Инвестирование в недвижимость. Недвижимость как часть инвестиционного проекта

Содержание

Введение…………………………………………………………………………2

Перечень ключевых слов по теме исследования………………………………6

1.Сущность, понятие, классификация и функции инвестиций………………8

2.Особенности инвестирования в недвижимость…………………………….18

3.Проекты инвестирования в сфере недвижимость………………………….23

Заключение……………………………………………………………………..37

Список литературы…………………………………………………………….39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Результаты в любой  сфере бизнеса зависят от наличия  и эффективности использования от инвестиционной деятельности предприятия. Поэтому забота об инвестициях является отправным моментом и конечным результатом деятельности любого субъекта хозяйствования. В условиях рыночной экономики эти вопросы имеют первостепенное значение.

Актуальность  темы курсовой работы заключается в том, что профессиональное управление предприятием неизбежно требует глубокого анализа, позволяющего более точно оценить неопределенность ситуации с помощью современных количественных методов исследования. В связи с этим существенно возрастает приоритетность и роль анализа, основным содержанием которого является комплексное системное изучение инвестиций предприятия с целью оценки степени финансовых рисков и прогнозирования уровня доходности капитала.

Инвестиции представляют собой капитальные затраты в  объекты предпринимательской деятельности для получения дохода в краткосрочном или долгосрочном периоде. Экономическая категория «инвестиции» используется в рыночной экономике.

С экономической точки  зрения инвестиции рассматриваются  как накопление основного и оборотного капитала. С финансовой точки зрения инвестиции - это замораживание ресурсов с целью получения доходов  в будущем периоде. С бухгалтерской  точки зрения инвестиции - это объединение  произведенных капитальных затрат в одну или несколько статей активов  и пассивов баланса.

Инвестиционная стратегия - это выбор пути развития предприятия на длительную перспективу при имеющихся собственных источниках финансирования и возможности получения заемных средств, а также прогнозирование объема и рентабельности совокупных активов. Стратегический план предполагает уточнение инвестиционной стратегии с перечнем инвестиционных проектов и планом долгосрочного финансирования инвестиций.

Выбор критериев эффективности  инвестиционных проектов и их количественного выражения - одна из основных задач, стоящих перед руководителем предприятия при принятии решения об инвестировании. Финансовые показатели, которые будут достигнуты в будущем, должны контролироваться и измеряться.

Однако на выбор инвестиционного  проекта оказывают влияние факторы, не поддающиеся количественной оценке. Высшее руководство фирмы, принимающее стратегическое решение об инвестициях, учитывает цели, задачи и риск потери вложенных средств. Руководители и специалисты имеют собственное представление о качественной и количественной характеристике инвестиций. Все это создает объективные и субъективные трудности в выборе оптимального варианта инвестиционной деятельности предприятия.

Степень изученности  проблемы не является в настоящее время полной, что связано с пограничным положением проблемы финансирования инвестиционных проектов между такими темами как оценка эффективности инвестиционных проектов, разработка бизнес-плана, анализ развития кредитных отношений, управление свободными денежными средствами, подготовка комплекса проектно-сметной документации, то есть взятая в отдельности настоящая проблема мало освещена в научной литературе, тем не менее сведения о интересующей нас проблематике можно подчеркнуть у таких авторов как А.Е.Абрамов, М.Х.Газеев, В.А.Горемыкин, А.Г.Куликов, В.И.Коган, И.В.Липсиц, Р.Г.Малиновский, С.Н.Максимов, В.И.Ресин, А.Л.Смирнов, В.Д.Шапиро, В.В.Шеремет, В.С.Щелков, С.Н.Шумилин. Из зарубежных авторов хотелось бы отметить таких как Генри Поляковский, Х.Биерман (H.Bierman), Джек Фридмен (Jack P.Friedman), Николас Ордуэй (Nicholas Ordway J.D.), Ричард Гровер (Richard Grover), С.Смит (S.Smidt).

Цель курсового  исследования состоит в том, чтобы на основе работ отечественных и авторов и современного практического опыта изучить инвестирование в сфере недвижимость.

Содержание поставленной цели предопределило следующие задачи исследования:

1. раскрыть сущность, понятие, классификацию и функции  инвестиций в недвижимость;
2. рассмотреть особенности инвестирования в недвижимость;
3. изучить проекты инвестирования в сфере недвижимость.

Объект исследования является инвестиционная деятельность в сфере недвижимость.

Предмет исследования особенности инвестирования в недвижимость.

Методы исследования. Теоретической и методологической основой курсовой работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой теме. В исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, материалы научных конференций, аналитические данные информационных агентств и исследовательских институтов.

Структура и объем  работы. Курсовая работа состоит их введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Курсовая работа изложена на 39 листах.

 

 

 

 

 

Перечень ключевых слов по теме исследования

Инвестиции – долгосрочные вложения капитала в экономику с  целью получения прибыли.

Инвестиционная деятельность – вложения инвестиций и осуществление  практических действий с целью получения  прибыли или другого эффекта.

Инвестиционным проектом – обоснование экономической целесообразности, объема и срока осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, а также описание действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

Капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в т.ч. затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г.).

Инвестиционный риск - это  вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь в ситуации неопределенности условий инвестирования.

Инвестиционные цели —  это финансовые задачи, которые инвестор стремится решить, вкладывая средства в любой из имеющихся инструментов инвестирования.

Субсидии – средства, предоставляемые на безвозмездной  основе (ассетования из бюджетов разных условий, из доходов поддержки предпринимательства, благотворительные взносы).

