Доходный подход к оценке имущества (недвижимости)

 

 

Где, Ip – индекс инфляции; P1 – цены анализируемого периода; P0 – цены базового периода; G1 – количество товаров, реализованных в анализируемом периоде.

Внутри любой отрасли, по меньшей мере, несколько предприятий борются за свою долю рынка. И здесь возможны разные варианты. Можно увеличить свою долю на уменьшающемся рынке за счет неудачливых конкурентов, а можно и наоборот, потерять свою долю на растущем рынке. В связи с этим важно точно оценить размер и границы рыночного сегмента, на котором собирается работать предприятие. Можно сослаться на такой пример из практики известной консалтинговой фирмы Carana Corporation. Российское предприятие, производящее моторы для пылесосов, действует на рынке производителей отечественных пылесосов. Предприятие занимает 30% этого рынка. Несмотря на это спрос на моторы постоянно падает, хотя общее число клиентов не уменьшается. Проблема заключается в том, что в настоящее время на российском рынке отечественные пылесосы не выдерживают конкуренции с аналогичной продукцией азиатского и европейского производства. Результат – отечественные пылесосы вытесняются с рынка. Цифры говорят, что 30% рынка производителей отечественных пылесосов, которые являются клиентами данного предприятия, удерживают лишь 1,5% всего российского рынка пылесосов. Стало быть, задача оценщика – определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с точки зрения спроса и потребностей конечных потребителей. При этом целесообразно проанализировать следующие факторы:

1) Долю рынка, принадлежащую предприятию в данное время;

2) Ретроспективную тенденцию изменения этой доли (постоянство, сокращение или увеличение);

3) Бизнес-план предприятия.

Особое внимание следует  обратить на то, каким образом предприятие  планирует сохранить или увеличить  долю рынка (при помощи снижения цен, дополнительных маркетинговых издержек или путем повышения качества производимой продукции).

Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик  должен:

• учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
• изучить структуру расходов, в особенности, соотношение постоянных и переменных издержек;
• оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
• изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся и т.п.

Главным в отношении производственных издержек – это разумная экономия. Если она систематически достигается без ущерба для качества, продукция предприятия остается конкурентоспособной. Для правильной оценки этого обстоятельства необходимо, прежде всего, четко выявлять и контролировать причины появления отдельных категорий затрат.

Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано  с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных  видов выпускаемой продукции  и их относительной конкурентоспособности.

Умение постоянно «держать руку на пульсе» текущих издержек позволяет корректировать номенклатуру производимой продукции в пользу наиболее конкурентоспособных позиций, строить разумную ценовую политику фирмы, реально оценивать отдельные  структурные подразделения с  точки зрения их вклада и эффективности.

Классификация затрат может  производиться по нескольким признакам:

• по составу: плановые, прогнозируемые или фактические;
• по отношению к объему производства: переменные, постоянные, условно-постоянные;
• по способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;
• по функции управления: производственные, коммерческие, административные.

Для оценки бизнеса важны две классификации издержек.

Первая – это деление издержек на постоянные и переменные, то есть, в зависимости от их изменения при изменении объемов производства.

Постоянные издержки не зависят от изменения объемов производства (к примеру, административные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту, за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и т. д.).

Переменные же издержки (сырье и материалы; заработная плата основного производственного персонала; расход топлива и энергии на производственные нужды) обычно считают пропорциональными изменению объемов производства.

Классификация издержек на постоянные и переменные используется, прежде всего, при проведении анализа  безубыточности, а также для оптимизации  структуры выпускаемой продукции.

Вторая классификация – это разнесение издержек на прямые и косвенные. Она применяется для отнесения издержек на определенный вид продукции.

Четкое и единообразное разделение на прямые и косвенные постоянные издержки особенно важно для поддержания однородной отчетности по всем подразделениям.

На одном уровне отчетности постоянные издержки могут быть прямыми, а на другом (более детальном) они  могут стать косвенными. Например, на уровне производственной линии расходы  на отопление являются прямыми издержками, но на уровне отчетности по видам продукции  они становятся косвенными, так как  стоимость отопления практически  невозможно разнести по видам продукции.

С технической, то есть, математической точки зрения ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (то есть отстоящих от нас во времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. 

Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия  как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно  определить ее как стоимость привлечения  предприятием капитала из различных  источников. Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться таким образом, чтобы учесть три фактора.

Первый – наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации.

Второй – необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени.

Третий – фактор риска. В данном контексте мы определяем риск как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Как можно убедиться, метод дисконтированного денежного потока – это весьма сложный, трудоемкий и многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует от оценщика высокого уровня знаний и профессиональных навыков

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и  средних предприятий этот метод  применяется в 80 – 90% случаев. Главное достоинство метода ДДП состоит в том, что это – единственный из известных методов оценки, который основан на прогнозах будущего развития рынка, а именно это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода, и в его основе лежат  следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода  состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые  как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода – это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости  недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих  доходов основано на использовании  финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Доходный метод при всей своей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи оценки не только в области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов, интеллектуальной собственности, бизнеса и др. Известны два метода оценки в рамках данного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал.

В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает  для капитализации использовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известна цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в наших условиях найти такую информацию практически  невозможно. Исходя из этого, приходится использовать методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие  отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, чч. 1-2 от 30.11.1994 г.
3. «Оценка недвижимости», Грязнова А.Г., Федотова М.А., Финансы и статистика, Москва, 2007 г.
4. «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., Москва, 2006 г.
5. «Оценка доходной недвижимости», Грибовский С.В., Москва, 2000 г.
6. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Дж. Фридман, Ник. Ордуэй., Москва, 1995 г.
7. «Оценка собственности и лизинговый бизнес», Лещенко М.И., Демин Ю.Н., Москва, 2005 г.
8. «Экономика недвижимости», Гриненко С.В., Таганрог, 2004 г.
9. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Татарова А.В., Таганрог, 2003 г.
10. «Оценка бизнеса», А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М., 2000 г.
11. Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
12. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник – М.: ГК Велби, Издательство «Проспект», 2003 г.
13. Грязнова А.Г., Федотова Н.А. Оценка бизнеса: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2005 г.
14. 7. http://www.irn.ru.
15. 8. http://www.indeks.ru.