением к использованию земель.

Коэффициентом, применяемым  для корректировки цены земельного участка, является возрастание цены этого участка во времени. Для  его расчета можно использовать динамику средней ставки долгосрочных депозитов. В конечном итоге формула  определения цены земельного участка  будет представлять произведение ренты  на срок и ставку капитализации рентного дохода.

Действующие же ставки земельного налога базируются на результатах кадастровой оценки земель IV тура, проведенного еще в конце 1980-х гг. , вследствие чего они не отвечают современной экономической ситуации. Система земельного налогообложения сельскохозяйственных товаропроизводителей не соответствует поставленным перед ним задачам: ставки земельного налога слишком низкие для стимулирования производства; налог не выполняет пока в полном объеме одну из важнейших своих функций - выравнивание условий хозяйствования; основная часть земельной ренты взимается посредством косвенного налогообложения производителей.

Согласно гл. 26 ч. 2 Налогового кодекса РФ единый сельскохозяйственный налог включает налог на прибыль  организаций, налог на добавленную  стоимость, налог на имущество организаций, единый социальный налог (за исключением взносов на обязательное пенсионное страхование). Налоговой базой единого сельскохозяйственного налога являются доходы, уменьшенные на величину расходов. В результате принятия данного закона единый сельскохозяйственный налог принял вид налога на доходы сельскохозяйственных организаций, не включая в свой состав земельный налог.

В целом действующая система  земельного налогообложения сельскохозяйственных товаропроизводителей и других субъектов не соответствует целям его введения: земельный налог не является стимулом производства. Налог не выполняет также и функции выравнивания условий деятельности, с одной стороны, сельскохозяйственных товаропроизводителей, а с другой - иных хозяйственных субъектов.

Налогообложение сельскохозяйственных угодий является одним из распространенных методов выравнивания условий деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей. Однако, учитывая низкую эффективность сельскохозяйственного производства, ставки налога с сельскохозяйственных угодий отличаются в меньшую сторону от налогообложения земель несельскохозяйственного назначения, что является основным принципом льготного налогообложения сельского хозяйства.

Ставка земельного налога в развитых странах не превышает 1 %, налогооблагаемой базой выступает либо кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, либо их уменьшенная рыночная стоимость. Рыночная стоимость представляет собой цену земельного участка, сформированную под воздействием спроса и предложения. В этом случае на цену земли влияет множество факторов, в том числе и не зависящих от потребительских свойств участка. Земельным налогом должны объективно и беспристрастно облагаться все землепользователи в целях выравнивания условий хозяйствования, вследствие чего в качестве базы налогообложения должна выступать кадастровая стоимость земель.

Различия в качественных характеристиках и местоположении земельных участков сельскохозяйственного  назначения проявляются в полном объеме только в размере земельной  ренты при объективном и надежном ее определении. Исходя из этого размер земельного налога не должен превышать земельную ренту. Максимальная величина земельного налога ограничена размером земельной ренты с той же площади, так как именно она является источником выплаты земельных платежей, поскольку превышение налога над рентой приведет к снижению эффективности сельскохозяйственного производства, так как в этом случае будет изыматься не только рентный, но и предпринимательский доход.

Данные по Ярославской  области показывают, во-первых, дифференцированное увеличение (от 1, 5 до 2, 15 раза) размера земельного налога для крупных и средних сельскохозяйственных организаций; во-вторых, огромное (до 100 раз) снижение размера земельного налога по землям промышленной деятельности при резком увеличении земельного налога по землям ЖКХ, причем не в городах, а в трех сельских районах - Ростовском, Рыбинском и Ярославском в 3-6, 9 раза, что приведет к дополнительному повышению соответствующих тарифов; в-четвертых, дифференциация размера земельного налога по землям сельскохозяйственного назначения только за два года увеличилась с 43, 7 % до 2, 5 раза для крупных и средних сельскохозяйственных организаций; в-пятых, величина земельного налога по землям личных подсобных хозяйств в большинстве районов снизилась, с увеличением степени дифференциации с 2, 47 раза до 4, 7 раза при высоком ее исходном уровне по сравнению с крупными и средними сельскохозяйственными организациями.

Земельный налог по своей  сути должен соответствовать целям, указанным в Законе "О плате  на землю". Наиболее эффективным  способом, преследующим эти цели, является установление ставки налога на уровне, заставляющем собственника земельного участка обеспечивать постоянное повышение плодородия почв и, как следствие, наиболее эффективное использование земли в целях достижения максимальной прибыли. Иными словами, данный способ вынудит собственника земельного участка вести производство интенсивным путем, а не экстенсивным, имеющим в настоящее время наиболее массовое распространение. Размер ставки налога с единицы земельного участка должен учитывать также его эффективное плодородие, в связи с чем наиболее верным решением данной проблемы является определение ставки налога в зависимости от рентных доходов, получаемых с участка. Учитывая, что ставка земельного налога с единицы площади сельскохозяйственных угодий не должна превышать земельную ренту, расчетная ставка земельного налога будет определяться соотношением среднего размера рентных доходов и средней кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Специфика земельного налога заключается также в полной его  независимости от финансовых результатов хозяйственной деятельности предприятий. Вследствие этого для увеличения прибыли собственник вынужден работать более эффективно, неэффективная деятельность не снижает налог. С этой точки зрения отсутствуют какие-либо основания освобождения, либо льготного обложения сельскохозяйственных товаропроизводителей, которые не в состоянии получить нормальную прибыль, соответствующую их землям.