Инвестиционная стратегия - это выбор пути развития предприятия на длительную перспективу при имеющихся собственных источниках финансирования и возможности получения заемных средств, а также прогнозирование объема и рентабельности совокупных активов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность, понятие, классификация и функции инвестиций

Раскрытие сути и содержания инвестирования, как  целостной системы, является основополагающей теоретической предпосылкой  любой антикризисной концепции развития и в её составе – стратегии расширенного производства недвижимости. Недооценка роли инвестиционной деятельности , сужение её функций неизбежно ведет к диспропорциям, усилению социальной напряженности, обострению противоречий общественного развития. Исследование инвестиций – одно из наиболее перспективных и плодотворных направлений развития экономической теории, необходимая предпосылка к устойчивому развитию и гармонии процессов жизнедеятельности общества.

Инвестиции – долгосрочные вложения капитала в экономику с  целью получения прибыли.

Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска  для инвестора (кредитора) — кредит и проценты необходимо возвращать в  оговоренные сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен — инвестиции могут быть утрачены.

С принятием  в  1991  г.  Закона  Российской  Федерации  “Об  инвестиционной деятельности  в  РСФСР”  под инвестициями стали понимать денежные средства, целевые банковские вклады, ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.[7]

 

Рассмотрим классификацию инвестиций

Существуют разные классификации  инвестиций.

По объекту  инвестирования выделяют:

1)  материальные инвестиции -   инвестиции, которые прямо участвуют в

производственном процессе (например, инвестиции в оборудование, здания,

запасы материалов).

2) финансовые инвестиции — вложения  в  финансовое  имущество,  приобретение прав на участие в делах других фирм и деловых прав  (например,  приобретение акций, других ценных бумаг).

3)  нематериальные  инвестиции  —  инвестиции  в   нематериальные   ценности (например,  инвестиции  в подготовку  кадров,  исследования  и разработки, рекламу и др.).

По срокам вложения:

1) краткосрочные (до одного года) - вложения денежных средств на период  до одного года. Как правило, финансовые инвестиции фирмы являются краткосрочными.

2) долгосрочные (свыше 3-5 лет) вложения денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение фирмой выгод в течение периода, превышающего один год. Основной формой долгосрочных инвестиций фирмы являются ее капитальные вложения в воспроизводство основных средств.

По форме собственности  на инвестиционные ресурсы:

1) частные – вложения, которые осуществляют граждане и предприятия не государственных форм собственности.

2) государственные – вложения, осуществляемые федеральными, региональными и местными органами власти и управления за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств, а также государственными предприятиями и учреждениями за счет собственных и заемных средств.

3) иностранные – все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых зарубежными инвесторами, а также зарубежными филиалами российских юридических лиц в объекты предпринимательской и других видов деятельности с целью получения прибыли

4) смешанные(совместные) – вложения, которые осуществляют объекты данной страны и иностранных государств[4].

Рассмотрим функции инвестиций

Основными признаками инвестиционной деятельности, определяющими подходы  к её анализу, являются:

• необходимость, связанная с временной потерей потребительской ценности капитала (например, ликвидности);
• ожидание увеличения исходного уровня капитализации (благосостояния);
• неопределенность, связанная с отнесением результатов на относительно долгосрочную перспективу.

В целом инвестиционная деятельность выступает как непрерывный процесс  реализации объективно присущих инвестиция функций.

Рассмотрим подробнее  содержание функции инвестиций.

Регулирующая  функция

Выражается во внутренне  присущей инвестициям способности  корректировать процессы: воспроизводство капитала; поддержания темпов роста; развития наиболее важных ключевых отраслей хозяйства; структурной перестройки экономики; ускорения научно – технического прогресса; социального развития. Воздействие приводит к изменениям, изменения влияют на состояние системы, т.е. через воздействие. К примеру, на субсидирование жилищного строительства, регулируется состояние системы, дается импульс росту этого вида строительства, расширению частных инвестиций в него, оживлению хозяйственной конъюнктуры и конкуренции, росту деловой активности в этом секторе рынка недвижимости. Таким образом, воздействие на деловую активность, оживление и замораживание деятельности посредством инвестирования позволяет реализовывать последнему функцию регулятора. При этом, исходя из всеобщего характера инвестиций, можно сказать, что их регулирующая функция распространяется, как на процессы производства, накопления и потребения, так и на естественно-технические и социальные явления; как на развитие основного производства, так и на развитие инфраструктуры и пр., т.е. пронизывает все уровни и сферы жизнедеятельности общества.

Распределительная функция

Её суть заключается в  осуществлении посредством инвестирования распределения созданного общественного продукта в денежной форме между отдельными собственниками, уровнями и сферами материального производства, видами деятельности  продукции и услуг и др. Но главным в реализации распределительной функции инвестиций является распределение между фондом накопления. Последний выражает потенции развития и в конечном счете перспективное преимущество системы. Характер распределительных процессов прямо зависит от целевых ориентиров, приоритета поставленных государством задач. На одних этапах распределение может выступать в экономических формах стабилизаторов, на других в «мягко» адаптивных формах, на третьих в «агрессивно» развивающихся. Тем не менее , в любых случаях инвестирование как реализация отношений распределения, безусловно соответствуя целям жизнедеятельности, выражает форму присвоения материальных благ и используется как способ разрешения противоречий общественного развития, в том числе с помощью инвестиций из специальных фондов поддержки и др. Поиск оптимального распределения инвестиционных потоков между вложениями в жилую и доходную недвижимость одинаково актуально как для макро,- так и для микроуровня.