Инвестиционный проект по строительству жилого дома в г. Псков

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

ПСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

 

Курсовой проект по дисциплине «Организационный и производственный девелопмент»

на тему «Инвестиционный проект по строительству жилого дома  в г. Псков»

 

 

 

 

Факультет: ИС

Группа:0045-04

Выполнил(а):

Авсеенок А.А.

Проверил: Пудов  И.

 

Псков

2012

 

 

Содержание

Введение

Глава 1. Выбор  идеи девелопмента

1.1. Характеристика земельного участка, на котором будет располагаться планируемый объект

1.2. Определение вида девелопмента

1.3. Анализ конкурентов на рынке жилой недвижимости в г. Псков

Глава 2. Прединвестиционная фаза девелопмента

2.1. Процесс планирования земельного участка

2.2. Предварительное обоснование инвестиций

2.3. Проведение подрядных торгов и заключение договоров

Глава 3. Строительство  жилого индивидуального дома

3.1. Схема разработки проектной документации

3.2. Предпроектная подготовка строительства

Заключение

Список литературы

Приложения

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Выбор идеи девелопмента

1.1. Характеристика земельного участка, на котором будет располагаться планируемый объект

Земельный участок: 60:27:0020302:37, отведенный под строительство  административно-офисного центра размещается в г. Псков на застроенной территории. Участок имеет форму неправильного прямоугольника с размерами 45х27м. Размеры элементов генерального плана приняты с учетом размещения инженерных сетей, автодорог, тротуаров, а также в соответствии с санитарными и противопожарными нормами и правилами.

Основные характеристики участка представлены в табл. 1.

Таблица 1

Характеристика  земельного участка 

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Кадастровый номер	60:27:0210202:73
Дата постановки на кадастровый учет	31.01.2012
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Для индивидуальной жилой застройки
Площадь земельного участка, м2	1360
Кадастровая стоимость, руб.	197 390.40
Наличие зарегистрированных прав	Не зарегистрированы
Статус Земельного участка	Временный
Дата внесения кадастровой стоимости	10.01.2012
Дата обновления информации	17.12.2012

 

Из Таблицы 1 видно, что данный участок подходит для строительства индивидуального  жилого дома.

План земельного участка, опубликованный на публичной кадастровой карте, можно увидеть на рис. 1.

 

Рис. 1 План земельного участка 60:27:0210202:73

План кадастрового квартала, в котором находится  участок, показан на рис. 2.

Рис. 2 План кадастрового квартала, земельный участок 60:27:0210202:73

Показатели, характеризующие  местоположение объекта описаны  в табл. 2.

Таблица 2

Характеристика  местоположения объекта 

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Округ, микрорайон	Псковская область, город Псков, р-н Лопатино
Местоположение в микрорайоне	Вдоль Ленинградского шоссе, в квартале, ограниченном улицей Фрунзе, Векшенским переулком
Преобладающая застройка микрорайона	Зона  частного сектора с преобладающей застройкой жилых домов
Транспортная  доступность	Автобусные  маршруты № 6,6А,  маршрутное такси, автомобильный транспорт
Обеспеченность  общественным транспортом	Низкая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона	Р-н отдален  от центра, на расстоянии менее 1м имеются 2 магазина

 

      Из таблицы видно, что земельный участок находится вдали от центра города, поэтому имеет низкую обеспеченность общественным транспортом.

1.2 Определение  вида дивелопмента

      Термин "жилая недвижимость" не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18) употребляется термин "жилые помещения".

     Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" имеет несколько значений: 
     1)  жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей (п. 2 ст. 288 ).

     2) Жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;  
    3)  Жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ч. 2 ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"); 
      4)  Жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания; 
      5) Жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям; 
      6) Жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.

      Таким образом, законодательство использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости несколько критериев, в зависимости от того, объектом каких отношений они являются.

Жилое помещение может  быть объектом найма, если оно соответствует  критерию "пригодность для постоянного проживания граждан", и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию "предназначенность для проживания людей". Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения - жилое или нежилое. 
      Критерии оценки «жилья - как пригодного для проживания людей» приведены в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность "проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья". Виды жилой недвижимости представлены в таб. 3.

Виды жилой  недвижимости

таб. 3

Вид	Характеристика
Дом	Жилым домом является здание, состоящее из изолированных  комнат и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения всех видов нужд, связанных с проживанием. К ним относятся санузел, кладовая, коридор, веранда и т.д. Жилой дом регистрируется в государственном кадастре недвижимости, после чего зданию присваивается порядковый номер и соответствующие атрибуты, позволяющие его идентифицировать. Многоквартирное строение не является жилым, так как состоит, в том числе, из нежилых помещений – шахт лифта, лестничных площадок и т.п.
Квартира	Квартира в новостройке  или в составе вторичного жилья  представляет собой конструктивно  обособленное помещение, являющееся частью многоквартирного дома. Состоит из одной, двух и более жилых комнат, включает вспомогательные площади, назначение которых заключается в удовлетворении бытовых нужд. К помещениям данного типа относятся кухня, балкон, ванная и др. Планировка квартиры обеспечивает ее жильцам возможность прямого доступа к помещениям общественного пользования, расположенным в доме. Гражданин России имеет право купить квартиру в Москве или другом городе РФ с целью осуществления профессиональной деятельности, не нарушающей интересов жильцов.
Комната	Жилая комната является конструктивной частью квартиры или жилого дома. Данный вид недвижимости предназначен для использования в качестве непосредственного места проживания. Помещение ограничено внутренними стенами. Жилой признается комната, являющаяся изолированной.  К правилам пользования домом, квартирой или комнатой относится соблюдение законных прав других жильцов, экологических, противопожарных и иных требований, указанных в законодательстве.

