Государственная регистрация отдельных видов недвижимости

Государственную регистрацию недвижимости осуществляет федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.  К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации согласно Закону о регистрации относятся:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах;

принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей;

выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.

Основополагающем документом, в котором содержится информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним, является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На практике регистрация прав означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны Ведение этого реестра должно также осуществляться по общим правилам .

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Конкретная информация, касающаяся процедуры такой регистрации, содержится в ряде подзаконных актов и, в частности, в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Информация, внесенная в ЕГРП, является единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав. Только сведения ЕГРП позволяют определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с недвижимостью, а также момент возникновения и прекращения ограничения (обременения) существующего права.

ЕГРП состоит из трех частей. Первая часть – книги учета документов, вторая – непосредственно записи о конкретных объектах недвижимости, правах на эти объекты, правообладателях, ограничениях (обременениях) прав, произведенные в соответствии с установленными требованиями, третья – дела правоустанавливающих документов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из нескольких последовательно сменяющих друг друга действий (стадий).

Начинается государственная регистрация с того, что необходимо представить определенный набор документов, отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации. Сами поступающие документы подлежат регистрации в специальном реестре. Помимо документов необходимо представить доказательства оплаты государственной пошлины. Такими доказательствами являются подлинники платежных документов. При этом на платежных документах (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.) должно быть указано назначение платежа.

Рассмотрение дела по существу заключается в правовой экспертизе, проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (вторая стадия).

Под правовой экспертизой подразумевается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость. Представленные документы изучаются как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Цель подобной экспертизы состоит в том, чтобы убедиться в отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации либо ее приостановлении.

Законность сделки определяется ее соответствием закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Эта норма применяется во всех случаях, когда содержание и правовой результат противоречат требованиям законодательства, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима. Другими словами, речь идет об условиях действительности сделок.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий.

1. Содержание сделки должно  быть законным.

Другими словами, сделка должна соответствовать существующему правопорядку, не противоречить закону и подзаконным актам.

2. Сделка должна совершаться  правоспособными и дееспособными  лицами.

Требование правоспособности применимо по отношению к юридическим лицам, государству, государственным образованиям, муниципальным образованиям, поскольку право на совершение сделок последними может быть ограничено законом или учредительными документами. Что касается граждан, то они должны быть дееспособными для того, чтобы совершать сделки (отдельные изъятия установлены законом).

3. Единство воли и волеизъявления.

Если такого единства нет, то речь идет о сделке, совершенной с пороком воли, и такая сделка может быть признана недействительной по решению суда, если это оспоримая сделка, или независимо от наличия такого решения, если это ничтожная сделка. Порок воли может заключаться в том, что воля отсутствует вообще (под влиянием насилия) либо воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования (под влиянием обмана)

4. Соблюдение формы сделки.

Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки ведет по общему правилу к недействительности сделки, однако при несоблюдении простой письменной формы сделки санкция заключается в невозможности ссылаться на свидетельские показания.

Все недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Ничтожными или абсолютно недействительными являются сделки, которые недействительны уже в момент ее совершения в силу закона, и поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется. Суд, установив факт совершения ничтожной сделки, констатирует ее недействительность. Предметом иска в данном случае является требование применить установленные законом последствия недействительности сделки. В исключительных случаях ничтожная сделка может быть признана действительной (например, сделка, совершенная малолетним к его выгоде). Суд вправе применить последствия ничтожной сделки и по собственной инициативе.

В Гражданском кодексе предусмотрены следующие виды ничтожных сделок: сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК), сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК), сделки, совершенные лицом, признанным недееспособным (ст. 171 ГК), и сделки, совершенные малолетним (ст. 172 ГК), сделки, совершенные с несоблюдением установленной законом или соглашением сторон обязательной формы сделки в тех случаях, когда несоблюдение формы влечет недействительность сделки .

Что касается оспоримых сделок, то они сами по себе являются действительными (т.е. порождают права и обязанности у сторон), однако могут быть оспорены в суде, и в связи с этим признаны недействительными. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные юридическими лицами, выходящие за пределы правоспособности этих лиц (ст. 173 ГК), сделки, совершенные лицом или органом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК), сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 16 лет (ст. 175 ГК), сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК), сделки, совершенные гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК), сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

Таким образом, при проведении правовой экспертизы необходимо установить следующие обстоятельства:

стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

представители сторон имеют надлежащие полномочия;

имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) или принадлежит заявителю на основании другого вещного права;

договор заключен в требуемой законом форме и содержит все существенные условия;

соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

При проверке действительности сделки не будут регистрироваться любые сделки, в которых нарушены какие-либо из вышеназванных условий, даже если речь идет об оспоримых сделках.

После осуществления правовой экспертизы, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества регистратор принимает одно из трех возможных решений: зарегистрировать право, сделку или ограничение (обременение) права либо приостановить ее оформление или отказать в государственной регистрации.

В случае регистрации права на недвижимость регистрация заканчивается внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершением надписей на правоустанавливающих документах или выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации установлен также в подзаконных актах. Подробный перечень документов, который учитывает требования Закона о регистрации и иных законов, отражен в нормативных инструкциях, разработанных Минюстом РФ.

Удостоверение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и сделок осуществляется различными способами. Так, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав, тогда как проведенная государственная регистрация сделок с недвижимостью официально подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, выражающего содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора).

Непосредственно акт государственной регистрации совершает регистратор прав – должностное лицо, замещающее государственную должность. Руководители органов по государственной регистрации (главные государственные регистраторы) назначаются на должность и освобождаются от должности Минюстом РФ. Что касается государственных регистраторов, возглавляющих обособленные подразделения органов по государственной регистрации, то они назначаются и освобождаются от должности Федеральной регистрационной службой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Государственная  регистрация отдельных видов  недвижимости.

Закон о регистрации особо отмечает регистрацию отдельных видов недвижимости. К таковым видам относятся:

• предприятия;

• кондоминиумы;

• вновь создаваемые объекты недвижимого имущества;

• долевая собственность;

• аренда недвижимости;

• сервитуты;

• право на недвижимое имущество, установленное решением суда;

• ипотека;

• доверительное управление и опека недвижимым имуществом.

Под предприятием понимается имущественный комплекс, включающий земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права .

Предприятие может быть объектом как вещных прав (в первую очередь права собственности), так и объектом обязательственных отношений (купли-продажи, аренды и т.д.). В целом предприятие рассматривается как разновидность недвижимости.

Совершение сделки с предприятием (например, заключение договора купли-продажи) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим собственником. Другими словами, в момент совершения сделки предприятие должно функционировать.

При совершении сделки с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если же юридическое лицо прекращает свою деятельность как субъект гражданского права, то такое предприятие нужно рассматривать не как единый имущественный комплекс, а как отдельные виды имущества.

Возможны ситуации, когда предприятие не имеет в своем составе недвижимого имущества. Речь идет о мелких фирмах, оказывающих всякого рода услуги, которым нет необходимости в обладании недвижимостью. Тем не менее, и такие предприятия считаются разновидностью недвижимости.

В отдельных случаях в состав предприятия входит несколько объектов недвижимости (различные здания, сооружения и т.д.).

По общему правилу то недвижимое имущество, которое входит в состав предприятия как имущественного комплекса, регистрируется по месту нахождения этого недвижимого имущества.

В тех случаях, когда с предприятием как имущественным комплексом совершаются сделки, в результате чего происходит переход прав на него, то государственная регистрация как сделки, так и перехода прав на него осуществляется Федеральной регистрационной службой. На основании подобной регистрации регистрируются как переход прав, так и ограничения (обременения) прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.