Доходный подход к оценке имущества (недвижимости)

ВВЕДЕНИЕ

 

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом  собственников. По своей оценочной  стоимости недвижимость составляет до 30-40%. Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько  методов оценки недвижимого и  другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы  к оценке недвижимого и другого  имущества.

В данной работе рассматривается доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и  способы расчета, которые получили название методов оценки. Все методы оценки позволяют определить стоимость  бизнеса на конкретную дату, и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

Каждый подход позволяет  «уловить» определенные факторы  стоимости. Так, при оценке с позиции  доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Доходный поход является наиболее подходящей процедурой для  оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный  подходы. В некоторых случаях  затратный или сравнительный  подходы могут быть более точными  или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может  быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи  является самым ответственным видом  оценочной деятельности и поэтому  требует очень внимательного  и взвешенного подхода.

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права  сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже  недвижимости, находящейся в долевой  собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Cобственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока - возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей  цели - исследовать основные теоретические  аспекты оценки стоимости предприятия (бизнеса) методом доходного подхода.

В соответствии с определенной целью задачами данной курсовой работы следующие:

1. рассмотреть теоретические  и методические основы оценки  стоимости предприятия (бизнеса);

2. проанализировать доходный  подход как совокупность методов оценки стоимости бизнеса;

3. обобщить полученный  материал в данной работе и сделать выводы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Общая характеристика доходного подхода

 

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде выбранным для обоснования этих доходов.

 Идея доходного подхода  заключается в том, что стоимость  объекта оценки приравнивается  к стоимости или величине того  дохода, которой эта недвижимость  может генерировать. Технология  доходного подхода следующая:

1) устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период в течении которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости;

2) рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход;

3) полученный чистый доход с применением специальных технологий как то дисконтирование денежных потоков, цены на данную оценку.

Полученный результат  и будет являться стоимостью объекта  оценки полученной с помощью доходного  подхода.

Достоинства: достаточно высокая  и обоснованная точность. Как правило, у доходного подхода отсутствуют ограничения в применении.

Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема динамика экономической среды, в которой функционирует объект оценки, существенным образом результаты доходного подхода зависят от исходной информации.

Доходный подход применяется  для обоснования рыночной и инвестиционной стоимости.

Доходный подход оценивает  недвижимость как текущую стоимость  будущих доходов или денежных потоков, которую приносит и будет  приносить эта недвижимость. В  результате, доходный подход учитывает  качества и количество дохода, который будет приносить эта недвижимость, а также те риски, которые связаны с этой недвижимостью.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости. В рамках доходного подхода применяются  следующие 2 метода:

1. метод прямой капитализации дохода;

2. метод дисконтирования денежный потоков.

Доходный метод основан  на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов  или выгод, то есть отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость  объекта может быть определена как  его способность приносить доход  в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов  должна быть приведена нулевому моменту  времени путём капитализации  доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного  подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также  факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих  принципах.

Развитие рыночной экономики  в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность  по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать  себе новое жилище или помещение  для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и  вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену. Процессы, происходящие на современном этапе в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория – «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Оценка стоимости предприятия  – представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени  в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости  предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта, она  обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые оценщиком, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

В общем, виде доходный подход состоит в определении текущей  стоимости объекта имущества  как совокупности будущих доходов  от его использования и реализуется  методом дисконтированных чистых доходов. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы на несколько лет эксплуатации объекта. По сложившейся практике, в странах  с развитой рыночной экономикой, прогнозный период для оценки предприятия может  составлять, в зависимости от целей  оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент  нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднены, допустимо  сокращение прогнозного периода  от 3 до 5 лет.

Чистый доход представляет собой разность между выручкой от реализации и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в  сумму затрат не входит амортизация.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование  денежных потоков) опираются на такие  отмеченные выше принципы, как принцип  ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада. Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение. Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

Доходный подход исходит  из того принципа, что потенциальный  инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с  точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор  активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные  средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Метод капитализации доходов

 

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этот метод достаточно часто  применяется с целью проверки достоверности оценки, проведенной  по методу DCF. Капитализация предусматривает  трансформацию доходов в стоимость. Для определения стоимости предприятия  этим методом характерный для  предприятия уровень доходов  переводится в стоимость путем  его деления на ставку капитализации. Метод целесообразно использовать для оценки стоимости предприятий  со стабильными доходами или стабильными  темпами их изменения. В случае стабильных доходов, для оценки рекомендуется  использовать формулу так называемой пожизненной ренты

 

, (9.4)

 

где ВПк - стоимость предприятия  по методу капитализации дохода;

П - ожидаемые доходы предприятия, подлежащие капитализации;

Квк - ставка капитализации (равна  ставке стоимости собственного капитала).

В контексте капитализации доходов  под понятием «доходы» понимают денежные доходы, которые могут получить владельцы, которые планируют инвестировать средства в предприятие. В зависимости от целей оценки доходы для расчетов могут приниматься следующие показатели: прибыль до налогообложения, чистая прибыль (после налогообложения) или FCF.

Ставка капитализации - делитель (как правило, в форме процента), который используется для перевода дохода в стоимость. Природа и методика определения ставки капитализации в целом является той же, что и ставки дисконтирования. Однако для целей капитализации, как правило, берется ставка дисконта в части стоимости привлечения собственного капитала, ожидаемая инвесторами ставка доходности по вложениям в корпоративные права предприятия. Таким образом, для одного и того же предприятия ставки капитализации и дисконтирования могут быть разными.