Доходный подход к оценке имущества (недвижимости)

Этапы оценки рыночной стоимости  методом капитализации дохода следующие:

1) расчет годового чистого операционного дохода;

2) расчет коэффициента  капитализации;

3) расчет рыночной стоимости  недвижимости по формуле,

Где С – рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала.

Ставка доходности инвестора  на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение капитала, вложенного  в недвижимость;

2) получение дополнительного дохода от владения объектом.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

1) метод Ринга;

2) метод Инвуда;

3) метод Хоскольда.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей  информацией:

• остаточный срок службы недвижимости;
• ставка доходности недвижимости;
• безрисковая ставка доходности.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату.

Таким образом, для расчета  нормы возврата капитала необходимо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функцию «Периодический взнос в накопление фонда»; для подбора фактора учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.

Метод Хоскольда  так же, как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал своей экономической жизни, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям. Оценщик может использовать предположение о реинвестировании по безрисковой ставке доходности. Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо применить функцию «Периодический взнос в накопление фонда», исходя из безрисковой ставки доходности и остаточного срока экономической жизни объекта.

Существует еще  и метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости. Использование данного метода целесообразно в том случае, если величина чистого операционного дохода будет неизменной в течение определенного периода. Как правило, оценке подлежат объекты с достаточно большим остаточным сроком службы, поэтому не следует предполагать, что чистый операционный доход не будет меняться в течение всего остаточного срока. Таким образом, для данного метода построения коэффициента капитализации необходимо располагать информацией о ставке доходности недвижимости, сроке, в течение которого чистый операционный доход сохранится на уровне, рассчитанном на дату оценки, изменениях стоимости на конец анализируемого периода.

Рассмотрим различные ситуации изменения стоимости.

Стоимость объекта не меняется. Это, как правило, относится к земельным участкам. Если стоимость объекта не меняется, возврат инвестированного капитала происходит в момент перепродажи объекта, следовательно, возмещение капитала за период владения объектом не требуется. В данном случае изменение стоимости недвижимости за анализируемый период равно нулю.

Таким образом, если стоимость объекта не меняется, то коэффициент капитализации равен ставке доходности.

За анализируемый период объект полностью обесценится. В данном случае оценщик исходит из предположения, что к концу анализируемого периода стоимость недвижимости будет равна нулю, следовательно, за это время инвестор должен вернуть весь вложенный в недвижимость капитал.

 

3 Метод дисконтированных  денежных потоков

 

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее метод ДДП).

Определение стоимости бизнеса  методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается  наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1) Выбор модели денежного  потока;

2) Определение длительности прогнозного периода;

3) Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации;

4) Анализ и прогноз расходов;

5) Анализ и прогноз инвестиций;

6) Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

7) Определение ставки дисконта;

8) Расчет величины стоимости в постпрогнозный период;

9) Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;

10) Внесение итоговых поправок.

При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. На таблице показывается, как рассчитывается денежный поток для собственного капитала. Применяя эту модель, мы рассчитываем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

 

 

 

Таблица 3.1 – Расчет денежного потока для собственного капитала.

 

	Чистая прибыль после  уплаты налогов
Плюс	амортизационные отчисления
плюс (минус)	уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
плюс (минус)	уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
плюс (минус)	прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
итого равно	денежный поток

 

Применяя модель денежного  потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как  на номинальной основе (в текущих  ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

Определение длительности прогнозного  периода

Согласно методу ДДП, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

В качестве прогнозного берется  период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что  в постпрогнозный период должны иметь  место стабильные долгосрочные темпы  роста или бесконечный поток доходов). Определение адекватной продолжительности прогнозного периода – это непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции и, соответственно, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет.

В странах с переходной экономикой, где велик элемент  нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.

Ретроспективный анализ и  прогноз валовой выручки от реализации

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:

• номенклатура выпускаемой продукции;
• объемы производства и цены на продукцию;
• ретроспективные темпы роста предприятия;
• спрос на продукцию;
• темпы инфляции;
• имеющиеся производственные мощности;
• перспективы и возможные последствия капитальных вложений и т.д.

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз  валовой выручки должен быть логически  совместимым с ретроспективными показателями деятельности предприятия  и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными.

Как известно, темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, которые характеризуют среднее  изменение уровня цен за определенный период. Для этого используется следующая формула: