Инвестирование в недвижимость. Недвижимость как часть инвестиционного проекта

Стимулирующая функция

Сориентирована на обновление средств производства, развития науки и техники и направлена на активизацию самых подвижных и быстроизменяющихся элементов производства. Эта функция обслуживает развитие как таковое, а степень её реализации определяет качество и темп развития. Накопление энтропийных процессов предполагает усиление противостояния регулирующих процессов стабилизации. Разумно развивающаяся система должна быть сориентирована на опережение, т.е., чтобы противостоять энтропии, она должна быть стабильной, но и интенсивно развивающейся. Обеспечение интенсивного развития – область приложения стимулирующей функции инвестирования, т.е. вложения в недвижимость имеют смысл лишь тогда, когда преобразование используют самые перспективные идеи, создавая максимально адаптивные к изменяющимся условиям виды недвижимости.

Индикативная  функция инвестиций

Базируется на органической связи инвестиций с производительными  силами, отражении их состояния и  развития. Именно пассивность инвестиционных процессов предопределяет застой в  отраслях производства, регионах, видах  деятельности и услуг. Таким образом, в зависимости от инвестиционной активности развиваются или стагнируют процессы общественного развития. Реализация этой функции позволяет контролировать движение цели, т.е. вырабатывать такие регулирующие механизмы, которые обеспечивают, как минимум, равновесное состояние системы, так максимум, - поступательное оптимальное её развитие. Инвестирование в недвижимость на любом этапе её воспроизводства активизирует такие виды деятельности, как оказание эксплуатационных услуг, организации общественного питания, вызывает рост объемов потребления энергии, тепла, воды, и др. Словом, капитализация недвижимости приводит к развитию сопутствующих  сфер общественного производства и потребления.

Понимая важность реализации  инвестициями присущих им функций, большое практическое значение имеет объективная оценка инвестиционных процессов в национальной экономике. Подготовленная и утвержденная Госкомстатом РФ систем показателей деятельности инвестиционной сферы предназначена для целей их комплексного экономикостатистического анализа. Указанная система предусматривает  сочетание обобщающих показателей, отражающих наиболее общие масштабы и тенденции инвестиционной деятельности, и частных, более дробных показателей, характеризующих отдельные стороны и аспекты инвестиционного процесса.

Рассмотрим источники  финансирования инвестиций

В качестве показателей, характеризующих  объемы и структуру инвестиционного потенциала, используются: инвестиционный потенциал -  всего, в том числе внутренние сбережения и потенциальные иностранные инвестиции. В целом, в настоящее время общепринято выделять следующие источники финансирования инвестиций:

• бюджетные средства – федеральный бюджет на безвозвратной основа и на возвратной основе, бюджеты субъектов Федерации и местные бюджеты;
• внебюджетные фонды – федеральные, местные, отраслевые;
• собственные средства субъектов – прибыль, амортизационные отчисления, прочие собственные средства, в том числе населения;
• заемные средства – краткосрочные кредиты, долгосрочные кредиты, займы, ссуды;
• привлеченные средства – ценные бумаги, в том числе акции и ативы типа акций;
• финансовый лизинг;
• жилищные сертификаты;
• иностранные средства – трансферты, кредиты, займы.[1]

Источники финансирования формируют  объемы и структуру капитальных  вложений, определяемых следующими показателями: капитальные вложения – всего; капитальные  вложения по объектам производственного  назначения; капитальные вложения по объектам не производственного назначения; воспроизводственная структура; капитальные вложения по отраслям и видам

экономической деятельности; на охрану окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов; по видам основных фондов; и прочие.

Инвестиционная деятельность имеет исключительно важное значение, поскольку создает основы для стабильного развития экономики в целом, отдельных ее отраслей, хозяйствующих субъектов. Не случайно поэтому она регулируется на уровне страны и отдельных субъектов РФ. Основным регулятивом в отношении реальных инвестиций на уровне страны является Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[5].

Отдельные крупные субъекты РФ также имеют свое законодательство в этой области.

Рассмотрим субъекты и объекты инвестирования

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются   находящиеся в   частной,   государственной,   муниципальной иных формах собственности различные виды вновь создаваемого или модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.  Капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству РФ и утвержденным в установленном порядке стандартам, запрещены.

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики,

подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторами, т. е. лицами, осуществляющими  капитальные вложения, могут быть физические и юридические лица, создаваемые  на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).

В качестве заказчиков по инвестиционному  проекту могут выступать как

собственно инвесторы, так  и уполномоченные ими физические и юридические лица. Непосредственные работы по возведению производственных мощностей в соответствии с требованиями проекта осуществляются подрядчиками, под которыми понимаются физические и юридические лица, выполняющие работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Пользователями объектов капитальных вложений могут выступать  как инвесторы, так и любые физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

Субъекту инвестиционной деятельности законом разрешено  совмещение функций двух и более  субъектов, если иное не установлено  договором или

государственным контрактом, заключаемыми между ними. Все инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных инвестиций, а также осуществление других прав, предусмотренных договором или государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Вместе с тем инвесторы несут ответственность за нарушение законодательства РФ и обязаны в установленном по­рядке возместить убытки в случае прекращения или приостановления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

     Государство не только регулирует инвестиционную деятельность, но и гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности:

а) обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;

б) гласность в обсуждении инвестиционных проектов;

в) право обжаловать в  суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;

г) защиту капитальных вложений.