Принятие расчетных дифференцированных ставок земельного налога приведет к тому, что собственник земли будет вынужден усилить интенсивность возделывания земель для увеличения объема прибыли. В итоге земельные участки могут перейти в собственность эффективных владельцев. Вместе с тем значительно увеличивающиеся поступления земельного налога в местные бюджеты позволят органам власти решать насущные проблемы жителей сельских поселений.

Однако необходимо иметь  в виду, что при низкой доходности большинства сельскохозяйственных организаций в силу разных причин, включая перераспределительные процессы, существенно занижающие добавленную стоимость отрасли, фактическая величина ренты также занижена, а при нулевом значении или убытке цена земли вообще не проявляется. На рынке же рыночная стоимость, особенно пригородных земель и земель с выгодным местоположением, достаточно высокая. Отсюда смещение акцентов из сферы эффективного использования земель в сферу их купли-продажи.

Ситуация усугубляется также  тем, что во многих крупных сельскохозяйственных организациях правовой статус землевладельцев и землепользователей юридически полностью в соответствии с законом не закреплен. Поэтому возникает опасность раздробления крупных предприятий. Это может привести, особенно для высокоэффективно работающих организаций, к потере перспектив роста и развития доли рынка и в конечном счете - потере имущественного комплекса.

Экономические аспекты оценки земель и включения ее в имущественный  комплекс, в состав вне оборотных  активов важны и с позиции  оценки эффективности их использования. Уровень экономической эффективности использования ресурсов в этом случае уменьшится и в региональном аспекте кардинально изменятся его соотношения (в благоприятных регионах он существенно завышен).

Экономические диспропорции и отсутствие достаточной финансовой составляющей развития сельскохозяйственных организаций привели к негативным тенденциям в использовании земель сельскохозяйственного назначения:

резко изменилось соотношение  капитала, труда и земли, при недостатке и низком качестве первого происходит высвобождение и деградация второго  и третьего как количественно, так  и качественно;

значительное уменьшение количества обрабатываемых земель при  постоянном снижении плодородия, усиление ветровой и водной эрозии. По сравнению с 1990 г. из оборота выбыло свыше 70 млн. га сельскохозяйственных угодий, из них только 42, 7 млн. га передано в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства, а 28, 2 млн. га заброшены. Кроме того, в 2005 г. сельскохозяйственные организации не использовали 10, 3 млн. га закрепленных за ними земель. Только за 2002-2005 гг. площадь сельскохозяйственных угодий уменьшилась на 3, 3 млн. га, из них пашни - на 2, 2 млн. га, а посевов - на 7, 1 млн. га.

На одного жителя России приходится 1, 3 га сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни - 0, 8 га (в США - 0, 7 га, Венгрии - 0, 5 га, во Франции  и Финляндии - 0, 3 га). При этом эффективность  использования каждого гектара пашни в этих странах в 3-5 и более раз выше, чем в нашей стране. Потери гумуса достигли 0, 64 т/га, а его запасы уменьшились почти в 2 раза, резко снизилась способность почв к самовосстановлению. Прибыль сельскохозяйственных организаций за 2004-2005 гг. снизилась на 7 млрд. руб. , а уровень рентабельности - с 10, 4 до 7 %. Субсидии за эти годы увеличились на 5, 2 млрд. руб. , а их доля в общем объеме чистого результата деятельности сельскохозяйственных организаций повысилась с 48, 8 до 73, 3 %;

повышенный спрос на сельскохозяйственные земли вокруг крупных городов  для несельскохозяйственного использования  и почти отсутствие спроса на земельные  участки для сельскохозяйственного  производства. Оживление последних лет в большей мере связано с необходимостью юридического закрепления используемых земель, чтобы не допустить дальнейшего разукрупнения эффективно работающих сельскохозяйственных организаций. Импорт же продовольствия в страну увеличился при продолжающемся росте потребительских цен на основные продукты питания. Так, цены на говядину только за 2004-2005 гг. увеличились на 23, 9 %, свинину - на 19, 2, мясо птицы - на 16, 3, колбасу вареную - на 9, 9, молоко - на 11, 8, картофель - на 19, 7 %;

развитие криминальных ситуаций в приобретении земельных участков и перепрофилировании их целевого назначения в использовании;

резкое (на 5 млн. га за 2002-2005 гг. ) сокращение площадей кормовых культур. Это привело к уменьшению поголовья крупного рогатого скота за эти же годы на 5, 1 млн. голов (19, 2 %), в том числе в сельскохозяйственных организациях на 3, 9 млн. голов (78 % общего снижения). Сокращение поголовья коров составило 2, 2 млн. голов (19 %), свиней - на 3, 9 млн. голов (22, 4 %). Поголовье овец и коз увеличилось за счет роста их численности в крестьянских (фермерских хозяйствах). В личных подсобных хозяйствах темпы снижения составили: коров - 26, 4 %, свиней - 26, 3 %, т. е. выше средних показателей всех категорий хозяйств. В результате этого в личных подсобных хозяйствах наблюдается снижение объемов производства всех видов животноводческой продукции и в целом результативности хозяйствования. Если рассматривать стоимостные показатели этого сектора сельской экономики, то картина противоположная. Занимая 6, 5 % посевных площадей (в основном под картофель и овощи), эти хозяйства производят 52, 6 % стоимости валовой продукции сельского хозяйства и создают 71 % валовой добавленной стоимости, имея при этом нетоварный характер (15 %-ный уровень товарности).