Инвестирование в недвижимость. Недвижимость как часть инвестиционного проекта

Рассмотрим основные принципы

Каждый инвестор, вкладывающий свои капиталы в недвижимость должен руководствоваться основными принципами, которые в дальнейшем обеспечат ему очевидный успех. Учитывая все нюансы и особенности работы с недвижимостью, инвестор сможет правильно сориентироваться в предлагаемых обстоятельствах при выборе объекта инвестирования. 

Десять основных принципов:

1. Должна быть соизмеримость  стоимости объекта недвижимости  для его полного приобретения  и стоимости арендной платы  данного объекта

2. Каждый инвестор, вкладывающий  свои средства в недвижимость  должен стать профессионалом  в определённой области инвестирования.

3. Специфика налоговых  законов должна обязательно учитываться.  А специфика налогов такова во все времена и во всех странах, что налоговые законы имеют свойство часто меняться. И тут предугадать, как они изменятся в следующий раз очень трудно. Но хороший инвестор должен искать недвижимость для инвестирования таким образом, чтобы любое изменение налогового законодательства в «увеличивающую» сторону не принесло потерь для инвестора. То есть, стоимость самого объекта недвижимости и расходов по его налогообложению в будущем, если произойдут изменения в налоговом законодательстве по увеличению налога, и дохода, который объект приносит инвестору, должны давать положительный конечный результат.

4. Ещё раз о налогах.  Законодательство по налогообложению  имеет массу нюансов и различных  вариантов оплаты налогов. Инвестору  стоит обратиться к специалистам-консультантам в этой области, которые смогут подобрать для него оптимальную схему налогового обложения, что позволит с одной стороны уменьшить расходы по налогам, а с другой – остаться «в ладах» с Законом.

5. Инвестор должен чётко  ориентироваться не только в  стоимости объекта недвижимости  во всей её комплексности, то  есть, с учётом издержек на  все операции по сделке купли-продажи  объекта инвестирования. Но и  во всех дополнительных расходах, которые может и должен понести  инвестор при эксплуатации объекта,  выплате процентов по кредитам, если пришлось к ним прибегнуть, налогам, чтобы сравнить уровень  расходов с уровнем предполагаемого дохода, и с повышением или понижением стоимости объекта инвестирования. Продумать максимальную возможную оптимизацию расходов и доходов, и принять окончательное решение о необходимости своего капиталовложения именно в этот определённый объект.

6. Инвестор недвижимости, который зарабатывает на сдаче  его в наём, обязательно должен знать своих арендаторов. Навести справки – откуда приехали, зачем, чем занимаются, предполагаемое время аренды, при возможности проверить личности арендаторов по официальным каналам. Сегодня довольно часто существует специфика сдачи в аренду на короткие и очень короткие сроки. Это бывает небезопасным. Вашу недвижимость могут без вас продать, подарить, могут вам не заплатить, а могут вынести обстановку и прочую «начинку».

7. Для того, чтобы правильно  оценить арендную плату, необходимо  чётко знать сервисные или  как их ещё называют коммунальные  затраты. Но, последнее время, арендаторы оплачивают их сами. Сейчас так принято, так как в период нестабильности цены на эти услуги трудно оговорить изначально.

8. Помните, что нельзя  «шутить» с органами налогообложения.  Вам может показаться, что вы  сэкономили, но вам это только  кажется. Если будут неприятности с налоговой, то вы заплатите намного больше и при этом будете иметь неприятности с Законом. Лучше все делать легально.

9. Самое главное – вы  должны «познакомиться» с объектом  своего инвестирования до мельчайших деталей, чтобы потом не оказаться у «разбитого» объекта-корыта. Никогда не покупайте недвижимость по картинке на сайте в интернете или в журнале, каким привлекательным он вам не показался бы. Дело в том, что мы страна «Потёмкинских деревень». И нам совершенно не в первой продавать «дырку от бублика». А заграничная недвижимость также может вам принести большой «сюрприз». Так, что покупки без личного осмотра, а лучше – осмотра с независимым специалистом, а ещё лучше – с независимым профессиональным сертифицированным специалистом-оценщиком недвижимости, в любой стране осуществлять не стоит.

10. Инвестор обязательно  должен быть неплохим аналитиком  на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

3. Проекты инвестирования  в сфере недвижимость.

Реальные инвестиции, как  правило, оформляются в виде так называемого

инвестиционного проекта. Согласно Закону №39-Ф3 «инвестиционный проект есть обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)».

Таким образом, если следовать  букве закона, то инвестиционный проект

трактуется как набор  документации, содержащий два крупных  блока документов:

• документально оформленное обоснование экономической целесообразности, объема   и   сроков   осуществления   капитальных вложений, включая необходимую проектно-сметную документацию,  разработанную в  соответствии  с  законодательством   РФ и утвержденную в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);
• бизнес-план как описание практических действий по осуществлению инвестиций.

Однако на практике инвестиционный проект не сводится к набору документов, а понимается в более широком аспекте — как последовательность действий, связанных с обоснованием объемов и порядка вложения средств, их реальным вложением, введением мощностей в действие, текущей оценкой целесообразности поддержания и продолжения проекта и итоговой оценкой результативности проекта по его завершении. В этом случае инвестиционному проекту свойственна определенная этапность, т.е. он развивается в виде предусмотренных фаз, а набор документов, обосновывающих его целесообразность и эффективность, выступает лишь одним из элементов проекта в целом.

