Государственная регистрация отдельных видов недвижимости

Понятие кондоминиума было дано в Законе о товариществах собственников жилья, однако в настоящее время этот правовой акт отменен в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Вместо термина «кондоминиум» новый ЖК ввел понятие «многоквартирный дом». Регистрация кондоминиума как отдельного объекта недвижимости более не производится. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Одним из оснований возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание. Для недвижимых вещей моментом, с которого вещь считается существующей юридически, является государственная регистрация прав на эту вещь.

Таким образом, действия по созданию объекта недвижимости сами по себе не влекут права собственности. Необходимо осуществить государственную регистрацию вновь возникшего права. До государственной регистрации речь может идти только о праве собственности на определенный набор строительных материалов.

В данном случае право собственности может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и были представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти.

Регистрация объектов незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается в случае их приватизации, а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства.

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Так, предприниматели часто предпочитают не выкупать нежилые помещения для своих предприятий, а брать их в аренду. Широко применяется также аренда транспортных средств, земельных участков и т.д.

В Гражданском кодексе имеются правовые нормы, регулирующие как общие положения об аренде, так и отдельные виды договоров аренды недвижимого имущества (аренда зданий, сооружений, аренда предприятия и т.д.). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).

В Гражданском кодексе проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенного с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, спортивными сооружениями, спутниками и т.д.).

Предметом (объектом) договора аренды могут быть такие виды недвижимости, как земельные участки и другие имущественные комплексы и сооружения, транспортные средства и другие вещи.

Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, такие особенности установлены Земельным кодексом РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды – это договор о предоставлении имущества в пользование, чем он и отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено тем, что сдавать его в аренду они могут только с согласия собственника имущества.

Нельзя не обратить внимание на противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609), и Законом о регистрации, в котором говорится о регистрации права аренды. Таким образом, аренда в последнем случае выступает как обременение. Поскольку это является ограничением прав, то для того, чтобы его зарегистрировать, необходимо зарегистрировать соответствующее вещное право (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество).

В п. 2 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. Для обоснования этой позиции приводится следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика, на основании договора аренды от 17.04.1997 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным, и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

В п. 6 указанного информационного письма подчеркнуто, что положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Сервитут регистрируется как обременение недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и с этого момента он вступает в силу .

С заявлением о регистрации может выступить как собственник недвижимости, так и лицо, в пользу которого установлен сервитут (в последнем случае согласия собственника не требуется).

Возможны ситуации, когда сервитут распространяется не на весь объект недвижимости, а только на его часть. В этом случае для регистрации прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Одним из оснований государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть осуществлена на основании судебного решения, вынесенного судами общей юрисдикции (включая мировых судей), арбитражными судами или третейскими судами.

В качестве основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество судебные решения могут выступать в различных гражданско-правовых спорах, а также при установлении фактов, имеющих юридическое значение. В результате судебного решения может быть установлено право на недвижимое имущество. Так, согласно п. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают и из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности. В частности, речь может идти о решениях, признающих за гражданами и юридическими лицами вещные права на недвижимое имущество (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.д.).

Ипотека – это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. ГК РФ под ипотекой признает залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Таким образом, особенностью данного вида залога является то, что его предметом всегда является недвижимое имущество. Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование) .

Ипотека рассматривается как обременение вещных прав, и поэтому регистрироваться она может только после регистрации соответствующего вещного права. Применительно к ипотеке такими вещными правами являются право собственности или право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, сдаваемое в залог.

Особенностью договора ипотеки является то, что для него установлена обязательная нотариальная форма.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя либо залогодержателя после государственной регистрации вещных прав. Залогодержатель должен представить для государственной регистрации ипотеки договор об ипотеке, а также документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложения. Должен быть также представлен документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, и платежные документы, подтверждающие уплату регистрационного сбора.

Как опека, так и доверительное управление над недвижимым имуществом предполагают возможность распоряжения этим имуществом. В связи с этим законодатель особо подчеркивает необходимость предоставления в регистрирующие органы документов, подтверждающих наличие отношений опеки или доверительного управления. Такими документами могут быть соответствующие договоры или решения суда.

В Российской Федерации правовой формой, на основании которой имущество передается в доверительное управление, является договор доверительного управления имуществом. Регулируется этот договор главой 53 ГК РФ.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона – доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица – выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).