Управленческие решения  по поводу целесообразности инвестиций, как правило, относятся к решениям стратегического характера. Они требуют тщательного аналитического обоснования в силу целого ряда причин.

Во-первых, любая инвестиция требует концентрации крупного объема денежных средств.

Во-вторых, инвестиции, как  правило, не дают сиюминутной отдачи в вследствие этого возникает эффект иммобилизации собственного капитала, когда средства омертвлены в активах, которые, возможно, начнут приносить прибыль лишь через некоторое время. Поэтому любая инвестиция предполагает наличие у компании определенного финансового жирка», позволяющего ей безболезненно пережить этап становления нового бизнеса.

В-третьих, в подавляющем  большинстве случаев инвестиции делаются с привлечением заемного капитала, а потому предполагаются обоснование  структуры источников, оценка стоимости  их обслуживания и формулирование аргументов, позволяющих привлечь потенциальных инвесторов[8].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Особенности инвестирования в недвижимость

Рассмотрим цели инвестирования

Инвестиционные цели —  это финансовые задачи, которые инвестор стремится решить, вкладывая средства в любой из имеющихся инструментов инвестирования. Очевидно, что инвестиционные цели обуславливают выбор видов инвестиционных инструментов и инвестиционный горизонт, то есть срок, на который планируется вкладывать деньги.

К широко распространенным целям инвестирования относят:

• сбережение средств для будущих крупных расходов;
• увеличение текущего дохода;
• накопление средств для выхода на пенсию.

Сбережение средств для  крупных расходов – одна из самых  распространенных целей инвестирования. Часто семьи годами откладывают деньги, чтобы накопить деньги на покупку жилья или автомобиля, на обучение детей, на дорогостоящий отпуск, для начала собственного дела и т.д. Когда необходимая сумма денег известна, можно выбрать соответствующий тип инвестирования. Для таких целей, как покупка жилья или оплата образования детей лучше ориентироваться на низкий инвестиционный риск, поскольку достижение этих важных целей не следует, по возможности, подвергать опасности (оптимальнее всего копить необходимую сумму на банковском депозите). Для всех остальных целей подойдет доверительное управление или инвестирование в ПИФы, но эти варианты сопряжены с некоторым риском, так как инвестор не знает, какова будет стоимость этого вложения в будущем.

Увеличение текущего дохода - довольно распространенная в России цель инвестирования, так как многие все еще опасаются вкладывать деньги в долгосрочные инструменты, а предпочитают получать регулярный доход от инвестиций и тратить его. Приверженцами такой инвестиционной цели часто являются пенсионеры, которые хотят иметь дополнительный источник финансирования. Увеличение текущего дохода обычно обеспечивают проценты или дивиденды. Лица, ушедшие на пенсию, как правило, выбирают те виды инвестирования, которые приносят высокий текущий доход при низком риске, поскольку сумма других источников их пенсионного дохода, как правило, ниже уровня дохода, получаемого ими до выхода на пенсию.

Накопление средств для  пенсионного периода жизни —  пока еще довольно экзотичная для  России цель инвестирования. В то же время на Западе инвестирование с целью пенсионных накоплений являются обычным делом. Нужно четко представлять, какую сумму государство реально сможет Вам обеспечить в качестве пенсионного пособия и решить, достаточны ли эти средства для удовлетворения Ваших потребностей. Если они недостаточны, то эти источники следует дополнить индивидуальной программой инвестирования.

Естественно, что перечисленными выше инвестиционные цели не ограничиваются, их может быть намного больше. Например, актуальными для российской действительности последних лет являются такие инвестиционные цели, как сохранение капитала от инфляции, обеспечение доходности на вложенные средства выше уровня инфляции или доходности по банковскому депозиту и т.д. Самое главное, чтобы поставленные инвестиционные цели были четко определены и достижимы.

Выбор той или иной инвестиционной цели зависит от многих факторов, основными из которых являются:

- уровень доходов и  финансового благополучия инвестора; 

- его возраст; 

- жизненные цели инвестора; 

- уровень финансовой грамотности  инвестора (инвесторы бывают начинающими, квалифицированными и профессиональными);

- уровень ожидаемой доходности  от инвестирования;

- толерантность к риску  (готовность инвестора рисковать  ради достижения максимальной  доходности);

- психологические особенности  инвестора и т.д. 

Итак, чем точнее будут  поставлены инвестиционные цели, чем  четче будет определен желаемый уровень дохода, приемлемый риск и  принцип распределения прибыли, тем легче будет выработать инвестиционный план и инвестиционную стратегию, соответствующие поставленным целям.[3]