Рассмотрим классификацию  инвестиционных проектов

С позиции управленческого  персонала компании инвестиционные проекты могут быть классифицированы по различным признакам:

1. В зависимости от взаимного влияния инвестиционные проекты можно подразделить на:

а) независимые, когда решение  о принятии одного проекта не влияет на решение принятия другого проекта.

Совместный эффект от реализации таких проектов равен сумме эффектов от каждого из них.

б) альтернативные (взаимозаключающие), когда два или более анализируемых проектов не могут быть реализованы одновременно, и принятие одного из них автоматически означает, что оставшиеся проекты, не могут быть реализованы

в) взаимодополняющие –  проекты, которые могут быть приняты  или отвергнуты одновременно. Как правило их объединяют в один проект.

г) взаимовлияющие – проекты, при которых при их совместной реализации возникают дополнительные или негативные эффекты.

2.По целям инвестирования:

а) обеспечивающие прирост  объема выпуска продукции;

б) направлены на расширение ассортимента продукции;

в) обеспечивающие повышение  качества продукции;

г) обеспечивающие снижение себестоимости продукции;

д) направлены на реализацию социальной программы предприятия (улучшение условий труда, решение экологических задач).

3. По отдельности проекта:

а) краткосрочные (до 3 лет);

б) среднесрочные (3-5 лет);

в) долгосрочные (свыше 5 лет).

4. При классификации проектов по их масштабам следует учитывать, что масштаб проекта характеризует его общественную значимость, которая определяется влиянием результатов реализации проекта на хотя бы один из внутренних или внешних рынков (финансовых, товаров и ус луг, ресурсов), а также на экологическую и социальную обстановку. С той точки зрения, по масштабам проекты рекомендуется подразделять на :

а) глобальные , реализация которых  существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле;

 б)  народнохозяйственные, оказывающие влияние на всю  страну в целом или ее крупные  регионы (Урал, Поволжье), и при  их оценке можно ограничиться  учетом только этого влияния; 

в) крупномасштабные, охватывающие отдельные отрасли или крупные  территориальные образования (субъект Федерации, города, районы), и при их оценке можно не учитывать влияние этих проектов на ситуацию в других регионах или отраслях;

г) локальные, действие которых  ограничивается рамками данного  предприятия, реализующего ИП. Их реализация не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионе и не изменяет уровень и структуру цен на товарных рынках.

 

5. По классу проекта  :

а) малые проекты, действие которых ограничивается рамками  одной небольшой фирмы, реализующей проект. В основном они представляют собой планы расширения производства и увеличения ассортимента выпускаемой продукции. Их отличают сравнительно небольшие сроки реализации;

б) средние проекты— это  чаще всего проекты реконструкции  и технического перевооружения существующего  производства продукции. Они реализуются  поэтапно, по отдельным производствам, в строгом соответствии с заранее  разработанными графиками поступления  всех видов ресурсов;

в) крупные проекты —  проекты крупных предприятий, в  основе которых лежит прогрессивно «новая идея» производства продукции, необходимой для удовлетворения спроса на внутреннем и внешнем рынках;

г) мегапроекты— это целевые инвестиционные программы, содержащие множество взаимосвязанных конечных проектов. Такие программы могут быть международными, государственными и региональными.

6. По основной направленности:

а) коммерческие проекты, главной целью которых является получение прибыли;

б) социальные проекты, ориентированные, например, на решение проблем безработицы в регионе;

в) экологические проекты, основу которых составляет улучшение среды обитания;

Рассмотрим фазы развития инвестиционного проекта

Любой проект, даже самый  крупный, обычно является лишь элементом инвестиционной программы, осуществляемой в рамках инвестиционной политики фирмы. Разработка этой политики предполагает:

• формулирование долгосрочных целей деятельности фирмы; поиск новых перспективных сфер приложения свободного капитала;
• разработку инженерно-технологических, маркетинговых и финансовых прогнозов;
• формулирование целей и подцелей инвестиционной дея­тельности;
• исследование рынка и идентификацию возможных и доступных проектов;
• экономическую оценку и перебор вариантов в условиях различных ограничений (временных, ресурсных, имеющих экономическую и социальную природу и др.);
• формирование инвестиционного портфеля; подготовку и периодическое уточнение бюджета капитальных вложений; перманентную оценку действующих проектов; оценку последствий реализации завершившихся проектов.

В ходе формирования стратегии развития фирмы очерчиваются основные направления ее деятельности, сферы и приоритетность приложения капитала. При этом исходят из приемлемой рентабельности, устойчивости роста, необходимой диверсификации бизнеса. Вопрос о поиске перспективных сфер приложения капитана возникает по мере стабилизации выбранного бизнеса и появления денежных средств, которые собственники считают возможным не изымать из бизнеса. Любая инвестиционная программа базируется на прогнозных оценках маркетингового, технического, технологического и финансового характера, которые используются при разработке бюджета капиталовложений. С течением времени в крупной фирме чаще всего формируется портфель допустимых проектов, которые могут быть реализованы по мере появления источников финансирования. Более того, любое конкретное приложение капитала обычно может быть выполнено различными способами, т. е. как правило, возникает понятие альтернативных проектов, из которых с помощью ряда критериев и выбирается окончательный вариант действий. В крупной фирме инвестиционная деятельность, понимаемая как совокупность чередующихся проектов, осуществляется практически непрерывно. Этим обусловливается необходимость постоянного текущего контроля и оценки действующих проектов на предмет целесообразности их продолжения или, напротив, завершения.

Любой завершенный проект подлежит так называемому постаудиту, в ходе которого оцениваются полученные результаты и последствия. Разработка и реализация конкретного инвестиционного проекта осуществляется в