Из таб. 3 видно, что  жилая недвижимость имеет не широкий  спектр выбора. Все виды жилой недвижимости могут быть застрахованы в соответствии с действующим законодательством вне зависимости от формы собственности.

 

 

1.3. Анализ конкурентов на рынке жилой недвижимости в г. Псков

   В последние годы объемы строительства в Псковской области возросли, но все же продолжали быть существенно ниже, чем в  непростых девяностых: 
По словам экспертов, примерно 40-50 % всего объема приходится на индивидуальное строительство, остальную часть составляет многоквартирное, концентрирующееся преимущественно в Пскове.

По итогам 2011 г. Строительство  жилой недвижимости составило(м.кв.):

- Жилые дома  и общежития - 191,8;

- Индивидуальные  жилые дома, построенные населением  за свой счет и с помощью  кредитов, тыс. квадратных метров  общей площади - 79,3;

- Индивидуальные  жилые дома в сельской местности,  построенные населением за свой  счет и с помощью кредитов, тыс. м. кв. общей площади - 41,8;

- Жилые дома  и общежития в сельской местности,  включая построенные населением  за свой счет и с помощью  кредитов, тыс. м. кв. общ пл. - 64,4;

- Жилые дома и общежития  в городах и поселкам городского  типа, включая построенные населением  за свой счет и с помощью  кредитов, тыс. м. кв. общ пл. - 127,4 ( Источник – Федеральная служба государственной статистики).

 

 

Глава 2. Прединвестиционная фаза девелопмента

2.1. Процесс планирования земельного участка

Размеры элементов  генерального плана приняты с  учетом размещения инженерных сетей, автодорог, тротуаров, а также в соответствии с санитарными и противопожарными нормами и правилами.

Участок подразделяется на функциональные зоны, предназначенные для размещения на них объектов инфраструктуры застройки.  При этом они максимально компактно размещены, а также прикреплены к своей зоне по назначению :

- жилая зона, на которой располагается жилой дом(туда же входит и гараж, т.к. он прикреплен к дому);

- зона приусадебных и хозяйственных служб, с размещением на ней сливного колодца, бани;

- зона отдыха, включающая детскую площадку, беседку для отдыха, цветочницы, клумбы;

- садово-огородная зона, с расположением садовых деревьев, ягодных кустарников, огорода, теплицы, парника и пр.

На расстоянии 15 м от участка располагается  небольшой ров, для стока канализации. Структура оказывает свое влияние  на планировку участка. Строго выдержан общепринятый план архитектурного стиля коттеджного поселка: расстояние между домами, расположение домов, расположение транспортных и сетевых путей.

Земельный участок  имеет площадь – 1360 м. кв.;

Проектируемое здание имеет площадь 172.7 м.кв. Высота этажа 1-го этажа 2,4 м, высота здания 7,1 м.

Здание оборудовано  горячим и холодным водоснабжением, энерго- и газоснабжением, также  проведена телекомунникационная телефонная линия. Имеется интернет.

Архитектурные чертежи (план 1, 2 этажа, разрез,  фасады ) в приложениях 1,2, 3, 4.

2.2 Предварительное  обоснование инвестиций

Кадастровая стоимость  земельного участка для строительства  живого дома 197 390.40 руб.

В Российской Федерации  законодательно закреплены следующие  виды стоимости земли: нормативная  стоимость (ст. 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1), кадастровая  стоимость (ст. 66 ЗК РФ) и рыночная цена земли (ст. 66 ЗК РФ).

Кадастровая стоимость  земли определяется в границах оценочных  зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Она необходима для целей налогообложения.

Рыночная стоимость  земельного участка находится в  прямой зависимости от спроса и предложения  на рынке и от характера конкуренции  продавцов и покупателей.

Кадастровая стоимость  не учитывает особенностей земельных участков. Она назначается для земель определенного целевого использования в конкретном районе и одинакова для всех участков, входящих в данную группу. По этой причине в работе практически не принимается во внимание кадастровая стоимость земли. По существу, она служит лишь базой для расчета суммы земельного налога. Рыночная же стоимость земельных участков превышает кадастровую в среднем на 15-20%.

Исходя из этого,  получаем рыночную стоимость участка  около 296 000 руб.

Для определения  стоимости строительства рассчитаем локальную смету на основные виды общестроительных работ (см. табл. 4).

Таб. 4 – стр.14

Как видно из табл. 4, сметная стоимость основных общестроительных работ составляет 592 142,8 руб.

Оплату труда  на период строительства принимаем  по локальной смете равной 74 298,2 тыс. руб.

Ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой  стоимости земельного участка, ставка налога на имущество 2,2% от остаточной стоимости, налога на прибыль организаций  – 20%.

В общей сложности  стоимость нашего проекта составляет 888 142 руб. На рынке жилья приблизительная стоимость индивидуальных домов площадью от 200 – 250 м.кв. в коттеджных посёлках, приближённых к городу или находящихся близ его окраин составлят около 1000 000 – 1 200 000 руб. Таким образом прибыль от инвистиционного проекта составит около 300 – 400 тыс.руб.